張晏瑋

摘 要：商業(yè)地產(chǎn)業(yè)存在著資金周轉(zhuǎn)、成本高昂問題，為降低商業(yè)用地開發(fā)成本，本文通過介紹商業(yè)地產(chǎn)及發(fā)展現(xiàn)況，了解供應鏈在商業(yè)地產(chǎn)中發(fā)揮的作用，將成本優(yōu)化的觀點引入供應鏈研究中，進一步了解縮減商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本的方法。

關(guān)鍵字：商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展概況；供應鏈策略；成本優(yōu)化

一、商業(yè)地產(chǎn)及發(fā)展概況

1.商業(yè)地產(chǎn)概述

我國地產(chǎn)可根據(jù)用途劃分為住宅用地、工業(yè)地產(chǎn)、政府用地及商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)又稱“商鋪用地”與“零售地產(chǎn)”，即用作商業(yè)用途的土地，與住宅用地和工業(yè)地產(chǎn)不同，廣義的商業(yè)地產(chǎn)主要包括零售、休閑、娛樂、批發(fā)、健身等用途，狹義的商業(yè)用地主要指用于零售業(yè)的地產(chǎn)。這里需要注意辦公用地的劃分，辦公用地既可劃為商業(yè)用地范疇，也可以當初分出來作辦公用地一個小類。商業(yè)用地也可以根據(jù)規(guī)模大小進行區(qū)分，用作購物中心（shopping mall）的商業(yè)用地一般面積最多可達到上百萬平方米，而小規(guī)模的商業(yè)用地項目可能只有幾百平方米，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模大小決定其經(jīng)營模式，大規(guī)模商業(yè)用地一般由開發(fā)商整體開發(fā)，獲取租金作為投資資金，小規(guī)模的商業(yè)用地一般采用租金回收的經(jīng)營方式。

商業(yè)地產(chǎn)在我國最早可以追溯到1999年，大連萬達企業(yè)最早創(chuàng)建我國商業(yè)地產(chǎn)，即眾所周知的“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”。隨著萬達集團的蓬勃發(fā)展，我國各類商業(yè)企業(yè)投身于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，帶動全國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，此時商業(yè)地產(chǎn)涉及商務(wù)酒店、賣場、寫字樓、專賣店、商業(yè)街等各種用途。結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)使用功能的廣泛性，我國房地產(chǎn)開發(fā)主要以大型購物中心為地產(chǎn)開發(fā)方式，帶動建設(shè)地周圍商業(yè)蓬勃發(fā)展。

2.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概述

不同的經(jīng)營方式?jīng)Q定了不同規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)的價值，但據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年我國調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)，限制住宅用地的開發(fā)速度，使商業(yè)用地進入了快速發(fā)展階段，2010年商業(yè)性營業(yè)用房投資額為5598.84億元，年增長率33.9%；2011年，我國商業(yè)房產(chǎn)銷售額年增長率為23.7%，四大城市的一、二手寫字樓銷售總面積為360萬平方米，年增長率為13%；2012年我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨于理性，但依然火熱，2012年前9個月商業(yè)營業(yè)用房同比增長率為25.3%，上半年全國新增購物中心投資規(guī)模達到2200億元，11月份眾多商業(yè)事件發(fā)生，如新城控股與旭輝集團在香港上市，銀泰百貨14周年全國店慶，浙江溫州龍灣萬達廣場開業(yè)經(jīng)營等，2012年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢頭依然猛烈；2014年的《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢與投資決策分析報告》指出，2014年末全國商業(yè)用地的均價為6552元/平方米，高于3522元/平方米的綜合用地、5277元/平方米的住宅用地，更是每平方米工業(yè)用地價格的8倍左右。通過分析2011年至2014年商業(yè)用地價格變動及增長率，我們可以發(fā)現(xiàn)商業(yè)用地整體發(fā)展較為迅猛，年增長速率較快，國家緊縮性的土地政策對住宅用地影響較大，帶來了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的春天。但過快發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)中依然存在布局不合理、成本價格高的問題，這值得我們進一步考量。

二、商業(yè)地產(chǎn)工程供應鏈策略

1.供應鏈概述

近年來供應鏈一詞常出現(xiàn)在人們眼前，但深究其定義，不同的學者對其有著不同理解?，F(xiàn)在人們普遍認為供應鏈（Supply Chain）是圍繞核心企業(yè)進行購買材料來溝通上游企業(yè)，推銷產(chǎn)品給下游分銷企業(yè)的整個過程，包括著信息、資金、物品溝通各種形式，最終形成一條功能性的鏈條結(jié)構(gòu)。根據(jù)供應鏈的定義進行理解，可以發(fā)現(xiàn)供應鏈是一個緊密聯(lián)系的結(jié)構(gòu)，它的中心為核心企業(yè)，服務(wù)對象是需求產(chǎn)品或服務(wù)的人群，在供應鏈進行供應的整個過程中，信息流、資金流、服務(wù)流與物流都在同時運行。這種結(jié)構(gòu)明確供應中心與服務(wù)對象，能夠全面且系統(tǒng)地分析輸送流程，并針對不同信息流進行分析。供應鏈有著以下5方面的特點：

（1）增值性

供應鏈是一體化的鏈條結(jié)構(gòu)，其涉及到產(chǎn)品與服務(wù)的增值過程。不同的產(chǎn)品與服務(wù)在經(jīng)過供應鏈的不同節(jié)點時發(fā)生增值，使其更滿足消費者需求，進入市場。不同供應鏈間存在著競爭，增值能力最強，成本消耗最低的供應鏈將擁有最良好的市場，因此，關(guān)注供應鏈的增值性至關(guān)重要。

（2）動態(tài)性

供應鏈溝通核心企業(yè)的上下游企業(yè)，這些企業(yè)隨市場需求的變動發(fā)生改革，為適應市場變動，整個供應鏈動態(tài)性極強。

（3）復雜性

供應鏈連接若干企業(yè)，這些企業(yè)類型各異，既有銷售企業(yè)也有生產(chǎn)企業(yè)，不同的企業(yè)類型導致供應環(huán)節(jié)復雜多樣，同時供應鏈不僅涉及到國內(nèi)，而且包括全世界的供應環(huán)境，國際環(huán)境差別加劇供應鏈的復雜程度。再加上供應鏈不是單一的信息流，同時傳輸物流、服務(wù)流等各種類型信息，使供應鏈異常復雜。

（4）交叉性

不同的供應鏈可以通過中間節(jié)點進行交互，形成相互聯(lián)系的供應網(wǎng)，復雜多樣的供應鏈通過彼此交叉，擴展供應范圍與供應水平，極大地發(fā)揮供應鏈作用。

（5）服務(wù)性

供應鏈的中心是核心企業(yè)，其服務(wù)對象是具有產(chǎn)品或服務(wù)需求的人群，此類人群的市場需求是供應鏈形成的根本原因，也是推動供應鏈發(fā)展的動力。供應鏈為更好的發(fā)展，就必須具備服務(wù)性，以市場需求作為發(fā)展目標，并隨著市場需求變動不斷改進。

2.商業(yè)地產(chǎn)工程供應鏈的流程

供應鏈管理目的是對核心產(chǎn)品進行籌劃、生產(chǎn)、分銷、進入市場的整個流程的有效管理與控制，從而達到最少時間最小成本最優(yōu)產(chǎn)品的生產(chǎn)效果，同時關(guān)注核心產(chǎn)品生產(chǎn)過程中的各個企業(yè)節(jié)點，重視信息流、服務(wù)流等運行發(fā)展，最終達到多方共贏的成效。商業(yè)地產(chǎn)工程的供應鏈流程則是將商業(yè)地產(chǎn)作為中心，進行土地競標、圖紙測繪、實地勘測、建設(shè)工程、招商出租等整體流程的有效管控，縮短合約簽訂與建設(shè)的時間，減少建設(shè)建材成本，進行招商出租工作，建成最符合市場需求的商業(yè)化商場與商業(yè)辦公樓等。在整個供應鏈流程中，實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化，建立完善的市場機制，發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)的對經(jīng)濟的積極作用。

三、商業(yè)地產(chǎn)供應鏈的成本優(yōu)化研究

1.商業(yè)地產(chǎn)供應鏈成本考量

供應鏈成本考量是將成本管理運用在供應鏈上，供應鏈成本涉及到產(chǎn)品生產(chǎn)流通過程中各節(jié)點的相關(guān)費用，包含產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)、采購、宣傳、銷售各環(huán)節(jié)費用，而商業(yè)地產(chǎn)供應鏈成本考量則重視地產(chǎn)開發(fā)商的中心作用，關(guān)注上游、核心、下游的成本耗費。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的上游主要涉及地產(chǎn)建設(shè)前期的成本，例如土地購置成本、資本成本等；核心成本則關(guān)注工程建設(shè)階段的成本，例如房屋建設(shè)成本、土地安置成本、建筑人員成本等；下游成本則關(guān)注商業(yè)項目銷售成本，例如物業(yè)管理成本等。商業(yè)地產(chǎn)供應鏈成本影響商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進程，這要求我們進行成本優(yōu)化來促進商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。以我國地產(chǎn)開發(fā)商萬科作為例子，當小開發(fā)商因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)開發(fā)難題時，萬科集團關(guān)注地地方供應鏈結(jié)構(gòu)，減少建設(shè)成本，形成“戰(zhàn)略供應商”模式。

2.實行供應鏈成本優(yōu)化的意義

供應鏈是核心企業(yè)進行上游、下游溝通的流程性鏈條結(jié)構(gòu)，將工程供應鏈應用在商業(yè)地產(chǎn)中，主要是將商業(yè)地產(chǎn)看成中心，即供應鏈條中的核心企業(yè)，它既是房屋的提供者，也是鏈條結(jié)構(gòu)中的組織者和協(xié)調(diào)者，再根據(jù)相應的開發(fā)流程確定上游與下游企業(yè)，形成完整的商業(yè)地產(chǎn)工程供應鏈。進行成本優(yōu)化管理，不僅能推動供應鏈的完善，同時帶動企業(yè)進行開發(fā)工程，將供應鏈成本優(yōu)化引入商業(yè)地產(chǎn)工程中具有重要意義，主要表現(xiàn)在以下4個方面：

（1）利于在激烈的土地競標中取勝

各商業(yè)企業(yè)為擴展自身商業(yè)領(lǐng)地，占領(lǐng)更大的市場份額，勢必通過競標獲取更多的土地資源，高價競標是目前競標的主要形式，價高者得成為行業(yè)競爭趨勢。單一提高購買土地價格只能保證土地的所有權(quán)，倘若后續(xù)資金不充足，就難以進行商業(yè)地產(chǎn)長遠發(fā)展，因此，在商業(yè)地產(chǎn)工程中引入供應鏈促進企業(yè)從供應鏈整體的角度考慮問題，分析整體環(huán)節(jié)的資金配置，減少個環(huán)節(jié)成本，從而在土地競標中提出最為合理的價格，保證在激烈土地競標中取勝。

（2）利于實現(xiàn)成本與時間的最優(yōu)配置

商業(yè)地產(chǎn)工程受市場需求的影響巨大，確定商業(yè)地產(chǎn)工程需要經(jīng)過簽訂合同、實地勘測等多個環(huán)節(jié)，少則幾月，多則數(shù)年，在其期間中耗費的時間與成本總量極大。將供應鏈引進商業(yè)地產(chǎn)工程，商業(yè)企業(yè)家的上游供應商與下游分銷商都是經(jīng)過長期整合形成的最優(yōu)配置，正如“老馬識途”一般，配合良好的供應鏈能減少地產(chǎn)開發(fā)的成本與時間，推動商業(yè)地產(chǎn)的平穩(wěn)運行。

（3）利于培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)功能冗雜，責任巨大，不僅要把握供應鏈環(huán)節(jié)，而且涉及開發(fā)建設(shè)的各個方面，這讓不少開發(fā)商筋疲力盡。運用供應鏈的商業(yè)地產(chǎn)商則能夠明確自身的職權(quán)范圍，把握關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展脈絡(luò)，進行重點監(jiān)督，及時調(diào)整的保障措施，減少企業(yè)浪費的成本，帶動企業(yè)核心競爭力增長。以萬達集團為例，大連萬達房管公司重視人員供應鏈條，同海爾公司建設(shè)筑屋工作室，提高人員供應水平，增強企業(yè)核心競爭力。

（4）利于形成企業(yè)的創(chuàng)新能力

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)工作依靠供應鏈各環(huán)節(jié)的技術(shù)支持，開發(fā)工作若缺少合拍的建材供應商、質(zhì)量檢測局、籌資機構(gòu)等便會出現(xiàn)危機。供應鏈關(guān)注各節(jié)點技術(shù)能力，把握重點作用，促使核心公司根據(jù)不同技術(shù)水平及時進行調(diào)整，作出加大建設(shè)投入，更換新型建材，結(jié)合實際需求等決策，從而帶動企業(yè)創(chuàng)新力，建設(shè)特色的商業(yè)房產(chǎn)。

3.商業(yè)地產(chǎn)供應鏈成本優(yōu)化

相比普通地產(chǎn)而言，商業(yè)地產(chǎn)受經(jīng)濟與環(huán)境因素影響巨大，便利的交通位置能帶動地產(chǎn)商業(yè)化的進程，相關(guān)的國家政策亦能影響其發(fā)展規(guī)模，因此對商業(yè)地產(chǎn)的成本優(yōu)化，應在經(jīng)濟與環(huán)境因素的前提下，將地產(chǎn)供應鏈成本優(yōu)化分為上游、核心與下游進行具體分析：

首先，關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)供應鏈上游的成本優(yōu)化。供應鏈上游成本主要包括土地開發(fā)成本、咨詢成本、勘探成本、資金成本等，其中開發(fā)與資金成本占該環(huán)節(jié)成本比重最大。要想減少土地開發(fā)成本，就必須了解不同區(qū)域政府對土地價格對相關(guān)規(guī)定，對價格波動作出相應預測，選擇價格最優(yōu)的時間進入市場，要想減少資金成本，就必須關(guān)注貸款利率、回報周期、企業(yè)負債率的成本指標，降低企業(yè)負債率，利用財務(wù)手段控制資金流動，擴寬融手段，合理使用資金，加快資金回籠。

其次，關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)供應鏈核心的成本優(yōu)化。供應鏈核心成本主要包括工程建設(shè)成本、管理成本、開發(fā)成本三方面。要想減工程建設(shè)成本，可以通過設(shè)計與建設(shè)兩方面進行成本減少，在保證商業(yè)房屋的實用與安全性的前提下減少工程造價，盡量選擇最優(yōu)的設(shè)計方案等；要想減少管理成本，就必須合理配置管理人員，保證人崗匹配，提高整體的管理水平，減少不必要的管理費用；要想減少開發(fā)成本，就必須意識必要開發(fā)成本與浪費性成本，去除不必要成本，在法律允許的前提下減少必要的相關(guān)成本，減少成本耗費。

接著，關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)供應鏈下游的成本優(yōu)化。供應鏈下游成本主要包括銷售成本、宣傳成本等。銷售成本是影響下游成本的核心，它影響整個工程是否能獲取回報。要想減少開發(fā)商的銷售成本，就應制定符合市場需求的銷售計劃，招聘優(yōu)秀的銷售人員，減少不必要的宣傳成本，以最少的銷售成本取得最大的銷售成果。

最后，關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)供應鏈的成本優(yōu)化，應從上游、核心與下游三方面進行具體分析，并結(jié)合當?shù)厥袌龅膶嶋H進行開發(fā)，重視經(jīng)濟與環(huán)境對其成本的影響。

四、結(jié)論

繁榮的城市經(jīng)濟帶動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，商業(yè)用地的單位價格遠高于住宅、工業(yè)與綜合用地。以商業(yè)開發(fā)作為核心進行上游建材供應商與下游銷售商的供應鏈分析，促進地產(chǎn)商形成競爭優(yōu)勢，同時將成本優(yōu)化引入供應鏈環(huán)節(jié)，盡可能減少房地產(chǎn)開發(fā)成本，帶動商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。

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