本刊記者/朱 玲

樓市素來(lái)有“金九銀十”的說(shuō)法，許多開(kāi)發(fā)商都想借此東風(fēng)刺激銷(xiāo)售、消化庫(kù)存。

此輪二套房公積金貸款新政，對(duì)于自住型和改善型需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，會(huì)起到一定的釋放和刺激作用，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一個(gè)“窗口期”。8 月31日，一則 “對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)貸款的家庭，公積金貸款最低首付款比例由30%降低至20%，并自9月1日起執(zhí)行”的消息在微信朋友圈中迅速擴(kuò)散。此輪樓市新政是住建部、財(cái)政部、央行自今年 “3·30”新政之后的再一次升級(jí)版。

樓市素來(lái)有 “金九銀十”的說(shuō)法，許多開(kāi)發(fā)商都想借此東風(fēng)刺激銷(xiāo)售、消化庫(kù)存。然而，自2014年以來(lái)，樓市新政雖然不斷推陳出新，市場(chǎng)反應(yīng)卻沒(méi)有達(dá)到立竿見(jiàn)影的預(yù)期效果。那么，這次選擇在 “金九銀十”之際出臺(tái)的公積金貸款新政，能否為低迷的樓市雪中送炭？在上半年資本市場(chǎng)熱火朝天、央行多次降準(zhǔn)降息以及樓市新政不斷放寬的大背景下，樓市能否出現(xiàn)驚天逆轉(zhuǎn)？

樓市新政再次重拳出擊

從2014 年 “9·30” 新政到今年 “3·30”新政，樓市相繼推出政策 “組合拳”，利好政策頻出。去年9月30日央行規(guī)定首套房貸結(jié)清可算首套，最低首付款比例30%。今年3月30日首套房付清且用公積金貸款買(mǎi)二套房的最低首付款比例降為30%，2年以上普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的免征營(yíng)業(yè)稅。目前，不論是房貸利率還是首付成數(shù)，樓市均達(dá)到了2008年至2009年 “低谷”期間的水平，迎來(lái)了一個(gè)政策寬松期。

在這樣一個(gè)寬松期里，全國(guó)樓市特別是一線(xiàn)城市樓市開(kāi)始逐漸復(fù)蘇。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月12日發(fā)布的報(bào)告顯示，今年1至7月，商品房銷(xiāo)售面積59914萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.1%，其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)6.9%。商品房銷(xiāo)售額41171億元，增長(zhǎng)13.4%。 但是，與此同時(shí)，樓市庫(kù)存也出現(xiàn)了持續(xù)攀升的現(xiàn)象。截止7月末，商品房待售面積66259萬(wàn)平方米，比6月末增加521萬(wàn)平方米。從這組數(shù)據(jù)我們不難看出，在樓市銷(xiāo)量燃起星星之火時(shí)，庫(kù)存的高壓態(tài)勢(shì)卻仍然咄咄逼人。

那么，為什么要繼續(xù)放寬公積金貸款政策？眾所周知，在中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境趨于下行的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也早已闊別 “黃金時(shí)代”。近期，國(guó)際金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩給我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來(lái)了新的壓力，而樓市出臺(tái)放寬政策對(duì)于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的意義非同凡響。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次下調(diào)二套房公積金貸款首付比例，是希望在9月份以及第四季度，能夠發(fā)揮提振市場(chǎng)信心、盤(pán)活存量資產(chǎn)、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的功能。

解讀公積金新政條款，我們不難發(fā)現(xiàn)，此次特別強(qiáng)調(diào)，北京、上海、廣州、深圳可以在國(guó)家統(tǒng)一政策基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實(shí)際，自主決定申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的最低首付款比例。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，由于新政策可以差別化實(shí)施，北上廣等一線(xiàn)城市下調(diào)最低首付款比例的可能性不大。這些城市目前房?jī)r(jià)上漲的壓力較大，同時(shí)，如果下調(diào)最低首付款比例，可能激活一批高端置業(yè)需求，雖然可以帶來(lái)市場(chǎng)成交量的上升，但可能加大房?jī)r(jià)上漲的壓力。

額度上限仍是一道“檻”

公積金貸款與銀行商業(yè)貸款有所不同，每個(gè)城市都有最高額度的規(guī)定，如北京、上海公積金貸款最大限額為120萬(wàn)，首付由三成變?yōu)槎?，只是在原有基礎(chǔ)上降低了10多萬(wàn)，而對(duì)于北上廣一線(xiàn)城市動(dòng)輒四五百萬(wàn)的房屋總價(jià)，其作用仍是杯水車(chē)薪。

額度上限成為了一道關(guān)卡，一線(xiàn)城市無(wú)法解燃眉之急，那么，二三線(xiàn)城市能否借新政出臺(tái)助推樓市升溫呢？

9月初，記者在長(zhǎng)沙市某地鐵口新開(kāi)樓盤(pán)看到“開(kāi)盤(pán)當(dāng)天辦卡1萬(wàn)抵3萬(wàn)、享有總價(jià)98折優(yōu)惠活動(dòng)，簽約客戶(hù)還可參與砸金蛋抽獎(jiǎng)環(huán)節(jié)”的醒目標(biāo)語(yǔ)，售樓部一位置業(yè)顧問(wèn)告訴記者： “我們主推的戶(hù)型是110、142、145平米這三種，均價(jià)8500元左右，今天上午簽約客戶(hù)也主要集中在改善需求的大戶(hù)型，我們通常都是商業(yè)貸款，公積金一般不予辦理，如需使用公積金貸款，我們可向上級(jí)申請(qǐng)?！?/p>

候場(chǎng)區(qū)一位拿著戶(hù)型圖看樓盤(pán)模型的客戶(hù)向記者表示： “我看中的就是這一塊屬于黃金地段，交通便利，140平米的南北通透戶(hù)型較好。”她向記者算了一筆帳，如果要買(mǎi)一套140平米的大戶(hù)型，總價(jià)約120萬(wàn)左右，公積金最高只能貸60萬(wàn)，需60多萬(wàn)首付才能使用公積金貸款。對(duì)此，她神情無(wú)奈地表示： “要湊夠60萬(wàn)首付對(duì)于我來(lái)說(shuō)那是不現(xiàn)實(shí)的，如果用商業(yè)貸款首付低蠻多但是每月還款那是 ‘壓力山大’，哎，左右為難啊……”

記者從長(zhǎng)沙住房公積金管理中心了解到，公積金貸款額度需要與月繳存額、未來(lái)可繳年數(shù)和個(gè)人賬戶(hù)余額掛鉤，最高貸款額度從今年5月25日開(kāi)始已由50萬(wàn)提高到60萬(wàn)元。

對(duì)于改善型購(gòu)房需求者來(lái)說(shuō)，公積金貸款首付比原來(lái)降低一成似乎意義并不大，重要的是貸款額度能提高，才能減輕首付壓力。如果公積金貸款額度上限不加碼， “首付降至二成”也只是紙上談兵的一句空談。

新政能否成為救“市”主

此次公積金貸款新政釋放的是一個(gè)強(qiáng)烈的救市信號(hào)，但是，能否真正充當(dāng)樓市的救“市”主，還有待市場(chǎng)觀(guān)察和檢驗(yàn)。

每當(dāng)樓市政策一有風(fēng)吹草動(dòng)，二手房市場(chǎng)也必定劍拔弩張。那么，這次針對(duì)二套房的公積金新政，對(duì)于二手房市場(chǎng)是否有回暖跡象呢？

長(zhǎng)沙新環(huán)境房屋中介公司劉經(jīng)理接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示： “今年自從 ‘3·30’ 新政出臺(tái)之后，前來(lái)中介咨詢(xún)的客戶(hù)便絡(luò)繹不絕，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅減免由5年變?yōu)?年，部分二手房加速了成交，二季度二手房的成交量相比一季度也有小幅攀升。有時(shí)候，我們一個(gè)星期就能簽約幾個(gè)單。這幾個(gè)月以來(lái)，有部分房主表示總房款要提價(jià)5萬(wàn)左右。我經(jīng)手的客戶(hù)辦理公積金貸款的不多，以銀行商業(yè)貸款為主。這次政策調(diào)整之后，前來(lái)咨詢(xún)和看盤(pán)的客戶(hù)應(yīng)該會(huì)有所增加?！?/p>

記者了解到，目前，在房產(chǎn)稅鐵板釘釘?shù)氖聦?shí)面前，投資客熱情漸趨消退。此輪二套房公積金貸款新政，對(duì)于自住型和改善型需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，會(huì)起到一定的釋放和刺激作用，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一個(gè) “窗口期”。但是，這種影響更多是停留在購(gòu)房者的心理層面上，對(duì)于實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力的影響仍然有限。如果要看到實(shí)際效果，去庫(kù)存壓力，促進(jìn)市場(chǎng)回暖，還需要進(jìn)一步的房地產(chǎn)利好政策出臺(tái)，比如提高額度上限等等。