李娜 劉剛

【摘要】房地產(chǎn)測(cè)繪是專(zhuān)業(yè)測(cè)繪中的一個(gè)很具有特點(diǎn)的分支。在房地產(chǎn)中，測(cè)量是一項(xiàng)重要的工作，其測(cè)量要求也越來(lái)越高?；诖?，文章對(duì)測(cè)量技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)量中的應(yīng)用進(jìn)行綜合的分析，以期能夠提供一個(gè)借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 常見(jiàn)問(wèn)題 測(cè)量技術(shù)

前 言：房地產(chǎn)測(cè)繪就是運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段來(lái)測(cè)定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專(zhuān)業(yè)測(cè)繪。房產(chǎn)測(cè)繪有很多內(nèi)容，測(cè)量的成果要提交給房產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)與管理部門(mén)，這些測(cè)量出來(lái)的數(shù)據(jù)都是直接作為工程項(xiàng)目實(shí)施的依據(jù)。它為產(chǎn)權(quán)人提供了法律保護(hù)的可靠依據(jù)，是產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍管理機(jī)構(gòu)為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的依據(jù)來(lái)源，同時(shí)為調(diào)解處理產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)糾紛、違建與違規(guī)占地提供了可靠信息。同時(shí)為產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)提供可靠的信息數(shù)據(jù)。也可通過(guò)房產(chǎn)測(cè)量可以有效衡量與檢查開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房屋面積是否縮水的問(wèn)題等。

一 房產(chǎn)測(cè)量中常見(jiàn)問(wèn)題分析

1層高與凈高的區(qū)分。在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中層高的說(shuō)明是，指房屋的上下兩層的樓面，或者為上下樓地面層之間的距離?！兑?guī)范》中沒(méi)有給層高一個(gè)允許誤差值，在實(shí)際的執(zhí)行中由于沒(méi)有明確的依據(jù)，一般只依照?qǐng)D紙或者當(dāng)?shù)丶?xì)則執(zhí)行，但是有些地區(qū)沒(méi)有相關(guān)細(xì)則，從業(yè)人員往往按照約定俗成來(lái)執(zhí)行。當(dāng)實(shí)際操作只有凈高沒(méi)有層高的情況下，量測(cè)凈高，凈高允許值在2.05m。因此在房產(chǎn)測(cè)量過(guò)程中對(duì)于層高與凈高掌握的原則為凡是有層高的依層高為準(zhǔn)，沒(méi)有層高的以?xún)舾邽闇?zhǔn)。

2 對(duì)稱(chēng)邊長(zhǎng)度實(shí)地丈量不一致問(wèn)題。在進(jìn)行房屋實(shí)測(cè)時(shí)，由于測(cè)量誤差的原因或者是房屋建設(shè)過(guò)程中的質(zhì)量問(wèn)題或者是存在設(shè)計(jì)變更等因素，出現(xiàn)前后墻、左右山墻在施工圖紙中應(yīng)相等的邊出現(xiàn)不相等的情況，使得設(shè)計(jì)中規(guī)則多邊形的房屋變?yōu)椴灰?guī)則。這種情況下，需要對(duì)測(cè)量數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后再進(jìn)行繪圖和面積計(jì)算。對(duì)于誤差超過(guò)限差的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)再次量測(cè)，檢查數(shù)據(jù)是否因?yàn)闇y(cè)量的誤差造成的，若確實(shí)不一致，則應(yīng)根據(jù)測(cè)量的結(jié)果來(lái)進(jìn)行繪圖和面積計(jì)算。

3 共有面積分?jǐn)倖?wèn)題。對(duì)于一般的住宅樓共有面積的分?jǐn)偅紫纫?jì)算出房屋的總建筑面積和房屋的套內(nèi)建筑總面積，進(jìn)而求出共有共用面積，計(jì)算出面積分?jǐn)傁禂?shù)后，再根據(jù)各戶(hù)的套內(nèi)建筑面積按比例算出各戶(hù)應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e。而比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，還可能涉及到二級(jí)分?jǐn)偤投嗉?jí)分?jǐn)?，這種情況應(yīng)按照“誰(shuí)受益，誰(shuí)分?jǐn)偂钡脑瓌t，逐級(jí)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

二 房產(chǎn)測(cè)量中的測(cè)量技術(shù)

1 攝影測(cè)量技術(shù)。應(yīng)用攝影測(cè)量技術(shù)是把數(shù)字化攝影技術(shù)、數(shù)字化測(cè)量技術(shù)以及數(shù)字化信息處理技術(shù)等結(jié)合在一起的技術(shù)，其主要的作用是為工程施工前期的數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)量，主要提供三維、非接觸性等高效測(cè)量方法。這種測(cè)量技術(shù)主要用在一些面積比較大的工程當(dāng)中，其中包括大比例尺地形測(cè)量、地籍測(cè)量等方面。遙感技術(shù)以及衛(wèi)星技術(shù)是攝影測(cè)量技術(shù)的主要技術(shù)核心，并且在此基礎(chǔ)上融合了光譜航空攝影測(cè)量技術(shù)，能夠進(jìn)一步為人們對(duì)一個(gè)地區(qū)基礎(chǔ)的地理信息的收集和使用提供非常大的幫助。一方面因?yàn)檫b感技術(shù)有著其同步性、實(shí)效性、經(jīng)濟(jì)性等優(yōu)勢(shì)，能夠在工程建設(shè)測(cè)量中得到非常大的應(yīng)用；另一方面遙感技術(shù)在工程測(cè)量方面的使用，為工程測(cè)量技術(shù)在測(cè)量圖和地籍圖的繪制方面提供了非常高的準(zhǔn)確度，對(duì)現(xiàn)代化工程測(cè)量技術(shù)的應(yīng)用有著非常重大的意義。

2 衛(wèi)星定位技術(shù)。在工程測(cè)量中的應(yīng)用在工程測(cè)量的過(guò)程中，合理的使用衛(wèi)星導(dǎo)航定位技術(shù)是非常必要的，其中表現(xiàn)在地形的測(cè)繪以及工程的測(cè)量等方面，把衛(wèi)星定位技術(shù)融入到工程測(cè)量技術(shù)中，進(jìn)一步使得我國(guó)工程測(cè)量技術(shù)走進(jìn)一步走向科學(xué)化，在我國(guó)很多工程測(cè)量中，都使用到了這兩個(gè)技術(shù)的結(jié)合。例如，長(zhǎng)江三峽工程建設(shè)、南水北調(diào)工程建設(shè)、青藏鐵路工程建設(shè)以及浙江省杭州灣大橋的建設(shè)等等，這些工程在建設(shè)的時(shí)候都充分使用了衛(wèi)星定位技術(shù)，這一技術(shù)的使用，在很大程度上減少了建設(shè)好中工程事故的發(fā)生情況。

3 數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)。數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)目前在房產(chǎn)地形測(cè)量、地籍測(cè)量中得到了廣泛的應(yīng)用。數(shù)字化測(cè)圖采用一定方法采集有關(guān)房產(chǎn)的信息，通過(guò)計(jì)算機(jī)處理相關(guān)數(shù)據(jù)，再經(jīng)過(guò)圖形生成和編輯，獲得房產(chǎn)數(shù)字化圖，最后經(jīng)數(shù)控繪圖儀，繪制成房產(chǎn)圖。采用一定的方法采集有關(guān)信息，采用計(jì)算機(jī)處理，在利用圖形的生成和處理，經(jīng)過(guò)繪圖儀器的輸出打印出相關(guān)的房產(chǎn)圖，需要有相關(guān)的硬件環(huán)境包括全站儀，經(jīng)緯儀，手持測(cè)距儀等等。還要有相關(guān)的軟件環(huán)境，做好具備專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)測(cè)繪軟件。在實(shí)際的測(cè)量中，要有具體的測(cè)量方案，基本的測(cè)量控制點(diǎn)位，界址點(diǎn)的測(cè)量，進(jìn)行房產(chǎn)調(diào)查，使用相關(guān)儀器進(jìn)行野外測(cè)量的同時(shí)保管好得到的具體數(shù)據(jù)，在進(jìn)行計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)處理，經(jīng)過(guò)圖形編輯后，用繪圖儀打印測(cè)量的具體結(jié)果。

4 坐標(biāo)解析測(cè)量法。通常情況下，在面積測(cè)算方面包括房屋面積與用地面積測(cè)算兩部分。其中房屋面積的測(cè)算又分為建筑面積、共有面積、產(chǎn)權(quán)面積以及使用面積等方面；占地面積測(cè)算是指房屋所在封閉地塊的面積測(cè)算。在商品房銷(xiāo)售時(shí)，經(jīng)常出現(xiàn)房地產(chǎn)面積糾紛以及占地界限糾紛。所以，選擇科學(xué)精準(zhǔn)的反映房屋實(shí)際測(cè)量結(jié)果的計(jì)算方式和公式十分重要，坐標(biāo)解析法在這方面具有其不可替代的優(yōu)勢(shì)。國(guó)家主管部門(mén)出臺(tái)了相關(guān)的房產(chǎn)面積計(jì)算與公用面積分?jǐn)傄?guī)則，文件中對(duì)于房產(chǎn)的邊長(zhǎng)測(cè)量、面積計(jì)算等方面沒(méi)有作出具體要求，所以利用坐標(biāo)分析法計(jì)算房產(chǎn)測(cè)算的時(shí)候需要相應(yīng)的規(guī)范和調(diào)整。

三 以GIS技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)量中的應(yīng)用為例分析

房產(chǎn)測(cè)繪空間的數(shù)據(jù)模型可以用GIS進(jìn)行。房產(chǎn)信息由房屋面積結(jié)構(gòu)、地理位置等，因此測(cè)繪工作是相當(dāng)困難的，該技術(shù)可以搭建這樣的數(shù)據(jù)模型，對(duì)動(dòng)態(tài)特征進(jìn)行測(cè)繪，對(duì)應(yīng)的地理模型可以使用符號(hào)來(lái)直接表達(dá)，更加直觀。

1 準(zhǔn)動(dòng)態(tài)定位。這種觀測(cè)方式適用于開(kāi)闊地區(qū)的房產(chǎn)平面控制網(wǎng)加密和碎部測(cè)量等。和快速靜態(tài)定位一樣，也是在觀測(cè)區(qū)選一個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)，安置接收機(jī)連續(xù)跟蹤所有可以看見(jiàn)的衛(wèi)星，在對(duì)所測(cè)衛(wèi)星保持跟蹤的情況下，依次進(jìn)行觀測(cè)，測(cè)得基線(xiàn)中誤差約為1～2cm。與快速靜態(tài)定位相區(qū)別的是，在測(cè)量過(guò)程中，它要求接收機(jī)不能對(duì)跟蹤的衛(wèi)星失去鎖定，否則應(yīng)在失去鎖定的流動(dòng)點(diǎn)上把觀測(cè)時(shí)間延長(zhǎng)一至兩分鐘。

2 經(jīng)典靜態(tài)相對(duì)定位。這種觀測(cè)方法要求將兩臺(tái)以上的接收機(jī)，并將接收機(jī)在一條或數(shù)條基線(xiàn)的兩個(gè)端點(diǎn)上分別安置，觀測(cè)的衛(wèi)星需要4顆以上。這種方法可以將所有已經(jīng)觀測(cè)的基線(xiàn)組成封閉的圖形，這樣有利于外業(yè)檢核，在一定程度上保障成果的可靠性。這種方法還有另外一個(gè)優(yōu)點(diǎn)，它通過(guò)平差來(lái)進(jìn)一步提高定位的精度。所以，這樣的觀測(cè)方法適合首級(jí)房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的建立。

3 快速靜態(tài)定位。這種觀測(cè)方式用于相應(yīng)等級(jí)房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的建立、加密及界址點(diǎn)測(cè)定等等。測(cè)量區(qū)域的中部是安置基準(zhǔn)站的最佳的位置，并在基準(zhǔn)站安置一臺(tái)接收機(jī)連續(xù)跟蹤視野中可以看見(jiàn)的衛(wèi)星，而另一臺(tái)接收機(jī)則開(kāi)始流動(dòng)設(shè)站，依次在各個(gè)站點(diǎn)觀測(cè)制定好的時(shí)間?？焖凫o態(tài)定位要求觀測(cè)時(shí)段內(nèi)應(yīng)該對(duì)5顆以上的衛(wèi)星進(jìn)行觀測(cè)，而且每個(gè)流動(dòng)點(diǎn)與基準(zhǔn)點(diǎn)的距離不能超過(guò)20千米。

四 結(jié)束語(yǔ)

現(xiàn)階段，房產(chǎn)測(cè)繪方面的技術(shù)規(guī)范與法律法規(guī)還不夠完善，未來(lái)要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的研究和開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化和規(guī)范化。房地產(chǎn)中廣泛應(yīng)用房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)，是保障房地產(chǎn)工程質(zhì)量與安全的不可或缺的重要手段。

參考文獻(xiàn)：

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