柴春嬌等

摘要容積率是影響地價的最重要因素之一，其變化可以導致同一地塊地價的大幅度上升或下降。在城鎮(zhèn)基準地價評估過程中，對地價樣點進行容積率修正，編制容積率修正系數表是非常重要的內容。該研究以遼寧省盤錦市為實例，采用分組比較、方差分析、回歸分析方法，對不同區(qū)位條件、不同用地類型下容積率與地價之間的影響關系以及容積率的修正系數確定進行了分析。結果表明，不同區(qū)位條件和用地類型下容積率對地價影響程度不同。

關鍵詞基準地價；容積率；修正系數

中圖分類號S29文獻標識碼A文章編號0517-6611（2015）21-306-03

容積率是在一定地塊上，總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率=總建筑面積/總用地面積。在一定的地塊內，容積率的大小代表了土地利用強度和效益的高低，會對地價水平產生影響。

在城市規(guī)劃控制中，容積率是一項重要的衡量指標，而且受到城市規(guī)劃的影響。比如，在城市規(guī)劃中，環(huán)境容量、建筑間距、開放空間等指標會對容積率的取值造成影響。根據容積率的又一計算公式——容積率=建筑密度×平均層數，建筑密度和平均層數是反映環(huán)境優(yōu)劣的重要指標，因此，容積率能夠反映出一定地塊內的環(huán)境質量如何。然而，雖然容積率越高代表土地利用程度越高，但并非容積率越高就說明土地利用越合理，如果突破了一定地區(qū)的合理環(huán)境容量，就會影響環(huán)境質量。因此，在理論研究上，一個地區(qū)的容積率存在一個最佳值，能夠使得區(qū)域范圍內的經濟效益、社會效益以及環(huán)境效益達到最優(yōu)。

目前，關于容積率與地價之間的關系趨向于定性研究。馬文明等從城市規(guī)模、區(qū)位條件、用地類型3個方面分析了容積率對地價的影響規(guī)律[1]。王嬋嬋等利用南京市區(qū)2005～2007年10月的132個出讓住宅用地數據，采用比較分析法和最小二乘法分別就成交住宅用地單位地價和樓面地價與容積率的影響機制和影響程度進行了分析[2]。淤忠祥等分析了容積率構成因素的模型，指出容積率是影響土地價格的關鍵因素，在分析了容積率體系的動態(tài)變化的基礎上認為容積率在一定程度上影響和制約著城市地價[3]。王冰寒采用擬合樣點地價回歸方程方法估算地價，得出指數函數最能反映容積率與地價的關系[4]?；谝延醒芯浚P者從定性與定量角度研究容積率與地價的關系以及如何求算容積率修正系數，對于理解容積率對地價的影響，編制基準地價中容積率修正系數能起到實際指導意義。

1容積率對地價的影響規(guī)律

1.1不同城市規(guī)模條件下容積率對地價的影響

城市規(guī)劃對容積率有一定的限制，并且城市規(guī)模不同，容積率對地價的作用程度不同。城市規(guī)模較大，人口規(guī)模也較大，因而對土地的需求量也大，而由于容積率的增加而產生的經濟剩余就得以通過地價表現出來；相反，城市規(guī)模較小，人口規(guī)模也較小，對土地的需求量也相對較小，因而容積率的改變對地價產生的影響程度就會減弱。另外，大城市的土地供給計劃較完備，政府可以調控土地供給，從而使土地利用過程中的經濟剩余能夠在土地價格中體現出來，就會加強容積率對地價的影響作用。小城市的土地供應計劃控制往往不夠完備，因此會削弱容積率對地價的影響程度。

1.2不同區(qū)位條件下容積率對地價的影響

從區(qū)域角度來看，不同的區(qū)位條件會對容積率作用程度產生影響。在城市中心地區(qū)，區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用更為集約，利用程度也較高，容積率對地價的影響作用也隨之加強。遠離城市中心地區(qū)，土地的需求量就會減少，土地利用收益也會降低，容積率的作用程度也隨之下降。因此，在同一城市中，隨著由城市中心向外圍擴散，容積率的作用程度也隨之減弱。

單因素方差分析可以用來研究一個控制變量的不同水平是否對觀測變量產生顯著影響。遼寧省盤錦市2014年土地定級將定級范圍內商業(yè)、住宅用地都劃分成6個級別（Ⅰ～Ⅵ級），總體上呈現出從城市中心向外圍擴散的形式。該研究對地價樣點資料進行調查統計，為了更好地反映不同區(qū)位條件下容積率對地價的影響，選取盤錦市653個商業(yè)樣點、269個住宅樣點，進行年期、期日、開發(fā)程度等修正，即將樣點地價剔除掉其他影響因素后，根據土地級別進行分組比較和方差分析，結果見表1、2。結果顯示，不同級別的土地，容積率對地價的影響程度有顯著差異，Ⅰ～Ⅲ級土地地價隨著容積率的變化差異顯著，Ⅳ～Ⅵ級土地地價隨著容積率的變化差異不顯著。

1.3不同土地用途下容積率對地價的影響

商業(yè)用地的土地稀缺程度更高，供需矛盾也比住宅用地和工業(yè)用地更為突出，用地者之間的競爭會促使容積率對地價的影響更大。并且商業(yè)用地對于區(qū)位的選擇也更為敏感，比如商業(yè)用地通常會選擇位置較好的沿街、沿路的區(qū)域；住宅用地對區(qū)位條件的選擇敏感程度比商業(yè)弱；而工業(yè)用地一般分布在城市的外圍，對于區(qū)位的選擇更加不敏感，并且工業(yè)用地通常沒有容積率限制。因此，從理論上來講，在商業(yè)、住宅、工業(yè)用地這3種用地類型中，容積率對地價的影響作用表現為商業(yè)最強，住宅次之，工業(yè)最弱。

根據盤錦市商業(yè)、住宅用地容積率與地價的統計資料，分別對這2種土地用途下地價對于容積率的敏感性分析，具體做法是：選取不同容積率的商業(yè)、住宅樣點，依據敏感系數公式，首先計算樣點的容積率每增加0.1時，樓面價格變化的百分比，即變化的敏感程度。

設容積率為XN，該容積率下的樓面地價為YN，敏感系數β計算公式為：

β=（ΔY/Y）/（ΔX/X）=（ΔY/ΔX）×（X/Y）=（YN-YN-1）/（XN-XN-1）×（X/Y）×100%

然后計算各自樣點的敏感系數，取其平均值，計算得出商業(yè)用地β商=62%，住宅用地β住=58%。從結果可看出，商業(yè)用地比住宅用地地價對容積率的變化反應更加敏感。

2基準地價評估中容積率修正系數的確定

2.1樣點地價收集與整理

樣點資料的收集是確定容積率修正系數的基礎。樣點資料的代表性和可比性直接影響到容積率修正結果的準確性。遵循統計學中樣點選取的可靠性、規(guī)范性、時效性、均勻性等原則，選取純用途、形狀規(guī)則、分布均勻的地價樣點。該研究選取盤錦市商業(yè)、住宅、工業(yè)用地地價樣點，樣點分布見表3。

2.2樣點地價測算、修正與檢驗

樣點地價的采集主要以土地使用權出讓資料為主，為了滿足測算需求，補充增加了其他類型的交易樣點，并選取不同的公式計算樣點宗地地價。

對選取的樣點地價進行土地使用權年期、估價期日、土地開發(fā)程度、交易情況等修正，把各交易樣點的條件修正到除容積率不同，其他條件都與基準地價條件符合的狀況。由于絕對的剔除是不可能的，因此在該研究中，結合區(qū)域綜合因素和樣點個別因素，盡可能地剔除其他因素的影響，從而保證研究成果的相對合理性，將樣點地價進行了修正，為下一步的回歸分析做好準備。

在對各類型樣點地價進行修正后，針對所有地價樣點進行樣本的總體同一性和總體分布類型檢驗。將各類型用地地價樣點進行卡方檢驗，結果見表4。可見，不論是商業(yè)、住宅、還是工業(yè)用地，對于0.05顯著性水平，各類型用地的P值均大于0.05，表現出無差異性顯著，說明樣點符合總體統一性。再采用t檢驗法進行異常數據的剔除，方便后續(xù)容積率修正系數的測算。

2.3平均容積率的確定

在城鎮(zhèn)基準地價更新中，平均容積率的確定通常以現狀條件平均容積率為主，以規(guī)劃容積率為輔。在區(qū)域樣點調查以及分用途分級別容積率確定的前提下，該研究中容積率的確定以現狀條件樣點容積率為主要測算依據。遵循數理統計原理，將該區(qū)域內各類型用地各樣點容積率按不同的土地級別進行統計分組，求取加權平均值作為平均容積率。該研究商業(yè)用地、住宅用地調查了653、269個有效樣點。其中商業(yè)用地采用出讓、剩余法、收益法選取的用地，住宅樣點來源于出讓、地價監(jiān)測、已建成的樣點。最終得出商業(yè)用地平均容積率為Ⅰ～Ⅲ級2.5，Ⅳ～Ⅵ級20；住宅用地平均容積率為2.3。

2.4容積率與樣點地價的回歸關系

根據報酬遞增、遞減規(guī)律、邊際效益與容積率的關系以及容積率對土地價格的影響的相關理論分析，可知不同土地區(qū)位條件、不同用途下容積率對地價的影響程度有所不同，而土地級別很大程度上反映了土地區(qū)位條件，因此分不同用途的土地將樣點各自劃分成Ⅰ～Ⅲ級與Ⅳ～Ⅵ級2組，分別建立容積率與地價回歸模型，利用SPSS統計軟件計算得出容積率與地價的回歸曲線（圖1）。商業(yè)、住宅各級別用地容積率與地價回歸方程參數估計結果見表5。

從表5可以看出，各回歸方程R2均達到0.9以上，說明方程擬合優(yōu)度較高，且均通過了F檢驗，得出的模型可以反映容積率與地價的回歸關系。在檢驗中，商業(yè)用地冪函數方程擬合優(yōu)度最高，住宅用地對數函數模型擬合優(yōu)度最高，因此，根據參數估計值中B值和常數可以得出容積率與地價的回歸函數。而工業(yè)用地容積率與地價回歸方程中擬合優(yōu)度系數很低，兩者無顯著的回歸關系。

容積率與地價的回歸分析結果表明：

（1）隨著容積率的增加，地價成遞增的趨勢，不同級別用地容積率與地價回歸關系不同。級別高的土地，容積率對地價影響更大。所以，城市中心地區(qū)容積率對地價影響更大，并隨著區(qū)位條件的變化，容積率的影響程度也逐步改變。

（2）不同用途土地，容積率與地價的關系存在差異。由于工業(yè)用地無法建立兩者的顯著回歸關系，可見工業(yè)容積率與地價之間無顯著關系。以商業(yè)用地和住宅用地為例，當容積率達到一定程度時，商業(yè)用地樓面價格比住宅用地隨容積率變化更敏感，而地面價格變化與之相反，因而進行容積率修正時，商業(yè)用地地面價格的修正程度要小于住宅用地。

2.5容積率修正系數的確定

將各類型各級別平均容積率分別代入各自的回歸模型中，計算商業(yè)用地用地Ⅰ～Ⅲ級、Ⅳ～Ⅵ級土地平均容積率（分別為2.5、2.0）下的宗地地價，以及住宅用地在平均容積率（2.3）下的宗地地價。再將各容積率分別代入各自回歸模型中，計算得出各級別容積率下土地價格。根據公式K地=P地/PI地（式中，K地為容積率修正系數；P地為某級別某一容積率下的地價；PI地為某級別平均容積率下的地價）求得不同容積率下的修正系數。

隨著城市土地經濟的發(fā)展，在土地評估工作中，樓面地價的表現形式能更好更直觀反映地價水平，因此，樓面地價的容積率修正系數可以通過以下計算公式推導：

K樓= P樓/PI樓=（P地/R）/（PI地/RI）=（P地/PI地）×（RI/R）= K地×（RI/R）

式中，K樓為樓面價格容積率修正系數；P樓為某級別某一容積率下的樓面價格；PI樓為某級別平均容積率下的樓面價格；R為宗地容積率；RI為平均容積率。

3結語

綜上所述，關于基準地價評估中容積率對地價的影響可以得出以下結論：不同的城市規(guī)模容積率對地價影響不同，表現為與小城市相比，大城市容積率影響程度更高；不同區(qū)位條件容積率對地價的影響程度有顯著差異，城市中心土地地價隨著容積率的變化差異更顯著； 不同土地用途容積率對地價影響敏感程度不同，商業(yè)用地地價對容積率的敏感程度更高，住宅次之，工業(yè)最低；容積率對地價的影響可以通過建立數學回歸模型來反映；基準地價中容積率修正系數可以通過某級別某一容積率下的地價與某級別平均容積率下的地價的比值來求取。該研究關于容積率修正系數的研究尚存在一些不足之處，比如對修正系數的確定方法進行適當改進，分析容積率與樓層的關系，如何更好地剔除地價中的其他因素，如何確定最佳容積率等。

安徽農業(yè)科學2015年

參考文獻

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