梁倚瀟

【摘要】本文主要對項目管理這一學(xué)科的基本概念和歷史發(fā)展進行闡述，并進一步指出其在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用理論發(fā)展和實踐意義。

【關(guān)鍵詞】項目管理 房地產(chǎn)

一、 項目管理

1. 項目管理的概念

項目管理是管理學(xué)的一個分支學(xué)科，是指在項目活動中運用專門的知識、技能、工具和方法，使項目能夠在有限資源限定條件下，實現(xiàn)或超過設(shè)定的需求和期望的過程，它是對一些與成功地達成一系列目標相關(guān)的活動（譬如任務(wù)）的整體監(jiān)測和管控，這包括策劃、進度計劃和維護組成項目的活動的進展。

項目管理概念起源于美國，項目管理科學(xué)是20世紀50年代末，在關(guān)鍵路徑法和計劃評審技術(shù)這兩項技術(shù)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一門管理科學(xué)。

2.項目管理的歷史發(fā)展

現(xiàn)代項目管理實在20世紀50年代以后發(fā)展起來的，在進60年的發(fā)展中，大致經(jīng)理了如下幾個階段：

（1）50年代，人們將網(wǎng)絡(luò)技術(shù)（CPM和PERT網(wǎng)絡(luò)）應(yīng)用于工程項目（主要是美國的軍事工程項目）的工期計劃和控制中，并取得了巨大的成功。當時，項目管理實施最成功的項目是美國1957年的北極星導(dǎo)彈研制和后來的登月計劃。

（2）60年代，利用大型計算機進行網(wǎng)絡(luò)計劃的分析計算已經(jīng)成熟，人們可以用計算機進行工區(qū)計劃和控制。但當時計算機并不普及，而且使用費用較高，一般的項目不可能使用計算機進行管理，而且當時有很多人對網(wǎng)絡(luò)技術(shù)還難以接受，所以項目管理尚不十分普及。但在該時期，國際項目管理協(xié)會（International Project Management Association，簡稱IPMA）和美國項目管理協(xié)會（Project Management Institute，簡稱 PMI）兩大國際性項目管理組織的出現(xiàn)，進一步推動了項目管理科學(xué)的發(fā)展。

（3）70年代初，計算機網(wǎng)絡(luò)分析程序已十分成熟，人們將信息系統(tǒng)方法引入項目管理，提出項目管理信息系統(tǒng)。這使人們對網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有更深的理解，擴大了項目管理的研究深度和廣度，同事擴大了網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的作用和應(yīng)用范圍，幾在工期計劃的基礎(chǔ)上實現(xiàn)用計算機進行資源和成本的計劃、優(yōu)化和控制。整個70年代，項目管理的職能在不斷擴展，人們對項目管理過程和各種管理職能進行了全面、系統(tǒng)的研究。同時項目管理在企業(yè)組織中得到推廣，人們開始研究在企業(yè)職能組織中項目組織的應(yīng)用。

（4）70年代末80年代初，計算機得到了普及，這使項目管理理論和方法的應(yīng)用走向了更為廣闊的領(lǐng)域。由于計算機及軟件價格降低、數(shù)據(jù)獲得更加方便、計算時間縮短、調(diào)整容易及程序與用戶的友好界面等優(yōu)點，項目管理的工作量大為簡化，使一般的項目管理公司和中小企業(yè)在中小項目中都可以使用現(xiàn)代化的項目管理方法和手段，并取得了很大的成功，收到了顯著的經(jīng)濟和社會效果。

（5）80年代以后，人們進一步擴大了項目管理的研究領(lǐng)域，包括合同管理、界面管理、項目風險管理、項目組織行為和溝通方法。在計算機應(yīng)用上則加強了決策支持系統(tǒng)、專家系統(tǒng)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用的研究。1987年，美國項目管理協(xié)會（PMI）推出了項目管理知識體系指南（Project Management Body of Knowledge），簡稱PMBOK，是項目管理領(lǐng)域的又一重要里程碑， PMBOK 分別在 1996年和2000年進行了兩次修訂，使該體系更加成熟和完整。

隨著社會的進步，市場經(jīng)濟的進一步完善，生產(chǎn)社會化程度的提高，人們對項目的要求也越來越多，項目的目標、計劃、協(xié)調(diào)和控制也變得越來越復(fù)雜，這都促使著項目管理理論和方法的進一步發(fā)展，

3、項目管理在我國的發(fā)展

我國對項目管理的理論研究和管理實踐起步較晚，尤其是在現(xiàn)代項目管理方面，不管從現(xiàn)代項目管理的職業(yè)化發(fā)展，還是從現(xiàn)代項目管理的學(xué)術(shù)性發(fā)展，以及現(xiàn)代項目管理的實踐方面，我們都與國際發(fā)達國家存在著一定的差距。學(xué)術(shù)方面，20 世紀 60 年代中期 ，著名數(shù)學(xué)家華羅庚從國外引入項目管理的思想 ，我國從此展開對項目管理這門學(xué)科的研究；實踐方面，從80年代后期我國才在建筑業(yè)和國內(nèi)工程建設(shè)項目的管理體制和管理方法上做了許多重大的改革，才開始借鑒和采用一些國際上先進的現(xiàn)代項目管理方法。

二、 房地產(chǎn)項目管理

1、房地產(chǎn)項目與房地產(chǎn)項目管理

房地產(chǎn)項目的歷史較為久遠，隨著人類社會的發(fā)展，社會的各方面如政治、經(jīng)濟、文化、宗教、生活和軍事等對某些房地產(chǎn)項目產(chǎn)生了不同的需求，當社會生產(chǎn)力的發(fā)展水平能實現(xiàn)社會的這些特定需求時，就出現(xiàn)了房地產(chǎn)項目，如房屋建設(shè)項目、水利工程項目及道路橋梁工程項目等。

當然，有項目就必然有項目管理，這是由房地產(chǎn)項目的復(fù)雜性所決定的。在房地產(chǎn)項目的實施過程中，必然要有相當高的項目管理水平與之相匹配，否則將難以確保房地產(chǎn)項目的順利實施。

房地產(chǎn)項目管理是房地產(chǎn)項目的管理者運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，對房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用進行全過程、全方位的綜合管理，實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置，提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。它是一門應(yīng)用性很強的綜合性學(xué)科，也是具有重大發(fā)展?jié)摿Φ男屡d學(xué)科。

2、房地產(chǎn)項目管理的內(nèi)容

隨著現(xiàn)代房地產(chǎn)項目范圍的拓展，房地產(chǎn)項目的內(nèi)容不斷增加，形成一個完整的體系。按照項目管理的工作任務(wù)，項目管理系統(tǒng)可描述為下列幾個方面：

（1）成本管理，包括工程估價（工程的估算、概算和預(yù)算）、 成本計劃、支付計劃、成本控制（包括審查監(jiān)督成本支出、成本核算、成本跟蹤和診斷、工程款項結(jié)算和審核。

（2）工期管理，包括工期計劃、材料供應(yīng)計劃和控制、進度控制。

（3）質(zhì)量控制，包括工程質(zhì)量和管理過程的質(zhì)量等。

（4）現(xiàn)場管理，包括現(xiàn)場物流的管理、場地使用管理以及現(xiàn)場安全管理等。（5）組織管理，包括組織機構(gòu)的建立、人事安排、制度擬定、工作流程制定、各方面責權(quán)利的落實、管理規(guī)范的制定、內(nèi)部與外部關(guān)系的協(xié)調(diào)等。

（6）合同檔案管理，包括招投標的合同策劃、招標工作的準備、招標文件的起草、合同的審查和分析、合同保證體系的建立、合同實施的控制、合同變更的管理等。

（7）風險管理，包括風險識別、風險計劃和控制。

綜上所述，項目管理是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)，它不僅由許多子項、分項和工程活動所構(gòu)成，而且是一個完整的工作過程（包括預(yù)測、決策、計劃、控制和反饋等），是項目全部管理任務(wù)（如工期、費用、質(zhì)量、合同、資源、組織和信息等）的結(jié)合體。所以要取得項目的成功，必須對項目管理的整個系統(tǒng)進行全面的管理。

三、對房地產(chǎn)項目管理發(fā)展的展望

在項目管理發(fā)展的過程中，由于社會生產(chǎn)力和現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)巨大的推動作用，房地產(chǎn)項目管理在理論和實踐上日漸成熟，為國民經(jīng)濟的發(fā)展和城市建設(shè)提供了強有力的支持。如今，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常迅速，但是在管理過程中也存在一定的問題。房地產(chǎn)項目管理是一個綜合性高要求的工作，不僅要對項目管理的重要性有所認識，而且要采取全面的管理步驟和措施，只有這樣才能夠確保房地產(chǎn)項目管理水平，使得我國房地產(chǎn)業(yè)能發(fā)展得更快根號，為實現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興做出貢獻。

參考文獻

[1]王琳.淺談房地產(chǎn)項目管理.科技信息.2011（07）.