王洪運

【摘要】在城市規(guī)劃建筑環(huán)境下，如何正確處理好二者之間的矛盾，如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的盈利，規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)項目，是現(xiàn)在房地產(chǎn)商首先要考慮的問題。本文主要對城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響進行了分析。

【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃;房地產(chǎn)開發(fā);影響

一、前言

城市規(guī)劃是通過規(guī)劃方案對城市土地利用進行控制，對城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會經(jīng)濟發(fā)展需要的技術(shù)手段。而房地產(chǎn)開發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動，是一個把土地開發(fā)，或轉(zhuǎn)變成房屋的過程。這兩者既相互對立，有相互統(tǒng)一。本文首先對城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的概念和特點進行了介紹，并對城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響進行了分析。

二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的定義及特點

1、城市規(guī)劃的定義及其特點

城市規(guī)劃：指根據(jù)國家城市發(fā)展和建設(shè)方針、經(jīng)濟技術(shù)政策、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展長遠計劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的自然條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點和建設(shè)條件，布置城市體系，研究城市的未來發(fā)展和合理布局，綜合安排城市各項工程建設(shè)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和布局，統(tǒng)一規(guī)劃城市土地用途，保證城市有序發(fā)展，獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。

城市規(guī)劃的特點：他是城市發(fā)展的規(guī)劃藍圖，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，是城市管理的重要構(gòu)成，是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運行三個管理階段的“龍頭”，是一種政府干預行為，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系，使城市建設(shè)經(jīng)濟合理、壞境優(yōu)美，為城市生活創(chuàng)造良好條件。

2、房地產(chǎn)開發(fā)的定義及特點

房地產(chǎn)開發(fā)：《城市房地產(chǎn)管理法》中指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)建設(shè)、房屋建設(shè)的行為。從經(jīng)濟學意義上講，房地產(chǎn)開發(fā)指企業(yè)或個人以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為，是以城市規(guī)劃為基礎(chǔ)，結(jié)合自身利益實現(xiàn)城市規(guī)劃目標的經(jīng)濟活動。

房地產(chǎn)開發(fā)的特點：是在依法取得土地使用權(quán)后，對土地進行綜合開發(fā)，是一種商品生產(chǎn)和管理行為。

三、從近幾年發(fā)生的城市突發(fā)性安全危機層面看城市規(guī)劃對房地產(chǎn)的影響

1、2008年的南方雪災

2008年我國南方地區(qū)的雪災已造成房屋倒塌22.3萬間;大量電線、電桿和鐵塔被積冰壓斷、倒塌，從而造成交通中斷和斷電、斷水，導致部分地區(qū)停電停水、通信中斷、交通事故頻發(fā)，人民群眾的生產(chǎn)生活受到較大影響。災后重建，雖然在幾個月內(nèi)就能完成，但這幾個月的重建得慎重規(guī)劃。將更加注重基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、注重安居工程的建設(shè)。這種重視將體現(xiàn)在兩個方面：第一，加大投入;第二，提高建設(shè)標準。尤其是應對災害性天氣的基礎(chǔ)設(shè)施，各地還應該加大力度投資。

2、2010年多省區(qū)的洪澇災害

2010年5月以來，中國南部多個省市遭受了多輪特大暴雨襲擊及洪澇災害。與常年同期相比，江南大部、華南北部降雨量較常年同期偏多二成以上，其中江西、福建、廣東等部分地區(qū)偏多五成至一倍。截至7月16日止，全國11省市已經(jīng)有12.4間房屋倒塌，損壞32.7萬間。連續(xù)的罕見暴雨讓不少城市市區(qū)頻繁“浮起來”，暴露出當前我國一些地方在加快城市化進程中，過度追求“‘水泥硬化，重地上輕地下、重建設(shè)輕規(guī)劃”等不可忽視的問題。在一棟棟漂亮的現(xiàn)代高樓大廈下面，排澇系統(tǒng)幾乎一片空白，遇到極端天氣時往往不是“敵手”。城市的排水系統(tǒng)設(shè)計標準應該適當提高。應急之后更要著重建立長效防范機制，水務(wù)、市政、城建等部門要對整個城市排污、排澇情況進行一次大排查，先從治理低洼地區(qū)等脆弱點入手，隨后整體推開，盡快理順標準，進行擴建補建工作。

四、從城市規(guī)劃的主要內(nèi)容層面看城市規(guī)劃對房地產(chǎn)市場的影響

1、開發(fā)用途確定

為適應開發(fā)要求，土地地塊用途的確定應當比較明確，同時有一定靈活性，確定地塊用途時應著眼下述幾方面：

第一，地塊用途分類要適中，與開發(fā)的要求相適應。

第二，城市土地的等級差異影響著城市的空間布局，按照最高租金原則，必須是越往中心地區(qū)，對土地用途、開發(fā)活動的收益要求亦越高，在制定規(guī)劃、確定土地用途時，必須反映和適應這種要求。

第三，為抑制開發(fā)的隨意或與規(guī)劃要求背離的傾向，在制定規(guī)劃時，應對土地用途的規(guī)定留有一定彈性，即對土地用途之間的相容性作出說明。

第四，在確定地塊用途的規(guī)劃中，必須抑制高收益用途過度開發(fā)，甚至以收益高的用途擠占收益低的開發(fā)用途的現(xiàn)象，保證一些低收益的用途。

2、開發(fā)強度的確定

第一，根據(jù)城市的規(guī)模、總體規(guī)劃要求以及土地開發(fā)容量等估算城市開發(fā)備用地的多少，進一步確定每類用地的最大開發(fā)強度。

第二，具體確定地塊的開發(fā)強度時，應體現(xiàn)不同區(qū)位、不同性質(zhì)的地塊之間的差異。

第三，根據(jù)現(xiàn)狀因素，包括現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施負荷能力，改造的一次性費用多少等，確定再開發(fā)中可能承受的開發(fā)強度。

第四，對居住片區(qū)的開發(fā)強度宜加強控制，通過較為詳細明確的強度控制指標（臺密度、層數(shù)、間距等等），限制開發(fā)過密的傾向，以保證良好的生活居住環(huán)境質(zhì)量。

3、形體景觀控制

規(guī)劃時形體景觀的控制，主要是通過城市設(shè)計的勝仗、方法，對開發(fā)活動從景觀構(gòu)成的角度提出控制要求，對建筑的風格、色彩、輪廓空間組合等方面加以控制。隨著城市設(shè)計的日益深化，它在開發(fā)前期確定規(guī)劃干預內(nèi)容時發(fā)揮的作用越來越顯著。

4、環(huán)境容量控制

指標一般包括：人口密度、綠化率、空間率等。人口密度規(guī)定建設(shè)用地上的人口聚集量;綠地率和空地率顯出公共綠地和開放空間在建設(shè)用地在的比例。

5、設(shè)施配套控制

即是對居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲等用地上的公共設(shè)施和市政設(shè)施建設(shè)提出定量配置要求。公共設(shè)施配套一般包括文化、教育、體育、公共衛(wèi)生等公共設(shè)施和商業(yè)、服務(wù)業(yè)等生活服務(wù)設(shè)施的配置要求，市政設(shè)施配套一般包括道路、停車場以及基礎(chǔ)設(shè)施容量的規(guī)定等。

五、探索城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)管理相適應的新的規(guī)劃方法

各國城市規(guī)劃的體系由于具體國情不同而有差異，但總的來看，大致上都包含兩大基本層次，即城市發(fā)展規(guī)劃和開發(fā)控制規(guī)劃。前者重于城市總體發(fā)展策略、空間結(jié)構(gòu)框架的制定，后者則偏于對城市開發(fā)建設(shè)具體的規(guī)定。我國缺乏與后者對應的規(guī)劃層次（傳統(tǒng)的詳細規(guī)劃與此不同），城市開發(fā)的實踐呼喚規(guī)劃體系的改革和完善，目前興起的控制性詳細規(guī)劃正是在這樣背景下產(chǎn)生的。這是我國近年來在西方國家區(qū)劃管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，適應城市土地有償使用和房地產(chǎn)開發(fā)管理而發(fā)展起來的一個新的規(guī)劃層次。在上海、溫州、廣州等城市已有成功經(jīng)驗。它一般規(guī)定8-9項控制指標（用地界線、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等）來控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開發(fā)強度和建筑形態(tài)。

六、結(jié)束語

綜上所述，城市規(guī)劃與房地開發(fā)是既矛盾又統(tǒng)一的整體，二者相互依賴又相互獨立，相互聯(lián)系又相互制約。沒有城市規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)無從談起;沒有房地產(chǎn)開發(fā)，城市規(guī)劃就無法實現(xiàn)。?因此，地產(chǎn)開發(fā)必須接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，同時城市規(guī)劃也能從城市規(guī)劃中得到指導和促進。雙方既要協(xié)調(diào)長遠和短期利益相結(jié)合，又要協(xié)調(diào)城市利益與房地產(chǎn)企業(yè)利益，這樣才能共同促進城市建設(shè)良性循環(huán)發(fā)展。

參考文獻：

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