龍艷芳

【摘 要】隨著經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，越來越多的農(nóng)村人口遷移到城市，導(dǎo)致大量的宅基地閑置，但法律嚴(yán)格限制宅基地的流轉(zhuǎn)，宅基地?zé)o法正常流通，農(nóng)村融資困難使得農(nóng)村經(jīng)濟(jì)無法進(jìn)一步發(fā)展。文章分析探討我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資的合理性及其現(xiàn)實(shí)困境，完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資相關(guān)法律制度。有效合理利用我國(guó)農(nóng)村的宅基地，優(yōu)化農(nóng)村宅基地資源配置，以促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村宅基地；抵押融資；制度完善

農(nóng)村宅基地司題隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展日益凸顯，宅基地使用權(quán)作為農(nóng)民最重要的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利，是農(nóng)民基于集體成員身份取得的使用權(quán)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變，很多農(nóng)村人口遷移到城市，導(dǎo)致宅基地大量閑置。但是由于我國(guó)目前現(xiàn)行法規(guī)的規(guī)定，使得宅基地的流轉(zhuǎn)受到較大的限制，宅基地?zé)o法正常的流通。農(nóng)民在資金貧乏的現(xiàn)狀下，也無法通過抵押融資獲取資金，使自身發(fā)展受到極大的限制，這顯然與社會(huì)的發(fā)展是不相符合的。我國(guó)的國(guó)情要求我國(guó)需要將宅基地使用權(quán)合法化，通過完善現(xiàn)行制度，設(shè)立合理的限制條件來達(dá)到允許和禁止之間的平衡，避免使用權(quán)抵押可能帶來的惡性后果，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國(guó)目前已開始進(jìn)行大量的試點(diǎn)工作，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)。

一、我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資的合理性分析

（一）社會(huì)現(xiàn)狀要求農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資合法化

大量的農(nóng)村居民遷移到城市是當(dāng)今社會(huì)的一個(gè)普遍現(xiàn)象，由之而產(chǎn)生的一個(gè)直接的伴隨現(xiàn)象就是農(nóng)村居民原有宅基地的閑置。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定，明確禁止農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民出售宅基地，宅基地使用權(quán)的抵押也是不允許的。我們可以知道國(guó)家法律如此規(guī)定最大的原因，莫過于宅基地是農(nóng)民安身立命的居所，承擔(dān)著農(nóng)民基本的生活保障。而且農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收入的不穩(wěn)定性決定了債務(wù)償還能力低下，如果經(jīng)營(yíng)失敗，很容易出現(xiàn)大量的農(nóng)民無處安身，而且當(dāng)宅基地抵押自由時(shí)往往會(huì)有一些群眾大膽試水，但由于其專業(yè)知識(shí)能力等方面的缺乏，容易失敗，這樣國(guó)家的社會(huì)成本支出無疑會(huì)大大增加。但是我國(guó)正面臨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，宅基地的大量閑置，使得農(nóng)村融資困難，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)無法進(jìn)一步發(fā)展。這些因素雖然實(shí)實(shí)在在給宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)帶來了一些困難，但這不能成為阻礙宅基地使用權(quán)抵押的合法化進(jìn)程，我們需要提高宅基地的利用效率。我國(guó)國(guó)情要求宅基地抵押合法化，面對(duì)現(xiàn)實(shí)與法律的沖突，我們需要通過合理的限制性條件來完善相關(guān)立法，尋求平衡，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。

（二）相關(guān)政策促進(jìn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資合法化

從十八屆三中全會(huì)到2015年中央一號(hào)文件，國(guó)家都在強(qiáng)調(diào)要深化農(nóng)村土地改革，而且也在選取大量地方的農(nóng)村進(jìn)行宅基地制度的改革試點(diǎn)，推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革的步伐。我國(guó)還鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押貸款。從2011年中國(guó)人民銀行、中國(guó)保監(jiān)會(huì)、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新的指導(dǎo)意見》到2013年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型的指導(dǎo)意見》，都明確提出在農(nóng)民自愿的前提下，按照有償?shù)脑瓌t，開展宅基地使用權(quán)的抵押貸款業(yè)務(wù)，也鼓勵(lì)一些銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)探索宅基地抵押貸款試點(diǎn)。目前我國(guó)有的省份已開始進(jìn)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押。而我國(guó)目前試點(diǎn)的宅基地使用權(quán)抵押主要通過農(nóng)民抵押房屋連帶宅基地一起抵押或者直接抵押宅基地這兩種方式進(jìn)行的。前者是以房屋抵押，抵押人到期不能清償債務(wù)時(shí)，就將房屋和宅基地一同拍賣。后者農(nóng)民則取得宅基地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，由中介評(píng)估宅基地價(jià)值。

二、我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資的現(xiàn)實(shí)困境

（一）社會(huì)各界學(xué)者眾說紛紜

學(xué)界對(duì)宅基地使用權(quán)的抵押主要有以下幾種觀點(diǎn)：第一，禁止抵押說。其認(rèn)為宅基地承擔(dān)著社會(huì)保障功能，不應(yīng)流轉(zhuǎn)和營(yíng)利，僅為農(nóng)村居民提供居所，確保農(nóng)民的基本生存。因此宅基地使用權(quán)應(yīng)禁止抵押，宅基地使用權(quán)的抵押會(huì)有可能會(huì)給社會(huì)帶來許多危害。著名學(xué)者孟勤國(guó)教授即持此種這種觀點(diǎn)。第二，自由抵押說。其認(rèn)為宅基地是農(nóng)民基于集體成員身份而取得的一項(xiàng)屬于自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，可自由支配，因此其抵押自然也就以其自由意識(shí)表示為準(zhǔn)，所以認(rèn)為宅基地使用權(quán)是否抵押可以由農(nóng)民自己決定。第三，限制抵押說。其認(rèn)為宅基地使用權(quán)的抵押是大勢(shì)所趨，理應(yīng)順應(yīng)。但是由于宅基地使用權(quán)的各種特性決定我們必須對(duì)其抵押設(shè)定一系列的限定條件，這樣才能確保宅基地使用權(quán)貿(mào)然抵押給社會(huì)造成危害，即讓其在限定一定條件下抵押。學(xué)者的觀點(diǎn)各不相同究竟誰的更適合國(guó)情的發(fā)展，適應(yīng)民情的需要，我們應(yīng)當(dāng)仔細(xì)權(quán)衡。

（二）現(xiàn)實(shí)操作的困難

一方面是我國(guó)現(xiàn)行立法還不夠完善。我國(guó)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》和《土地管理法》中只是明確了宅基地?zé)o償占用，每戶一宅，是用益物權(quán)。而且出法律明文規(guī)定可以抵押的之外其余均不得抵押。但是其均沒有對(duì)宅基地使用權(quán)抵押的詳細(xì)規(guī)定，關(guān)于宅基地使用權(quán)抵押的程序、登記、相關(guān)的監(jiān)督管理等等方面我國(guó)現(xiàn)行的立法還是很不完善的，包括對(duì)喪失宅基地后的農(nóng)民的救濟(jì)方面也尚未有相關(guān)規(guī)定，這樣貿(mào)然的推行宅基地的抵押顯然由于缺乏相關(guān)立法，很容易出現(xiàn)各種社會(huì)司題。另一方面，在宅基地的土地價(jià)值評(píng)估、良好的交易平臺(tái)上都有所缺失，不能為宅基地使用權(quán)的抵押融資實(shí)現(xiàn)良好的操作，使得交易因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)較大而增加交易難度，而且盡管我國(guó)允許宅基地使用權(quán)的合法抵押融資，農(nóng)民往往以極其低廉的價(jià)格抵押自己的宅基地，依舊無法為農(nóng)民獲取合理的融資資金給予極大的幫助。

三、我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押融資的制度完善

（一）確立有限制的宅基地使用權(quán)抵押制度

完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押制度的前提應(yīng)該是明晰應(yīng)采取怎樣的宅基地使用權(quán)抵押制度。只有這個(gè)前提首先被確立了，我們才能逐步完善其他相關(guān)立法。綜上分析，我們可以了解到禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押顯然是不利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的，也是與現(xiàn)實(shí)社會(huì)發(fā)展相違背的。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，需要收入本就不穩(wěn)定、沒有太多固定資產(chǎn)的農(nóng)民獲取創(chuàng)業(yè)資金。然而貿(mào)然地直接讓宅基地自由抵押，很容易產(chǎn)生很多不良后果，因此我國(guó)需要確立有限制的宅基地使用權(quán)抵押制度。在農(nóng)民取得宅基地、抵押宅基地、抵押年限方面加以條件限制，在農(nóng)民抵押后喪失宅基地再申請(qǐng)新宅基地上也應(yīng)規(guī)定限制。堅(jiān)守農(nóng)民一戶一宅原則，避免亂占耕地，隨意抵押現(xiàn)象的出現(xiàn)。

（二）完善宅基地使用權(quán)抵押登記制度等相關(guān)立法

宅基地使用權(quán)的抵押需要完善抵押登記制度，由于我國(guó)農(nóng)民法律意識(shí)不強(qiáng)及長(zhǎng)期的歷史社會(huì)現(xiàn)實(shí)狀況，使得我國(guó)農(nóng)民在宅基地的司題上不夠注重登記這一環(huán)節(jié)。然而宅基地抵押登記制度的不健全很容易導(dǎo)致宅基地抵押糾紛產(chǎn)生之后往往難以解決。因此建立宅基地使用權(quán)抵押制度明晰宅基地的產(chǎn)權(quán)，為保障雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益提供了有力的保障，一旦糾紛出現(xiàn)，也有理有據(jù)。同時(shí)應(yīng)完善宅基地其他相關(guān)立法，切實(shí)規(guī)范宅基地使用權(quán)抵押融資。

（三）建立專業(yè)的宅基地價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)、交易平臺(tái)，加強(qiáng)監(jiān)督管理

為使得宅基地使用權(quán)抵押的高效運(yùn)行，必須擁有專業(yè)的宅基地價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，無論是由政府部門建立，還是由民間中介機(jī)構(gòu)，宅基地使用權(quán)的抵押都需要這些評(píng)估機(jī)構(gòu)給出較為專業(yè)的價(jià)值評(píng)估，才能使得宅基地發(fā)揮其最大的效用價(jià)值，同時(shí)可以讓農(nóng)民獲取合理的融資資金。還有就是中間交易平臺(tái)的設(shè)立，現(xiàn)今我國(guó)宅基地使用權(quán)抵押的中間交易平臺(tái)少之又少，這使得我國(guó)宅基地使用權(quán)要么無法完成抵押，要么抵押價(jià)格過低，農(nóng)民的權(quán)益沒有得到合理的體現(xiàn)。

宅基地使用權(quán)允許抵押就意味著承認(rèn)了宅基地的流轉(zhuǎn)，當(dāng)宅基地流轉(zhuǎn)對(duì)象不限之后，在如今城市房?jī)r(jià)日益攀升的現(xiàn)狀下，這勢(shì)必會(huì)引得諸多房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)農(nóng)村宅基地虎視眈眈，特別是那些離城區(qū)較近的農(nóng)村地帶。現(xiàn)如今一些人為了牟利，隱形的地下交易早已司空見慣，但是由于其沒有得到現(xiàn)有法律的保護(hù)，一旦發(fā)生糾紛很難得到解決，當(dāng)事人雙方的利益均得不到有效的保護(hù)，當(dāng)我國(guó)宅基地的流轉(zhuǎn)合法化之后，各種原本隱形的交易也勢(shì)必浮出水面，監(jiān)管難度勢(shì)必加大。但是為了合理的規(guī)范宅基地的抵押流轉(zhuǎn)，確保我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的安穩(wěn)，在監(jiān)管力度上更是不能有所懈怠的。土地管理部門的監(jiān)管是促進(jìn)交易雙方合法交易的有效保障。

四、結(jié)語

宅基地使用權(quán)抵押的合法化是我國(guó)的大勢(shì)所趨，是適用國(guó)情、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的切實(shí)需要。要發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，改善農(nóng)民的生活物質(zhì)水平，必須充分使其得以利用屬于自己的財(cái)產(chǎn)。宅基地使用權(quán)抵押融資為農(nóng)民提供創(chuàng)業(yè)資金。完善宅基地的相關(guān)立法，建立專業(yè)的宅基地價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)和交易平臺(tái)，為宅基地使用權(quán)的抵押提供良好的社會(huì)條件。由政府和土地管理部門加以引導(dǎo)和監(jiān)督，規(guī)范宅基地使用權(quán)抵押的交易，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定和諧。