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        房屋拆遷糾紛解決機制中存在的問題及完善對策

        2015-10-21 19:28向榮芳
        房地產(chǎn)導(dǎo)刊 2015年7期

        【摘要】本文首先闡述了當(dāng)前我國房屋拆遷的情況,概括了房屋拆遷糾紛的特點,并分析了房屋拆遷解決機制中存在的問題,結(jié)合問題產(chǎn)生原因,提出了相應(yīng)的完善對策。

        【關(guān)鍵詞】房屋拆遷;糾紛解決機制;行政法治

        一、我國房屋拆遷現(xiàn)狀

        房屋拆遷是指拆遷人在獲得房屋拆遷許可證的前提下,進(jìn)行的相關(guān)土地上房屋與附屬物的拆遷行為,包括對拆遷房屋的所有人做出的補償與安置。當(dāng)前,房屋拆遷逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)拆遷,外部矛盾不斷激化,由內(nèi)部矛盾轉(zhuǎn)變?yōu)椴疬w戶與地方政府、開發(fā)商之間的矛盾。雖然,國家對策出臺了相關(guān)的糾紛解決機制,并進(jìn)行了大力整治,從拆遷糾紛整體形式上看已取得一定效果,但在制度中存在的深層次矛盾并沒有從根本上得到解決。

        二、房屋拆遷糾紛特點

        拆遷涉及地區(qū)廣泛,拆遷糾紛數(shù)目龐大

        隨著城市化步伐的加速,從我國沿海地區(qū)至中西部,許多城市都著力于進(jìn)行城市建設(shè),致使土地資源增值,讓所在地房產(chǎn)開發(fā)在利益的驅(qū)使下,加大了開發(fā)力度,使拆遷的范圍不斷擴大,而隨之出現(xiàn)的拆遷糾紛事件也不斷增多,數(shù)目龐大。

        拆遷戶多

        由于拆遷范圍的擴大,拆遷所涉及人數(shù)也迅速增長,集團(tuán)訴訟與群體上訪事件出現(xiàn)越來越多,拆遷戶中所存在的釘子戶現(xiàn)象增多。

        拆遷糾紛復(fù)雜程度高

        房屋作為人們賴以生活的物質(zhì)空間,是其作為寶貴的財產(chǎn)之一。而拆遷通常都會影響到拆遷戶的生活、工作、學(xué)習(xí)環(huán)境,一些經(jīng)濟來源不穩(wěn)定或老弱病群體,可能因為房屋拆遷的原因,而導(dǎo)致其經(jīng)濟來源被阻斷,生活無著落,這類糾紛復(fù)雜程度較高。

        違法、野蠻拆遷造成糾紛怨大、易激化

        許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了節(jié)省拆遷時間,盡快開工,在沒有進(jìn)行證據(jù)保全辦理公證的情況下,以停水?dāng)嚯姟⒖謬樛{等手段,逼迫被拆遷人同意拆遷活動,這一類違法拆遷、暴力拆遷的事件出現(xiàn)越來越多,并且由于拆遷所引發(fā)極端事件的增多,社會群體對拆遷制度的不滿越來越深,拆遷制度飽受質(zhì)疑。

        三、房屋拆遷糾紛產(chǎn)生原因

        拆遷立法不完備

        關(guān)于拆遷的法律依據(jù)不充足,在2008年以前,只有國務(wù)院所頒發(fā)的《拆遷條列》作為拆遷的法律依據(jù),而根據(jù)《憲法》、《物權(quán)法》、《立法法》等規(guī)定,在公民私人房屋的征收方面,其無權(quán)進(jìn)行規(guī)定,明顯違反了相關(guān)規(guī)定。在2008年對《城市房地產(chǎn)管理法》作出的修改中,提到在拆遷中需保障被拆遷人的合法權(quán)益,并由國務(wù)院規(guī)定其具體辦法?,F(xiàn)階段,關(guān)于《拆遷條例》的調(diào)整與修改還在進(jìn)行中,拆遷缺乏有效而完整的操作依據(jù)。

        拆遷性質(zhì)錯位

        我國實行土地公有制,城市土地的所有權(quán)是國家,而城郊與農(nóng)村土地則屬于集體所有,土地征收是將農(nóng)村土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?,城市房屋拆遷是對私人房屋的征收,其拆遷的真正目的是取得需用地的土地使用權(quán),在此基礎(chǔ)上進(jìn)行新的開發(fā)建設(shè),而非取得被拆遷人的房屋與其它地上附屬物,拆遷的核心是確保政府能對城鄉(xiāng)土地與空間資源進(jìn)行再次分配與利用,拆遷制度的設(shè)計從性質(zhì)上看,與正確方向存在較大偏差。

        公益拆遷和非公益拆遷混為一談

        現(xiàn)階段,由政府統(tǒng)一進(jìn)行土地供應(yīng),以委托的形式,讓有關(guān)單位開展前期的拆遷、土地平整工作,并以招標(biāo)、拍賣方式將凈地出讓給開發(fā)商,即使是非公益拆遷,開發(fā)商雖然擁有了土地的使用權(quán),并需要支付相關(guān)的房屋拆遷補償金,但從實質(zhì)上講,政府才是真正的拆遷人,使得公益拆遷與非公益拆遷混為一談。

        補償不公正

        目前,對于我國拆遷的補償原則,還存在較多爭議。在現(xiàn)有拆遷補償中,只結(jié)合被拆遷房屋的區(qū)位、用途、面積等因素,通過房地產(chǎn)市場評估價格,作出了相應(yīng)的貨幣補償金額規(guī)定,而未提及土地的使用價值,致使房屋補償不公正現(xiàn)象產(chǎn)生,進(jìn)而引發(fā)拆遷糾紛。雖然在《拆遷條例》中,作出了相關(guān)的市場評估價格機制規(guī)定,但并沒有被很好地執(zhí)行、貫徹于實際中,拆遷評估價格過低,被拆遷人較難購置滿意的新房屋,而調(diào)換也存在各方面問題,對被拆遷人的生活產(chǎn)生了很大影響。

        拆遷程序不完備,被拆遷人參與不夠

        房屋拆遷涉及到不同主體,需要行政機關(guān)進(jìn)行相互協(xié)調(diào)。但是,管理是政府服務(wù)民眾的方式,而不是立法的目的。再現(xiàn)行的房屋拆遷制度中,許多制度的設(shè)計是以行政管理角度出發(fā)而制定的,缺乏拆遷程序,忽略了被拆遷人的知情權(quán)與參與權(quán),同時被拆遷人也無法進(jìn)行申辯與提出質(zhì)疑。

        強制拆遷設(shè)計不合理

        現(xiàn)階段,對于房屋的強制拆遷未作出公益拆遷與非公益拆遷區(qū)別,而被拆遷人也沒有權(quán)利反駁拆遷。在訴訟期間,關(guān)于補償協(xié)議,如雙方達(dá)成一致,拆遷人便可申請進(jìn)行房屋拆除活動的先予執(zhí)行,而雙方未達(dá)成協(xié)議時,也不停止房屋拆除活動的執(zhí)行。

        拆遷救濟渠道失效

        行政裁決機構(gòu)缺乏獨立性,政府既是拆遷人,也是拆遷行政裁決機構(gòu),不能為被拆遷人提供有效的合法權(quán)利保障;行政附帶的相關(guān)民事訴訟制度還有待完善;行政復(fù)議制度作為內(nèi)部監(jiān)督與救濟程序,并不能完全解決拆遷糾紛中存在的眾多問題。

        四、房屋拆遷糾紛解決機制的改革和完善

        明確區(qū)分公益拆遷和非公益拆遷

        首先,在立法上將兩類拆遷區(qū)別開來,明確政府作為公益拆遷中的拆遷人,而開發(fā)商則為非公益拆遷中的拆遷人。其次,在程序上對公益拆遷進(jìn)行公益目的與補償方案的聽證會論證,在對其公益目的與補償方案獲得一致認(rèn)可后,再頒發(fā)拆遷許可證。而對于非公益拆遷,先進(jìn)行開發(fā)商與房屋所有人的補償協(xié)議,在雙方達(dá)成一致協(xié)議后,才能申請土地使用權(quán)。第三,在拆遷補償方面,公益拆遷的補償標(biāo)準(zhǔn)必須在完善的法規(guī)下,由政府制定出合理、科學(xué)的基本計算方法。非公益拆遷的賠償標(biāo)準(zhǔn),必須由開發(fā)商與房屋所有人共同商定,并且保證高于國家規(guī)定的最低補償標(biāo)準(zhǔn)。第四,在強制拆遷的設(shè)置上,作為公益拆遷的拆遷人,政府必須申請人民法院強制執(zhí)行而非自主執(zhí)行,作為非公益拆遷的拆遷人,開發(fā)商需通過訴訟申請,讓法院進(jìn)行判決,并避免政府參與其中。

        完善拆遷補償制度

        公益拆遷與非公益拆遷,在拆遷補償方面都應(yīng)做到公正補償,應(yīng)以公平的市場價格進(jìn)行計算。并且,在完善拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)時,需考慮土地使用權(quán)的價格,補償范圍應(yīng)包含拆遷房屋、房屋附屬物、臨時建筑物、土地使用權(quán)以及被拆遷人的其他費用與利益損失等。在進(jìn)行拆遷補償時,應(yīng)特別關(guān)注補償安置款的發(fā)放問題,拆遷人必須建立拆遷專用賬戶,委托銀行進(jìn)行監(jiān)管,確保在拆遷工作完成后,補償款能及時、完整轉(zhuǎn)入被拆遷人賬戶。

        重新設(shè)計拆遷程序

        對公益拆遷的程序進(jìn)行重新設(shè)計,具體為:先進(jìn)行城市拆遷規(guī)劃與拆遷立項,再確定評估機構(gòu)完成對拆遷補償價格的評估、簽訂補償協(xié)議、建立拆遷專業(yè)資金、頒發(fā)拆遷許可證,最后進(jìn)行拆遷行為。對非公益拆遷的程序,則調(diào)整為:審核開發(fā)項目、溝通協(xié)調(diào)、確定評估機構(gòu)與評估價格、簽訂補償協(xié)議、繳納土地出讓金、獲取土地使用權(quán)、領(lǐng)取拆遷許可證、拆遷。

        改革強制拆遷

        進(jìn)行強制拆除制度的改革,只有公益拆遷才能申請強制拆遷,而政府作為拆遷人,不得行使強制拆遷權(quán)。作為非公益拆遷,拆遷人只能以訴訟申請方式,讓法院進(jìn)行判決,通過判決執(zhí)行完成拆遷。

        完善被拆遷人權(quán)利救濟制度

        發(fā)揮行政行政裁決的作用,需設(shè)立獨立的行政裁決機構(gòu),完善裁決程序。按照拆遷糾紛的不同屬性,進(jìn)行行政訴訟與民事訴訟的區(qū)分解決。同時,對糾紛事件開展一定程度的類型化研究,在便于法益衡量的同時,重視對適法者法律適用性論證過程的監(jiān)督與審核。

        參考文獻(xiàn)

        [1] 劉杰. 我國多元民事糾紛解決機制的優(yōu)化[J]. 法制博覽(中旬刊). 2014(04)

        [2] 魏志昌. 房屋拆遷法律程序問題及完善[J]. 法制與社會. 2011(23)

        作者簡介:向榮芳(1970.03-),女,籍貫:云南省個舊市,現(xiàn)職稱:房地產(chǎn)經(jīng)濟師,學(xué)歷:大專,研究方向:房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。

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