宓雪君

【摘要】房地產企業(yè)競爭就是項目成本控制力的競爭，重視房地產開發(fā)項目設計階段造價管理與成本控制，做好限額設計

【關鍵字】房地產設計階段的工程造價 成本控制

房地產開發(fā)是一項綜合各類資源的過程，房地產企業(yè)利潤的獲取則是在合理有效利用各類資源的過程中獲取的。因而，作為企業(yè)為獲取最大利潤就必須在整合各類資源中做到合理的成本控制。

目前房地產開發(fā)現狀競爭分析：

當今的房地產行業(yè)，競爭十分激烈，在產品同質化傾向越來越嚴重的情況下，房地產企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制息息相關，不注重成本控制的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。作為高投入、高成本的房地產開發(fā)企業(yè)在市場充分競爭條件下，目前這種競爭趨勢日益白熱化。

在當今這個競爭激烈的市場經濟大潮中，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產開發(fā)企業(yè)面前的一個重要課題。在相同的開發(fā)環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對路的適應市場需求的產品外，最重要的是競爭市場價格，盡可能地減少工程成本，降低產品市場價格，最大限度地提高企業(yè)的投資收益，這一點一直備受眾多房地產開發(fā)企業(yè)的熱切關注，即為熱點又是難點。

簡而言之，房地產企業(yè)競爭就是項目成本控制力的競爭。

二、項目成本的工程造價分析

房地產項目成本測算：可以按照規(guī)劃面積指標為依據來測算項目成本構成，具體的項目開發(fā)成本比例與成本組成大致如下：

1、土地成本約占30%-35%；

2、建安工程費約占50%-55%；

3、前期性費用（三通一平整、各類規(guī)費等5%）；

4、管理、財務、銷售費用約占8%-10%；

5、大市政費用約占5%-10%；

土地成本（約占項目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得階段形成的各類費用支出，包括地價、土地拆遷補償費、各類補償費、土地契稅等。在房地產整個開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項目開發(fā)完成，該成本一般也不會有較大變化。因此控制土地成本的關鍵在于拿地時的成本準確分析。

前期費用（約占項目總成本的5%左右），主要指設計費、各類報建報批報審費、勘察測繪費以及可研費用。報建費、勘察費等比重較小，且一般有相關收費標準，設計費在房地產開發(fā)環(huán)節(jié)中十分重要，選擇好設計單位成為關鍵，而成本控制成為其次。

工程成本（約占項目總成本的50-55%左右），主要由分項工程及甲供物資成本、小市政管網和環(huán)境成本、公共配套設施等構成。分項工程及甲供物資成本主要包括土建、機電安裝、裝飾、室內全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標確定的分項工程/供貨合同成本。

城市基礎設施配套費：這部分一般占5-10%左右。主要是指項目用地紅線外的水暖電氣等大市政基礎設施配套費用，目前絕大多數城市基本上已經統一收費標準，所以，這部分成本也相對固定。

三項費用：管理費用、財務費用、銷售費用。其中管理成本比較固定，在財務費用和銷售費用有一定控制空間。

通過對以上數據的分析，設計階段的費用只占全部費用的1%，但在項目決策正確的前提下，他對工程造價影響程度高達75%以上。必須充分重視設計階段的造價控制。

三、設計階段的工程造價控制分析

建筑設計作為房地產項目的先行者，對成本控制有著舉足輕重的作用。建筑設計從源頭方案起，貫穿整個工程。而一般來說，建筑方案對項目建安成本起決定性作用，初步設計及施工圖設計則是對方案的優(yōu)化，也即是對建筑品質及成本控制的平衡的優(yōu)化。

設計階段包含規(guī)劃設計、方案設計、擴初設計和施工圖設計等，要求上述各項設計結果的成本都在控制范圍之內并要求實施階段不再做大的調整。

影響項目投資最大的階段，是設計階段。在初步設計階段，影響項目投資的可能性為75%-95%；初步設計階段建筑物的結構形式、外觀設計、平面布置及裝修標準全部應確定，這些在建筑工程中占工程總造價75%-95%；在技術設計階段，只是對工程設計的合理性、可行性進行確定，而這一部分對工程造價的影響只占工程總造價的35%-75%；在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性為5%-35%。很顯然，項目投資控制的關鍵在于施工前的投資決策和設計階段。長期以來，我國普遍忽視工程建設項目前期工作階段的造價控制，而往往把控制工稱造價的主要精力放在施工階段，這樣做盡管也有效果，但畢竟是“亡羊補牢”，事倍功半。要有效地控制工程造價，就要堅決把重點轉到前期階段上來，當前尤其是抓住設計這個關鍵，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。

怎樣實現設計階段的工程成本管理與控制

工程造價的有效控制，應以合理確定為基礎，有效控制為核心。工程造價的控制是貫穿于項目建設全過程的控制，在投資決策階段、設計階段，把建設工程造價控制在批準的造價限額以內，要做好此項工作應注意以下幾個方面：

1、引入競爭機制，實行設計招標

實行設計招標制度，一方面可以有效地防范設計領域的不規(guī)范行為，保證有資質有實力的設計單位在良好的制度環(huán)境下進行公平競爭，不斷加強自身管理，提高設計水平，增強競爭能力。另一方面也擴大了房地產開發(fā)企業(yè)在設計方案上的選擇范圍，保證了設計方案的質量。實行設計招標制度有利于選擇最經濟合理的方案，降低工程造價，使設計階段投資費用控助目標成本的實現。

2、強化技術經濟分析

強化設計環(huán)節(jié)技術經濟分析，使設計既具有技術先進性和適用性，又具有經濟合理性，在保證性能、質量的前提下，努力降低項目投資費用。能大幅降低投資費用的措施主要有：（1）削減可以省掉的工程內容或縮小工作范圍；（2）適度技術要求和材料規(guī)格、性能要求；（3）不要過于追求過剩功能和質量等。

3、實行限額設計。項目設計的優(yōu)劣講直接影響建設費用的多少和建設工期長短，同樣也影響建設項目以后的使用價值和經濟效益，作為設計單位，在設計中凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算，要用數據說話，充分考慮施工的可能性和經濟性，在設計技術和經濟分析上要改變設計完后再算賬、功能決定造價的習慣做法。開發(fā)商應對設計方案提出限額設計要求，并為之創(chuàng)造外部條件。這樣可以滿足設計對結構形式的要求，同時經過計算又降低了工程造價，嚴格把工程的建安成本控制住了，達到了限額要求。

4、加強圖紙會審工作。加強圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設計階段，克服設計方案的不足與缺陷，所花費的代價最小，取得的效果最好。在設計出圖前，組織總工辦、工程部、成本管理部，對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經濟性進行審核，從各個不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免因設計考慮不周或失誤造成施工工程變更，造成經濟損失。

5、加強變更管理，杜絕不合理的設計變更。對確實必須發(fā)生的設計變更，必須采取變更制度管理，必須有充分的理由、啟動會簽程序，必須有副總經理以上的領導簽字方可生效。同時分清變更的責任方，及時采取經濟處罰。這樣可以大大減少由于設計人責任心不強所發(fā)生的設計變更，給工程帶來不必要的經濟損失。

結束語

大浪淘沙，適者生存。房地產企業(yè)面臨新一輪的洗牌，為達到工程造價的有效控制，在優(yōu)化設計方案基礎上，在建設程序的各個階段，采用合理的方法和措施把工程造價的發(fā)生控制在合理的范圍和核定的造價限額內。全壽命、全階段、全員參與造價管理以節(jié)省投資，提高項目的經濟效益，在市場大潮中立于不敗之地，重視設計階段的成本控制，尤為重要。