甘迪 黃景陽 蔣潔

【摘要】隨著我國舊房改造進程的加快，顯現(xiàn)出來的問題也不斷增多，從使用者角度看問題，將原住居民的權益放在首位作為論文的出發(fā)點，總結當今舊房改造中政府、開發(fā)商、用戶三者之間利益的關系，闡述不同情況下對居民權益的影響，并給出合理意見。

【關鍵詞】舊房改造；政府；人民；權益

一、從原則談起

舊房改造是指因國家建設、城市改造、市容整頓或環(huán)境保護所需要，經政府有關部門的批準，由建設單位或個人對現(xiàn)有建設用地上的舊房屋或危房進行拆除，對房屋所有人和承租人進行一系列的安置、補償活動，為了更健康、有序的進行舊房改造工程，必須遵守以下原則。

（1）城市規(guī)劃原則

舊房改造必須符合城市規(guī)劃，滿足城市近期和遠期的建設目標，順應城市建設模式及未來的發(fā)展趨勢，順應統(tǒng)一布局、合理利用的理念，綜合城市經濟、文化、公共利益等各項領域協(xié)調有序的進行。其中主要針對新城區(qū)建設中阻礙開發(fā)的地段，以及阻擋新道路規(guī)劃的舊城區(qū)。

（2）公平交易原則

公平是合同的訂立之本，拆遷人與被拆遷人是民事合同的主體，由于被拆遷者即原住居民往往在實施的過程中屬于被動地位，而政府處于主導地位，一定程度上讓被拆遷者在合同的訂立過程中處于劣勢，使得政府或開發(fā)商在強大的利益誘惑下侵占了原居民的基本權益。因此舊房改造必須建立在法律完善、制度規(guī)范的體系當中，讓公平、公正、公開的原則得到保證，讓消費者的基本權益不受到破壞。

（3）社會效益原則

拆遷工作的實施與否，必須結合未來的發(fā)展趨勢以及當?shù)鼐用裥枰獊砗饬浚獙⑴f房改造工程看做民生工程，最大程度上的滿足使用者改善居住條件的需求，而不是開發(fā)商為了最求利潤而采取的拆遷措施，只有將社會效益放在第一位，才能讓舊房改造工作更順利的進行。

二、人民的權益

舊房改造工程不僅是民生工程，它能從更深的層面中反映出政府對城市的治理理念，以及對城市居民生命安全、財產安全的重視。如果一項舊房改造項目得到人民的支持，不僅能讓居民在最短的時間內改善居住條件，贏得使用者的口碑，也給城市未來建設者提供模范參考，促進今后的城市改善工程健康發(fā)展。

1、政府手中的人民權益

（1）土地出讓中的獲利

發(fā)展民生工作本是政府推動拆遷工作的一個良好出發(fā)點，但是利用城市土地的高價出讓，以此獲得開發(fā)商的高額回報成為了政府隱藏在背后的一個誘因。眼看是政府和開發(fā)商之間的聯(lián)系，與被拆遷者的利益無關，但政府在收取高價土地出讓金時，開發(fā)商的利益自然受到損失，致使不得不從被拆遷者和未來消費者身上剝奪部分利益。政府得到高額回報的背后是實際使用者利益的付出，原本只需交付一定的建設成本就能換取的新房現(xiàn)在要付出更多，甚至接近于商品房的出售價格，讓原住居民完全喪失了舊房改造的興趣。因此政府在舊房改造期間的經濟立場間接決定著居民權益的得失，政府只有衡量好經濟效益與社會效益之間的關系，才能做出真正意義上的民生工程。

（2）對政績一味的最求

追求政績是政府在舊房改造上的另一種顯性利益，中央為了解決舊城區(qū)居民的居住問題，房改房政策的逐步出臺以及相關法律的逐漸完善，使得每年都根據不同的地域布置相應的硬性改造指標，中央政策的轉變將地方政府對政績的激情鼓動得空前高漲，政府工作人員不管是出于對民生工程的建設、改善居民居住條件還是出于自身政治前途的著想，都迫切需要完成中央布置下來的工作任務。急于求成的做法無不外乎會讓人民利益受到侵害，“干打雷、不下雨”的形象工程也不足為奇，不管城市規(guī)劃是否允許，不顧人民生活是否需要，不理原住居民是否同意，都一一開展“拆遷改造”的思想工作，在項目的前期準備階段沒有分析好項目的合理性，致使許多工程半路夭折，讓開發(fā)商和居民前期的付出得不到回報，導致開發(fā)商將利益的損失轉移到普通居民身上，最終買單的還是消費者。

（3）歸屬權的爭議

一個項目改造建設必將與原來的建筑形式有所不同，在當今的政策中大多將原舊小區(qū)的多層或中高層建筑拆除，在原地址上新建高層住宅，使占地面積更小，用地范圍更顯經濟合理性。由于后期建設的住宅大多為二十到三十層，其中一至三層為商鋪的高層住宅，這種綜合形式的設計可以增加后期的銷售利潤，提高開發(fā)商的投資效益。但由于我國法律規(guī)范的缺失，導致商鋪的歸屬權問題成為爭議的焦點，政府和開發(fā)商之間常?；ゲ蛔尣?，看似與消費者無關，但其實歸屬權的爭議會間接影響到居民利益，如果政府將所有權納入囊中，即只需“零”投入就白白獲取了十幾個中小型商鋪，無疑會遭到開發(fā)商的反對，因為開發(fā)商將付出商鋪的建設成本而無法獲得回報，最終為了維持后期的利潤，只能將商鋪虧損的資金讓原住居民或后期購房者買單，從而變本使得房價升高；如果開發(fā)商將歸屬權納為己有，商鋪后期的租金將帶來可觀的收益，消費者自然就不用支付高額的成本費用。把商鋪的經營權變?yōu)殚_發(fā)商投資的副產品，有利于推進項目的進行，但政府其中利益的損失值得考慮。

2、開發(fā)商手中的人民權益

（1）投資理念

在舊房改造的建設工程中，最大的收益者應該屬于人民，但是開發(fā)商的利益不容忽視，盡可能的通過降低土地出讓金和拆遷戶的補償費用以及抬高后期銷售價格都能讓開發(fā)商從中獲取暴利。如果開發(fā)商僅僅是為了賺錢而去參與舊房改造項目的競標，消費者的權益往往或多或少受到影響，開發(fā)商的投資理念影響著建設成本的高低，在項目實施的過程總，一味的壓縮前期補償費用和抬高后期出售價格只會慢慢侵蝕消費者權益，甚至激怒消費者，破壞其政府推行舊房改造的初衷，開發(fā)商只有在社會效益與經濟效益之間做出衡量，將成本與利益控制在合理的范圍內，才能將在保證基本社會效益的情況下創(chuàng)造更大的利潤。

（2）車庫的使用權？所有權？

汽車在當今已然成為家家戶戶的必需品，每套房搭配一個車位已經不足為奇，但車庫權益的劃分至今還未有明確的規(guī)范，如果只擁有車庫的使用權，即在居住期間擁有對車庫的使用權利而沒有處分權利，成為了消費者爭議焦點的所在。在我國，住宅往往是地位、財富、權利的象征，在這種觀念的影響下，人民對車庫權益的看法自然會受到一定影響。

三、新的想法

1、政府的監(jiān)管機制

舊房改造本是政府主導的民生工程，因此從源頭抓起，制定有效的管理機制，能讓項目的進展更為順利。從原住使用者角度出發(fā)規(guī)劃建設項目，通過對整個項目建設的過程實施監(jiān)控，制定相應的評價系統(tǒng)，用建設前、建設中、建成后的顧客評價來評判項目的成敗，提升政府對真正社會效益的關注度，以消除“面子工程”。

2、對開發(fā)商合理的引導

政府在制定舊房改造政策的同時，不應僅為居民的權益著想，還應將開發(fā)商的利益考慮在內?！罢l都不會做不賺錢的買賣”，將開發(fā)商的利潤規(guī)范化、合理化，可以嘗試把舊房改造樓房與新建商品房的核準權進行捆綁，即只有在舊小區(qū)完成一定套數(shù)的改造工程后才能新建商品房，將舊房改造通過市場化進行推廣。一方面能通過招投標篩選更為優(yōu)秀的開發(fā)商，保護居民權益；另一方面可以限制商品房開發(fā)的速度，一定程度上遏制房價的上漲。在開發(fā)新城區(qū)的同時將舊城區(qū)進行改造翻新，使城市的規(guī)劃建設更具科學性，能讓房地產市場更加健康有序的發(fā)展。

舊房改造政策的完善需要國家、社會、人民的不斷推動，參建各方各方只有不斷提高自我監(jiān)督意識，提高社會責任感，讓居民的權益得到基本的保證，才能使中國的房地產市場不斷改進、完善。

參考文獻：

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