薛文翔

摘要：稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)各個階段都發(fā)揮著重要作用。文章通過深入剖析稅務(wù)籌劃企業(yè)籌備階段、開發(fā)階段、銷售階段、持有階段的作用，闡述了稅務(wù)籌劃在應(yīng)對各階段風(fēng)險時的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；稅務(wù)籌劃

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中稅務(wù)籌劃的作用

（一）企業(yè)籌備階段的稅務(wù)籌劃

1. 幫助企業(yè)選擇合適的組織形式和結(jié)構(gòu)。依照我國稅法相關(guān)規(guī)定，自己籌辦房地產(chǎn)企業(yè)或者多人合辦房地產(chǎn)企業(yè)都不需要繳納企業(yè)所得稅，而公司制的房地產(chǎn)企業(yè)不僅要上繳企業(yè)所得稅和個人所得稅，股東還要繳納20%的股息紅利稅。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)選擇適合自己的企業(yè)組織形式，而不是一味的選擇不用交納企業(yè)所得稅的組織形式，因為每一種組織形式在進行企業(yè)財務(wù)管理時都是各有優(yōu)劣勢的。而在選擇企業(yè)組織結(jié)構(gòu)時，房地產(chǎn)企業(yè)也要根據(jù)自身運作情況來選擇。子公司和分支機構(gòu)構(gòu)成了企業(yè)組織結(jié)構(gòu)。對于子公司和分支機構(gòu)來說，因為各子公司都有自己的法人代表，而分支機構(gòu)沒有，在繳納稅款時，各子公司自己繳納，分支機構(gòu)由總部代替繳納，所以總部可以利用分支機構(gòu)來減輕稅務(wù)，但也要為分支機構(gòu)承擔(dān)連帶責(zé)任。

2. 幫助企業(yè)選擇適合的籌資方法。房地產(chǎn)企業(yè)一直以來都面臨著因為經(jīng)營周期長，需要很多的資金來運轉(zhuǎn)，但又很難獲得那么多資金的問題，而融資能幫助企業(yè)有效的解決以上問題。融資方式有多種，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營情況選擇適合自己的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)的融資分為資本市場、吸引外資、銀行貸款融資等，最常用的就是債務(wù)融資和權(quán)益融資。權(quán)益融資雖然不用償還，但需要給投資者分股利，所以籌資成本相對較高；債務(wù)融資與權(quán)益融資相比，籌資成本較低，給投資者分的股利還可以抵扣稅款，但是這樣會使企業(yè)資本結(jié)構(gòu)和財務(wù)管理遇到更大的風(fēng)險；而租賃融資不僅能用在租賃融資方式下購買的固定資產(chǎn)用作“雙重抵稅”，還能減輕企業(yè)周轉(zhuǎn)資金的壓力。

3. 幫助企業(yè)選擇合適的建設(shè)項目。地址和規(guī)模是房地產(chǎn)企業(yè)在選擇建設(shè)項目時考慮的主要因素。根據(jù)我國的土地增值稅法規(guī)定：當(dāng)納稅人建造商品房出售時，并且其增值額沒有超過扣除項目金額20%時，不征收納稅人的土地增值稅。而這一政策作為了房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)定商品房單位面積價格的主要依據(jù)。

（二）企業(yè)發(fā)展項目時的稅務(wù)籌劃

1. 幫助企業(yè)選擇適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)方式。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)方式上有很多種選擇，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)濟實力選擇合適的建設(shè)方式和項目。在建設(shè)項目時，就算投資方用不定產(chǎn)入股，他也要和合作者一同承擔(dān)投資風(fēng)險，如果他把自己擁有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，他是不需要上繳營業(yè)稅的。如果采用代建方式，則客戶需要付給代建方一定的代建費用，但因為房地產(chǎn)權(quán)實質(zhì)上沒有轉(zhuǎn)移，所以房地產(chǎn)企業(yè)不用上繳土地增值稅。

2. 科學(xué)扣除成本費用和利息。根據(jù)我國稅法相關(guān)規(guī)定，利息費用可以資本化計入成本費用，而無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)在計提折舊或者攤銷過程中產(chǎn)生的成本費用全部都能抵扣。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有效利用這些優(yōu)惠政策，在房地產(chǎn)企業(yè)能夠調(diào)控的限額范圍內(nèi)抵扣業(yè)務(wù)招待費；房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營情況分配廣告費的抵扣和延遲抵扣成本費用的比例；盡最大的可能避免出現(xiàn)交納罰金的現(xiàn)象，通過上述方法，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負擔(dān)。

（三）企業(yè)銷售階段的稅務(wù)籌劃

1. 幫助企業(yè)制定合適的銷售價格。房地產(chǎn)在制定銷售價格時并不是越高越好，企業(yè)應(yīng)全方面考慮征收土地增值稅的條件等因素。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)制定的價格超過了大部分群眾的購買能力，會直接損害到企業(yè)的收益，最終只會導(dǎo)致房屋積壓。

2. 企業(yè)銷售利益的稅務(wù)籌劃。

（1）設(shè)立專門的銷售公司，嚴格管理銷售收入。銷售公司可以通過轉(zhuǎn)銷和代銷方式來管理銷售收入。而房地產(chǎn)企業(yè)付給銷售公司的代理銷售費不僅可以當(dāng)作成本費用，還能用來抵扣企業(yè)的土地增值稅。

（2）分開簽訂合同，分解銷售收入。以精裝房為例，精裝房的裝修費用可以在稅前抵扣成本費用，降低經(jīng)營成本，但只要銷售價格上升，增值稅又會隨著上升，所以到最后房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本不但沒有減少反而會增加。為了解決上述問題，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過轉(zhuǎn)讓承包裝修項目和自己設(shè)立裝修公司的方法，還能采用差額方式，達到減輕稅務(wù)壓力和應(yīng)稅收入的目標(biāo)。

（3）通過促銷分解銷售收入。雖然房地產(chǎn)企業(yè)可以通過“價格折扣”的促銷方式降低應(yīng)稅收入和稅務(wù)負擔(dān)，但這種方法只要出現(xiàn)小小的偏差，就會造成巨大的稅務(wù)籌劃風(fēng)險，給企業(yè)帶來巨大的損失。

（四）企業(yè)持有階段的稅務(wù)籌劃

租賃方式是房地產(chǎn)企業(yè)處理積壓庫存最常用的方法，因為房屋出租不僅能解決積壓問題，還能給房地產(chǎn)公司帶來較大的收益，達到降低資金周轉(zhuǎn)壓力的目的。而科學(xué)、合理的稅務(wù)籌劃能將房屋出租帶來的收益最大化。

1. 幫助企業(yè)選擇適合的出租方法。根據(jù)我國稅法相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)由房屋出租獲得的利益必須上繳營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等，但經(jīng)營投資則只需要上繳企業(yè)所得稅，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將原來的房屋出租方式轉(zhuǎn)為經(jīng)營投資，這樣就能最大限度的減輕企業(yè)所承擔(dān)的稅務(wù)壓力。

2. 幫助企業(yè)選擇恰當(dāng)?shù)臅嬏幚矸绞健Ｌ幚硗顿Y性房地產(chǎn)的會計方法有成本法和權(quán)益法兩種。成本法和權(quán)益法最大的區(qū)別就是成本法要進行計提折舊，而權(quán)益法不進行計提折舊。成本法是計量企業(yè)的歷史成本后再進行計提折舊，而權(quán)益法是計量公允價值，公允價值變動就決定了企業(yè)的損失。兩種方法相比較，因為成本法可以用資產(chǎn)折舊所得的費用抵扣稅款，在一定程度上減輕了企業(yè)的稅務(wù)負擔(dān)，所以成本法更加有利于房地產(chǎn)企業(yè)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對不同階段稅務(wù)籌劃風(fēng)險的措施

（一）企業(yè)籌備階段

房地產(chǎn)企業(yè)在籌備階段的主要工作是選擇組織形式和結(jié)構(gòu)以及融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇建立分公司還是子公司時，要考慮稅收征管部門監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)分公司的力度相對于監(jiān)管子公司的力度較低和分支機構(gòu)的虧損額是用母公司利潤來抵消等諸多因素，通過科學(xué)、合理分析企業(yè)自身盈利能力后，再進行選擇。在土地獲得方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過并購和直接購買獲取土地，相對直接購買方式來說，因為土地沒有轉(zhuǎn)移，所以企業(yè)并購時不需要交納契稅，這種方式可以為企業(yè)省下一大筆的稅款。對于很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，銀行貸款是最主要融資方式，但隨著銀行貸款政策越來越嚴格，企業(yè)貸款的難度也越來越大。所以，非金融機構(gòu)逐漸成為了最受歡迎的融資方式，這種方式要求企業(yè)必須有合法的單據(jù)才能抵扣稅款，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動并經(jīng)常和稅務(wù)管理部門進行交流，通過嚴格執(zhí)行獨立交易原則最大限度的利用結(jié)算利息費用，不斷減輕企業(yè)稅務(wù)壓力。

（二）企業(yè)發(fā)展階段

在房地產(chǎn)的開發(fā)階段，為了降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本并獲得最大的利潤，企業(yè)應(yīng)在嚴格執(zhí)行有關(guān)稅法規(guī)定和會計制度的基礎(chǔ)上，選擇最恰當(dāng)?shù)某杀竞怂惴绞?，使得企業(yè)有足夠的周轉(zhuǎn)資金。在制定投資方案時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)深入分析企業(yè)所得稅回轉(zhuǎn)問題，如果一個項目承包給外部企業(yè)，為了防止因為操作不合乎規(guī)矩而出現(xiàn)雙方?jīng)_突，所以需要在簽訂合同之前就搞清楚價格和獲得發(fā)票的方式。

（三）房地產(chǎn)銷售階段

在房地產(chǎn)銷售階段，為了減少增值稅額，稅務(wù)籌劃就要明確銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)要嚴格依照國家法律法規(guī)制定合理的銷售價格，提升民眾的購買率，從而提升售出率。在整體轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目時，房地產(chǎn)企業(yè)有必要全面預(yù)測并計算該企業(yè)實施的稅務(wù)籌劃方案有沒有起到減輕稅務(wù)壓力的作用，防止出現(xiàn)其它稅種或所繳納稅款超出預(yù)計范圍等問題。

（四）房地產(chǎn)持有階段

在房地產(chǎn)持有階段，因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)租賃和投資聯(lián)營活動是一同開展的，需要獲得更多有用的信息，所以企業(yè)應(yīng)與稅務(wù)管理部門繼續(xù)保持交流，從而獲取最新資訊，根據(jù)市場的變動不斷調(diào)整企業(yè)房地產(chǎn)銷售價格、物業(yè)價格、租賃價格、管理費用，使其得到稅務(wù)局和群眾的認同。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身情況選擇適合自己的企業(yè)組織形式和結(jié)構(gòu)，在每個階段利用好稅務(wù)籌劃，企業(yè)不僅要與稅務(wù)征稅部門保持緊密聯(lián)系，還要學(xué)會隨著市場的變化調(diào)整銷售價格，并利用好融資的方法，達到不斷減輕企業(yè)周轉(zhuǎn)資金的壓力的目的，最終使企業(yè)獲得最大的收益。

參考文獻：

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（作者單位：江蘇省弘升置業(yè)有限公司）