徐寧

摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)不斷增長，促使我國房地產(chǎn)事業(yè)不斷發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)直接影響著我國的國計和民生，其具有高投資、高風(fēng)險的特點，從而衍生出房地產(chǎn)合作開發(fā)模式，推動了房地產(chǎn)行業(yè)的向前發(fā)展，符合市場發(fā)展需求，有助于我國國民經(jīng)濟(jì)的增長。與此同時，在房地產(chǎn)合作開發(fā)發(fā)展基礎(chǔ)上，其存在諸多法律問題。本文筆者將以房地產(chǎn)合作開發(fā)為前提，探索房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律問題，以供相關(guān)人士參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)合作；開發(fā)法律；問題探索

一、 前言

我國房地產(chǎn)合作開發(fā)是屬于合作建房的范疇，但在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)使下，兩者的差異日益凸顯?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》的頒布，標(biāo)志著房地產(chǎn)合作開發(fā)被賦予其合法地位，但目前相關(guān)法律規(guī)范體系未得到完善，導(dǎo)致諸多房地產(chǎn)合作開發(fā)難以有序進(jìn)行，甚至出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，影響房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。

二、 簡述房地產(chǎn)合作開發(fā)

房地產(chǎn)合作開發(fā)是提供使用權(quán)的一方與投資開發(fā)商對房產(chǎn)以及地產(chǎn)進(jìn)行有效開發(fā)，實現(xiàn)雙方的合作以及合資。

房地產(chǎn)合作開發(fā)形式多種多樣，其主要包括以下幾合作方式：

第一，獨立項目公司型、合作型、參建房屋型：在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，包括三種基本方式：一是通過聯(lián)合經(jīng)營協(xié)議的簽訂，建立合伙合作型；二是，在獨立法人資格基礎(chǔ)上，建立項目公司，實現(xiàn)合作開發(fā)；三是參建房屋形式。以上幾種合作方式均屬于房地產(chǎn)合作開發(fā)的基本類型，但其在法律關(guān)系、運行模式以及特征等諸多方面存在較大差異，各自具有優(yōu)點和缺點，是房地產(chǎn)合作開發(fā)的重要合作方式。

第二，一方開發(fā)型和多方開發(fā)型：區(qū)分兩者的主要依據(jù)是開發(fā)的名義，簡言之，合作是以一方名義還是多方名義進(jìn)行開發(fā)。多方開發(fā)是合作諸方以共同的名義進(jìn)行項目報建審批、拿地等事物的辦理，切勿將兩者混淆，導(dǎo)致產(chǎn)生不必要的法律問題。

第三，雙方合作型和多方合作型：顧名思義，雙方合作型即房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)事人為兩方，多方合作型則為多方主體。相較而言，雙方合作型的法律關(guān)系較簡單，多方合作型法律關(guān)系顯得較復(fù)雜。

第四，集體土地型和國有土地型：該種分類方式是以土地所有權(quán)性質(zhì)和取得方式為依據(jù)。

三、 房地產(chǎn)合作開發(fā)法律問題探究

（一）房地產(chǎn)合作開發(fā)行為認(rèn)定問題分析

目前，房地產(chǎn)合作開發(fā)存在行為認(rèn)定相關(guān)法律的缺失，導(dǎo)致諸多房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)合作行為認(rèn)識、理解不夠。在過去實際經(jīng)驗基礎(chǔ)上，結(jié)合傳統(tǒng)理解，可將合作行為的特征進(jìn)行歸納，其包括共同出資、共同盈利、共同經(jīng)營、共同承擔(dān)風(fēng)險。一般情況之下，無論通過什么方式出資，共同出資都屬于認(rèn)定合同中的重要組成部分。與此同時，諸多合作企業(yè)由于缺乏管理經(jīng)驗，能力不足等原因，不愿參與經(jīng)營，共同經(jīng)營顯得并不重要。在此情況下，以當(dāng)事人的意愿為出發(fā)點，共同經(jīng)營不再作為合作認(rèn)定的基本標(biāo)準(zhǔn)。對于共同盈利和共同承擔(dān)風(fēng)險，其在合作認(rèn)定中的重要性是毋庸置疑的。在房地產(chǎn)合作開發(fā)的過程中，合作一方如果僅想共同盈利，缺乏共同承擔(dān)風(fēng)險的意識，應(yīng)將出資和利潤予以收回，其在聯(lián)營合同中作為保底條款。但《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》明確指出此類條款是無效條款，就有一定的違法性。但對合同中的其他條款并無影響。簡而言之，只要其他相關(guān)條款不存在違法現(xiàn)象，該房地產(chǎn)合作開發(fā)合同則為有效合同。由此可見，共同出資的目的在于共同分享合作成果所帶來的經(jīng)濟(jì)效益，共同承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險，體現(xiàn)了民事權(quán)利義務(wù)相一致的原則。

（二）簡要分析 合作開發(fā)主體資格問題

在《城市房地產(chǎn)管理法》制定實施之前，對于房地產(chǎn)主體資格問題而言，相關(guān)法律、法規(guī)給予了明確規(guī)定：對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)銷商而言，必須是具有企業(yè)法人資格的開發(fā)商，通過在工商行政管理部門登記注冊的方式，獲得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照。企業(yè)如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條件，則需通過與他人簽訂相關(guān)合同。一般情況下，此類合同被視為無效合同，但在特殊情況下，被判為有效。例如，在一審訴訟期間得到了房地產(chǎn)經(jīng)營資格。

在頒布實施《城市房地產(chǎn)管理法》以后，其為涉及房地產(chǎn)合作開發(fā)的主體資格問題。但房地產(chǎn)是影響我國國計民生的重要因素，關(guān)系著人們的生產(chǎn)生活，威脅著人民的生命財產(chǎn)安全，是較特殊的行業(yè)之一。因此，相關(guān)人員應(yīng)在市場準(zhǔn)入的作用指導(dǎo)下，有效約束房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)。在《城市房地產(chǎn)管理法》指導(dǎo)下，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)法人設(shè)定，保障其具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的權(quán)利，否則，將判定其簽訂的合同無效。

（三） 房地產(chǎn)合作開發(fā)處理合同被確認(rèn)為無效、解除、撤銷問題分析

如何處理房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的無效、解除、被撤銷的問題，受到廣泛關(guān)注。部分學(xué)者以及相關(guān)人士指出，因為房地產(chǎn)合作開發(fā)涉及面較廣、資金數(shù)額加大等問題，導(dǎo)致易發(fā)生矛盾，然而不同的地方根據(jù)自身發(fā)展情況選擇不同的執(zhí)法方式。針對此問題，諸多學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)合作開發(fā)作為一種共同開發(fā)行為存在于合作各方中，其目標(biāo)、利益具有一致性，共同擁有合作標(biāo)的物。因此，針對合同的無效、被解除、被撤銷的問題，其涉及合作標(biāo)的物的分配，資金返還、虧損計算等相關(guān)問題，即使在相關(guān)原則性處理規(guī)定指導(dǎo)下，也難以有效處理相關(guān)的諸多問題。因此，處理房地產(chǎn)合作開發(fā)合同以上談及的問題時，必須在司法審判實踐經(jīng)驗前提下，堅持具體問題具體分析的原則，合理、有效解決相關(guān)問題。

四、 小結(jié)

總而言之，房地產(chǎn)合作開發(fā)關(guān)系著我國的國計民生，影響著人們的生產(chǎn)生活。房地產(chǎn)合作開發(fā)在國家經(jīng)濟(jì)的引領(lǐng)下，從無到有，不斷得到規(guī)范，在相關(guān)法律問題不斷探索研究基礎(chǔ)上，促進(jìn)我國房地產(chǎn)合作開發(fā)的發(fā)展，為迎來房地產(chǎn)合作開發(fā)的法治時代打下堅實基礎(chǔ)。（作者單位：山東圣都集團(tuán)）

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