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        望京辦公成本微降

        2015-10-14 15:04:42曾慧娟
        房地產(chǎn)世界 2015年8期
        關(guān)鍵詞:望京空置率寫字樓

        曾慧娟

        北京甲級(jí)寫字樓全年7個(gè)項(xiàng)目43萬平米的新增供應(yīng)量,成為2009年以來新增供應(yīng)的歷史之最。上半年已有5個(gè)項(xiàng)目入市,盡管如此,甲級(jí)寫字樓的租金仍小幅上漲,平均空置率環(huán)比下降0.9 個(gè)百分點(diǎn)。

        支撐寫字樓新租需求的企業(yè)主要集中在金融、TMT、IT企業(yè),內(nèi)資企業(yè)占比達(dá)到76.5%。未來,核心商務(wù)區(qū)由于其優(yōu)越條件對(duì)企業(yè)仍將保持吸引力,然而由于所在區(qū)域?qū)懽謽枪┙o有限,未來需求將繼續(xù)呈去中心化趨勢(shì)。

        金融街租金漲幅最大

        據(jù)DTZ戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,位于望京商圈的保利國際廣場(chǎng)二季度已經(jīng)入市,新增6.1萬平米面積,使得全市甲級(jí)寫字樓總存量達(dá)到603萬平方米。由于二季度新入市項(xiàng)目的預(yù)租狀況比較好,并且企業(yè)租賃活動(dòng)比上季度活躍,因此,全市甲級(jí)寫字樓上半年平均空置率環(huán)比下降0.9 個(gè)百分點(diǎn),至4.6 %。

        另據(jù)高力國際統(tǒng)計(jì),上半年共有總建筑面積約29.3萬平方米的五個(gè)甲級(jí)寫字樓入市,包括位于望京子市場(chǎng)的浦項(xiàng)中心、保利國際廣場(chǎng)T1和諾金中心,位于金融街子市場(chǎng)的錦什坊街叁拾伍號(hào)以及位于中關(guān)村子市場(chǎng)的融科資訊中心B座,望京新增總量占62% 。

        “上半年甲級(jí)寫字樓仍處于供大于求的狀態(tài),租金小幅上漲,環(huán)比上升1.7%至人民幣314.7元每月每平方米?!备吡H華北區(qū)研究部副董事李牧表示。

        在所有區(qū)域中,北京租金最高的區(qū)域是金融街,目前已達(dá)到560元/平米/月,第二季度租金漲幅最大的則是CBD和中關(guān)村。兩者均漲了0.8%,CBD目前甲級(jí)寫字樓租金排名全市第二。亞奧的空置率僅0.58%,為商圈中空置率最低者。

        望京則是所有子市場(chǎng)中唯一租金下降的區(qū)域。高力國際的數(shù)據(jù)顯示,望京商圈的甲級(jí)寫字樓租金半年環(huán)比下降3.7%至231.8元/月/平方米?!爸饕苄氯胧许?xiàng)目低于平均租金水平的影響?!?李牧分析說道。

        望京商務(wù)區(qū)作為近年來崛起的北京新興商務(wù)區(qū),現(xiàn)在扎堆進(jìn)駐了諸多房企,包括保利地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、SOHO中國等,望京SOHO最高賣到過8萬元/平方米、綠地中心7萬元/平方米、保利國際中心寫字樓5.8萬元/平方米。

        高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示,2015年第二季度新租成交面積超過30%都集中在望京-酒仙橋商圈,位于第一位。雖然市場(chǎng)需求較為旺盛,該區(qū)域新入市的浦項(xiàng)中心、諾金中心的大量新增面積使得整體商圈空置率上漲幅度較大,從1.03%上升到19.96%。

        目前,浦項(xiàng)中心、阿里巴巴、惠普等500強(qiáng)巨頭均購置了望京寫字樓。上半年,一家內(nèi)資企業(yè)以總價(jià)約人民幣13億元購得位于望京區(qū)域的保利國際廣場(chǎng)T3,總建筑面積約2.4萬平方米。

        金融、TMT成租賃主力

        “從租賃成交企業(yè)來看,2015 年第二季度,內(nèi)資企業(yè)在北京寫字樓租賃市場(chǎng)中占比依然保持上升趨勢(shì),達(dá)到 76.5% 左右。金融和TMT 類企業(yè)大約占總成交租賃的三分之二。”趙巖表示。

        另外,IT企業(yè)租賃需求一直以來都比較強(qiáng)勁,這也是導(dǎo)致中關(guān)村在第二季度租金大漲的原因。仲量聯(lián)行華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部資深董事賀??卤硎荆诙径缺本㊣T行業(yè)租賃需求強(qiáng)勁,使得中關(guān)村租金增長遠(yuǎn)超其他市場(chǎng)。

        李牧認(rèn)為,金融行業(yè)將有望成為租賃需求的最突出增長點(diǎn)。據(jù)官方數(shù)據(jù),2015年第一季度北京金融行業(yè)產(chǎn)值同比增長18.7%。

        針對(duì)目前正火的創(chuàng)業(yè)市場(chǎng),其對(duì)辦公空間有著巨大需求,但采訪者均認(rèn)為,對(duì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)不會(huì)有太大變化。甲級(jí)寫字樓一般租賃價(jià)格高,寫字樓方對(duì)入駐企業(yè)的穩(wěn)定性也會(huì)有一定考量,而創(chuàng)業(yè)公司成功與否的不確定性,和對(duì)初期租金的考慮,都會(huì)讓雙方有所顧慮。

        萊坊上海董事及研究及咨詢部主管楊悅晨表示,從目前情況來看,創(chuàng)業(yè)空間并不能完全解決目前寫字樓空置的問題。另外,創(chuàng)客空間所面向的客群多是互聯(lián)網(wǎng)科技公司,客戶類型較單一。

        供應(yīng)六年來最高

        下半年,北京甲級(jí)寫字樓還將增加兩個(gè)項(xiàng)目,分別是位于中關(guān)村的中航廣場(chǎng)一期和位于燕莎的國航大廈二期,兩個(gè)項(xiàng)目總建筑面積約14萬平米。高力國際數(shù)據(jù)顯示,2015年新增供應(yīng)將達(dá)到43萬平方米,為2009年以來歷史高峰。2014年僅一個(gè)項(xiàng)目完工入市,即位于CBD子市場(chǎng)的遠(yuǎn)洋國際中心二期,總建筑面積5萬平方米。

        趙巖認(rèn)為,從項(xiàng)目所處區(qū)域來看,均來自核心商圈,預(yù)計(jì)第三季度空置率會(huì)因新項(xiàng)目的入市暫時(shí)性上漲,租金則不會(huì)受到影響。

        李牧也表示,預(yù)計(jì)短期內(nèi),整體空置率將小幅上升,而優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)的持續(xù)需求將支撐租金平穩(wěn)增長。就投資市場(chǎng)而言,融資成本的降低、待售的高品質(zhì)寫字樓物業(yè)數(shù)量的增加將有望在2015年下半年促成更多成交。

        核心商務(wù)區(qū)由于其優(yōu)越的條件對(duì)企業(yè)仍將保持吸引力,然而由于所在區(qū)域?qū)懽謽枪┙o有限,未來需求將繼續(xù)呈去中心化趨勢(shì)。望京、亞奧等新興區(qū)域供給占據(jù)全市總供給的半數(shù)左右,新興區(qū)域也將在經(jīng)歷短期租金及出租率下跌的陣痛后加速成熟,憑借較低的租金和新增供給,其商務(wù)氛圍日漸成熟,需求水平預(yù)計(jì)將接近歷史平均值。

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