寇佳麗

回顧歷史，數(shù)字化力量無(wú)論在何時(shí)都具備裹挾傳統(tǒng)模式向前翻滾甚至顛覆的天性。而在中國(guó)數(shù)字化時(shí)代的進(jìn)程中，一些非傳統(tǒng)力量正在逐漸改變著企業(yè)架構(gòu)與工作模式，與此同時(shí)，工作場(chǎng)所的格局也正發(fā)生著巨大改變。從前，一個(gè)公司有很多辦公室，一個(gè)辦公室只屬于一個(gè)公司；如今，或許一個(gè)辦公室可以有很多公司，而你身邊不只有同事。

聯(lián)合辦公的“前世今生”

“通俗地說(shuō)，聯(lián)合辦公就是為降低辦公室使用成本而進(jìn)行共享辦公空間的辦公模式”，戴德梁行大中華區(qū)研究部主管聶安達(dá)這樣告訴《經(jīng)濟(jì)》記者。傳統(tǒng)的辦公模式，是由公司租賃寫(xiě)字樓，然后整個(gè)單位的工作人員聚集于此開(kāi)展日常工作。相比之下，聯(lián)合辦公空間恰恰是來(lái)自不同公司的人們?cè)谕豢臻g內(nèi)共同工作，并在特別設(shè)計(jì)和安排的辦公空間中共享辦公環(huán)境，同時(shí)彼此獨(dú)立完成各自的工作任務(wù)。

聶安達(dá)表示，聯(lián)合辦公最脫穎而出的地方在于，同一辦公空間的人們，即使來(lái)自不同公司，負(fù)責(zé)不同的任務(wù)，仍然可以與其他團(tuán)隊(duì)分享信息、知識(shí)、技能、想法和拓寬社交圈子等。而這種特別適合小型創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的辦公概念，最初興起于美國(guó)硅谷。

77歲的美國(guó)億萬(wàn)富豪莫特·扎克曼是著名波士頓地產(chǎn)公司的董事長(zhǎng)。2013年6月，他參觀了一家名叫WeWork的小型房地產(chǎn)公司。展現(xiàn)在這位從業(yè)50余載富豪眼前的景象令他倍感新奇：3.8萬(wàn)平方英尺的辦公區(qū)域，密密麻麻分布著很多很小的寫(xiě)字間，四周用玻璃圍住，里面擠滿(mǎn)了年輕的創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)從業(yè)人員，咖啡間在休息時(shí)間到來(lái)時(shí)會(huì)變得觥籌交錯(cuò)、熱鬧無(wú)比，會(huì)議室里擺滿(mǎn)視頻會(huì)議設(shè)備，辦公室管理員微笑著接待來(lái)客、處理包裹、沖調(diào)免費(fèi)咖啡，并給激光打印機(jī)添加紙張……

僅在與該公司創(chuàng)辦人第四次會(huì)面的時(shí)候，扎克曼便以個(gè)人身份承諾參與融資。如今，WeWork是紐約增長(zhǎng)速度最快的新辦公空間承租人。而聯(lián)合辦公空間便是中國(guó)版的WeWork。聶安達(dá)表示，中國(guó)的第一家聯(lián)合辦公空間于2007年在上海成立，比同類(lèi)型辦公空間在紐約和倫敦的成立晚了7年。此外，在研究中國(guó)市場(chǎng)上出現(xiàn)的新型辦公空間時(shí)，聶安達(dá)的團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)，隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展和遠(yuǎn)程協(xié)作技術(shù)的不斷完善，大眾對(duì)新型辦公空間和對(duì)傳統(tǒng)寫(xiě)字樓改造的需求都在增加，而聯(lián)合辦公空間作為其中一種，業(yè)務(wù)模式最為簡(jiǎn)單。它與傳統(tǒng)商務(wù)中心最大的區(qū)別就是開(kāi)放性，注重人員團(tuán)隊(duì)之間的交流與溝通，且來(lái)去自由，其收入也主要來(lái)自于租金與簡(jiǎn)單的增值服務(wù)。

由于聯(lián)合辦公空間還處在早期探索階段，因此在中國(guó)市場(chǎng)中出現(xiàn)了類(lèi)似聯(lián)合辦公空間但卻帶有自身特性的其他寫(xiě)字樓租賃新模式（見(jiàn)圖1）。

一類(lèi)是“眾創(chuàng)空間”。聶安達(dá)解釋?zhuān)@類(lèi)空間除去租金的收入外，同時(shí)會(huì)有選擇性地參股于創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，在提供融資服務(wù)的同時(shí)寄期望于投資回報(bào)；或者為外部風(fēng)投機(jī)構(gòu)牽線搭橋，收取介紹費(fèi)。另外一類(lèi)為新型孵化器，具體可分為企業(yè)平臺(tái)型和投資驅(qū)動(dòng)型，通常向入駐團(tuán)隊(duì)收取租金或是收取非常低的租金費(fèi)用。因此，今年年初因李克強(qiáng)總理的參觀而受到廣泛關(guān)注的3W咖啡實(shí)際上具備以上全部功能作用，并非單純意義上的聯(lián)合工作空間。

節(jié)約場(chǎng)地還能省錢(qián)

“任何一個(gè)公司租賃寫(xiě)字樓，都要包含三種空間構(gòu)成——隱私空間、半開(kāi)放空間和全開(kāi)放空間”，清眾華籌基金總裁孫久文告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，“可是占全部空間能夠高達(dá)全部租賃空間50%的全開(kāi)放空間往往具有‘雞肋’的屬性”。按照孫久文的介紹，承租的寫(xiě)字樓中，茶水間、洗漱間和走廊的面積屬于全開(kāi)放空間，是公司必須承租卻又作用最小的。

與此同時(shí)，這部分空間的成本往往費(fèi)用高昂，而聯(lián)合辦公空間的出現(xiàn)在很大程度上解決了這個(gè)問(wèn)題。據(jù)孫久文介紹，聯(lián)合辦公空間其實(shí)可以用“人多類(lèi)雜”概括，這個(gè)詞聽(tīng)上去并沒(méi)有很動(dòng)聽(tīng)，但是對(duì)新入門(mén)的創(chuàng)業(yè)者或者自由工作者而言，它所蘊(yùn)含的意義卻遠(yuǎn)比看上去要美好很多。

進(jìn)入聯(lián)合辦公的人員，多為獨(dú)立工作者或者是可以在家辦公的自由職業(yè)者，亦或是剛剛起步的創(chuàng)業(yè)者，對(duì)這些人來(lái)說(shuō)，租賃成本會(huì)是一個(gè)大問(wèn)題，“太豪華的不需要，而且可能也難以承擔(dān)，而一般的咖啡廳或者小酒館又太過(guò)嘈雜”，聯(lián)合辦公空間恰好可以提供比一般公共場(chǎng)合優(yōu)越的條件、又不至于租金太高以至令人望而卻步。孫久文說(shuō)：“聯(lián)合辦公內(nèi)部提供統(tǒng)一的基礎(chǔ)設(shè)施，會(huì)議室、辦公桌、隔間等一應(yīng)俱全，與傳統(tǒng)寫(xiě)字樓相比沒(méi)有任何必須的部分是被忽略掉的”。最重要的是，因?yàn)楣部臻g諸如走廊和茶水間是被眾人公用，因此從支出成本上講，租戶(hù)的費(fèi)用被大大降低（見(jiàn)圖2）。

一位從事視覺(jué)設(shè)計(jì)與攝影的自由職業(yè)者對(duì)《經(jīng)濟(jì)》記者表示，在聯(lián)合辦公空間工作是“非常有意思”的事情，不僅能夠避免成為宅男，還能避免家人打擾，將工作與生活分離開(kāi)來(lái)，重要的是能夠“與客戶(hù)更體面地交流與會(huì)面，偶爾與周?chē)娜瞬脸鰟?chuàng)意火花也不是不可能”。而在上海從事互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)的戴佳俊則對(duì)記者打趣道，有時(shí)候甚至可以從其他團(tuán)隊(duì)臨時(shí)“借用”工作人員，“比如美工請(qǐng)病假，就去別的團(tuán)隊(duì)找一個(gè)暫時(shí)頂下”。

然而，聯(lián)合辦公也并非十全十美。孫久文對(duì)《經(jīng)濟(jì)》記者透露，他所帶領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)正開(kāi)發(fā)一個(gè)關(guān)于聯(lián)合辦公的項(xiàng)目，目的是打算借助已經(jīng)被承租寫(xiě)字樓中的公共空間來(lái)開(kāi)發(fā)聯(lián)合辦公模式。“市面上所有的聯(lián)合辦公空間都遵循一個(gè)套路——大房東、二房東和租戶(hù)”，孫久文解釋說(shuō)，“通常情況下，二房東將寫(xiě)字樓承租下來(lái)，按照設(shè)計(jì)全部打造成聯(lián)合辦公的模式，對(duì)于二房東而言，他的成本是很高的，如果我們做的事情最終落實(shí)，那么就可以在已有的基礎(chǔ)上再次削減租戶(hù)的成本”。按照他的分析，利用傳統(tǒng)寫(xiě)字樓與聯(lián)合辦公的交叉存在模式，會(huì)在當(dāng)前的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上具有無(wú)可比擬的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

暫時(shí)難抗樓市低溫

然而即便如此，孫久文也承認(rèn)，聯(lián)合辦公的發(fā)展前景暫時(shí)只存在于上海、北京、深圳等一線城市，二、三線城市目前很少有此類(lèi)新型辦公模式出現(xiàn)，而仍然把消化樓市高庫(kù)存作為當(dāng)務(wù)之急的非一線城市，“我個(gè)人不看好它們的發(fā)展前景”。

中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部等六部委日前聯(lián)合發(fā)文公布新政，放開(kāi)了境外個(gè)人在中國(guó)購(gòu)房的時(shí)限、數(shù)量要求，并且降低了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的門(mén)檻。這是中國(guó)近十年來(lái)首次松綁“限外令”。很多分析人士認(rèn)為這或許會(huì)提振國(guó)內(nèi)樓市，也有聲音指出，松綁也恰是因?yàn)榉康禺a(chǎn)長(zhǎng)期表現(xiàn)不佳所致。

知名地產(chǎn)分析師陳真誠(chéng)對(duì)《經(jīng)濟(jì)》記者直言，非一線城市的寫(xiě)字樓和商業(yè)地產(chǎn)“處處供大于求”，價(jià)格是最觸人心弦的要素，如果大房東不具備足夠優(yōu)勢(shì)吸引來(lái)二房東，那么聯(lián)合辦公就是個(gè)幻影，“時(shí)髦玩意兒在能夠解決庫(kù)存的城市才可能生存，非一線城市幾乎沒(méi)有市場(chǎng)”。

然而，在具有生存空間的一線城市，聯(lián)合辦公的生長(zhǎng)可以用“生機(jī)勃勃”來(lái)形容。5年前，人們甚至很少聽(tīng)到聯(lián)合辦公模式的相關(guān)討論，而今，它在一線城市中已成為一種常態(tài)。聶安達(dá)認(rèn)為，在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，辦公空間和辦公模式正處于巨大變革中，人們對(duì)傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的需求也不斷發(fā)生變化。隨著IT、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)近年來(lái)的飛速發(fā)展，越來(lái)越多具備豐富經(jīng)驗(yàn)的個(gè)人開(kāi)始成立自己的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行智能設(shè)備的設(shè)計(jì)、應(yīng)用程序的開(kāi)發(fā)等在過(guò)去并不普遍的工作，而這些人對(duì)聯(lián)合辦公有著大量需求，也正是這一批人在引領(lǐng)潮流推進(jìn)和社會(huì)變革。

我國(guó)工商總局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2014年的前9個(gè)月內(nèi)，有近300萬(wàn)新創(chuàng)業(yè)者產(chǎn)生。此外，在“大眾創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng)新”的口號(hào)下，中央和地方政府也在熱心扶持廣大創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，積極營(yíng)造良好的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)環(huán)境。方圓地產(chǎn)首席分析師鄧志浩對(duì)《經(jīng)濟(jì)》記者表示，他長(zhǎng)期以來(lái)關(guān)注傳統(tǒng)房地產(chǎn)領(lǐng)域，如今也開(kāi)始關(guān)注聯(lián)合辦公模式，“這種模式以后有望在超越一線城市的范圍內(nèi)擴(kuò)展”。