倪鵬飛

2014年大中城市樓市房價由全線快漲逐步轉(zhuǎn)變成普遍下跌，房價下跌城市迅速增加。本次住房市場調(diào)整與此前相比具有以下特點：第一，調(diào)整（衰退與復(fù)蘇）時間更長、速度更慢、程度更深;第二，未來住房市場將進入中速增長的常態(tài)，中國房地產(chǎn)進入“白銀時代”。本次調(diào)整是住房市場三期調(diào)整的重合，也決定了中國住房市場從“賣方市場”進入“買方市場”時代。2015年的住房市場將呈現(xiàn)雙重分化走勢，即便在后續(xù)政策的支持下，也難以徹底走出衰退，整體呈現(xiàn)復(fù)蘇乏力的態(tài)勢。在經(jīng)濟下行壓力加大、住房需求仍然是長期內(nèi)客觀存在的背景下，住房市場需要調(diào)整，但是應(yīng)將調(diào)整的時間延長、幅度減小。應(yīng)采取必要刺激措施，穩(wěn)定住房消費，繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的刺激作用。

我國房地產(chǎn)進入全面調(diào)整時代

2013年中國住房市場在瘋狂上漲中隱現(xiàn)調(diào)整跡象。從2014年第一季度開始進入調(diào)整狀態(tài)，2014年第三季度進入全面調(diào)整。

2014年大中城市樓市房價由全線快漲逐步轉(zhuǎn)變成普遍下跌，房價下跌城市個數(shù)迅速增加。2013年12月，70個大中城市中，房價環(huán)比上漲的有65個，持平的有3個，環(huán)比下降的僅2個;到2014年9月，環(huán)比下降的城市急增至69個。

自2014年下半年開始，房價跌幅增大，多數(shù)大中城市房價開始跌破2013年同期價格。2013年12月，70個大中城市中，房價同比下降的城市僅1個;到2014年9月，房價同比下降的城市增加至58個，但尚有10個城市房價仍高于上年同期價格。

這是在新的宏觀背景下，在住房市場發(fā)展關(guān)鍵階段，各方主體通過市場相互博弈而進行的一次自發(fā)調(diào)整。本次調(diào)整是住房市場三期調(diào)整的重合，也決定了中國住房市場從“賣方市場”進入“買方市場”時代。

需求最終決定于人口結(jié)構(gòu)。第一，勞動適齡人口。2010年，15～64歲人口占總?cè)丝诒壤_到74.5%的峰值，到2013年這個比例下降到72.8%，65歲以上買房需求較薄弱的群體占比逐年增加。第二，婚齡人口。20世紀70年代初和80年代中后期的人口高峰，帶來了1985～2010年房地產(chǎn)“剛需”的增加。我國20～39歲年齡的人數(shù)將在2015年后出現(xiàn)明顯下行趨勢。我們預(yù)計全國新結(jié)婚對數(shù)將從2013年的1350萬對，逐年下滑至2020年的800萬對，年均增速為-7%。第三，城鎮(zhèn)人口。城鎮(zhèn)新增人口在2010年達到2500萬的峰值后，也開始明顯下降。第四，住房存量。城鎮(zhèn)居民住房2013年人均達到33平方米，戶均達到1∶1，盡管城鎮(zhèn)居民人均可支配收入仍將快速增長，進而導(dǎo)致住房需求將繼續(xù)增長，但告別短缺時代的住房需求收入彈性將明顯下降。

2010～2015年，勞動力人口、城鎮(zhèn)人口、婚齡人口以及住房存量的變化共同促成國內(nèi)房地產(chǎn)在長周期上出現(xiàn)增長的拐點。住房市場發(fā)展：將由高速增長到中速增長，加速增長向減速增長，從“賣方市場”到“買方市場”轉(zhuǎn)變。

此次調(diào)整最主要的原因有三個方面：

第一，供給過度。2013年中國房地產(chǎn)幾乎達到瘋狂的程度。需求得到過度釋放：2013年，中國商品住房銷售面積為115723萬平方米，同比增長17.5%，其中，期房銷售面積99549.24萬平方米，同比增長17.8%;商品房銷售額為67695億元，同比增長26.6%。供給在最近幾年也獲得了過度的增加：2013年，中國商品住宅開發(fā)投資額為58951億元，同比增長19.4%。由此帶來了供大于求，2013年12月底，中國新建商品住房待售面積32403萬平方米，同比增長37.2%;到2014年9月底，中國新建商品住房待售面積增加至37676平方米，同比增長28.5%。

第二，預(yù)期改變。宏觀背景的變化以及三期調(diào)整的重合，尤其在2014年年初，受傳言影響，市場預(yù)期迅速發(fā)生重大變化。2014年年初開始，市場預(yù)期發(fā)生改變。在住房市場上，就購房者整體而言，受預(yù)期影響，購房意愿急劇下降，同時剛性需求和改善性需求在2013年獲得提前釋放。開發(fā)商投資信心下降，住房新開工面積出現(xiàn)負增長。2014年1～9月，中國商品住宅新開工面積為91754萬平方米，同比下降13.5%。與此同時，至2014年9月，租金指數(shù)同比上漲2.6%，較上年末漲幅下降2.1個百分點;在土地市場上，房地產(chǎn)企業(yè)購地?zé)崆橄陆?，地方政府面對收入銳減的壓力，增加優(yōu)質(zhì)地塊出讓比例。導(dǎo)致土地市場價升量跌。2014年1～9月，中國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積為24014萬平方米，同比下降4.6%。中國房地產(chǎn)開發(fā)土地成交價款為6781億元，同比增長11.5%。

第三，資金緊縮。住房金融同時連著房地產(chǎn)的供給與需求。在金融市場上，金融機構(gòu)預(yù)期的改變，一方面，導(dǎo)致了開發(fā)商的資金來源緊張，影響住房投資;另一方面，導(dǎo)致抵押貸款下降，影響住房需求，最終也影響住房開發(fā)投資。2013年1～12月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長26.5%，個人按揭同比增長33.3%，而2014年1～9月，則為2.3%和-4.9%。

面對逐步轉(zhuǎn)向深度和全面的調(diào)整，地方政府陸續(xù)采取了一些應(yīng)對政策，中央政府一方面，不再采取行政或經(jīng)濟調(diào)控救市措施，另一方面，借助市場發(fā)生變化的機遇，允許地方政府和支持金融機構(gòu)解除行政性的限購和限貸政策，穩(wěn)定住房消費。盡管如此，金融機構(gòu)住房資金供給增速依然在逐步下滑。

住房市場結(jié)構(gòu)性問題突出 ?局部風(fēng)險加大

住房市場：潛在性供給過剩嚴重，結(jié)構(gòu)性失衡突出

過去幾年，竣工面積快速增加，尤其是2011、2012、2013年均接近20億平方米，人均住房面積迅速提升，住房短缺時代提前結(jié)束。

同時，一、二線大城市行政級別高，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)好，人口聚集勢頭猛，住房需求旺，但是這些城市土地供應(yīng)量相對緊張，住房供給相對滯后;而三、四線城市，行政級別低，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)差，人口聚集速度相對較慢，住房需求小，但這些城市土地供應(yīng)大，住房供給相對過剩。

根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)以及本文估算：2010年，4.4億城市非流動人口中有2.2億基本解決了住房問題;其中19.1%的人口有兩套以上，3.5%的人有三套以上。2.2億流動人口中只有0.88億基本解決了住房問題。

總體上，住房結(jié)構(gòu)市場問題具有必然性也是總體可控的，這些問題主要是因為市場作用發(fā)揮不夠和政府保障不足造成的。

住房金融：結(jié)構(gòu)失衡加劇，風(fēng)險概率增大

第一，房地產(chǎn)融資在全社會融資中的比重不降反升。第二，房地產(chǎn)融資市場的集中度過高。中國銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款占總貸款的20%左右，其中，個人購房貸款占到整個房地產(chǎn)貸款的67%左右。第三，個人按揭貸款余額規(guī)模巨大（接近10萬億元），面臨期限錯配、利率和房價下跌惡意斷供風(fēng)險。

住房用地：供大于求，價升量跌

過去10年，地價遠高于房價上漲。2003～2013年，全國商品住房成交價漲幅為145%，但全國主要城市的居住地價漲幅達到了332%。2014年前三季度在土地成交面積減少24%的情況下，樓面地價上漲達5%，一線城市成交面積減少31%，地價增長57%。全國土地市場總體供大于求。2014年1～9月，全國300個城市共推出住宅類用地面積34594萬平方米，同比減少20%;共成交面積26605萬平方米，同比減少28%。

宏觀政策：宏觀政策面臨兩難，政策引導(dǎo)預(yù)期遭遇挑戰(zhàn)

第一，貨幣供應(yīng)難以有效傳到實體經(jīng)濟尤其是中小企業(yè)。當前，貨幣供給余額超過百萬億，利率和法定準備金率偏高，貨幣供給增長率偏低：2014年9月底，廣義貨幣（M2）余額120.21萬億元，同比增長12.9%，比去年年末低0.7個百分點;社會融資規(guī)模增長較慢，2014年前三季度社會融資規(guī)模為12.84萬億元，比上年同期少1.12萬億元，中小企業(yè)融資難、融資貴問題十分嚴峻。房地產(chǎn)抵押貸款和開發(fā)融資也面臨這樣的問題。

第二，經(jīng)濟下行和房地產(chǎn)下行導(dǎo)致政府收入減少，但支出要增加。經(jīng)濟下行導(dǎo)致財政收入下降，房地產(chǎn)市場調(diào)整，尤其是地方政府的房地產(chǎn)稅和土地出讓金大幅增加，但是刺激經(jīng)濟增長，增加住房等社會保障支出，政府一般性支出面臨挑戰(zhàn)，長期實施擴張性的財政政策更是壓力巨大。

第三，政府宏觀政策對社會預(yù)期的有效引導(dǎo)面臨挑戰(zhàn)。過去十年，中央在住房市場的調(diào)控中擁有相當?shù)闹鲃有裕词袌鲋黧w對中央的調(diào)控政策具有敏感性，也即政府政策能夠很有效引導(dǎo)市場預(yù)期。未來隨著買方市場時代的到來，以及此前調(diào)控政策效應(yīng)在市場主體中反復(fù)體驗，中央政策有效引導(dǎo)市場預(yù)期面臨一定挑戰(zhàn)，政策不僅難以得到市場主體的積極回應(yīng)，甚至還可能產(chǎn)生逆向選擇。

2015年：住房市場將呈現(xiàn)雙重分化趨勢

四大宏觀背景、三期調(diào)整重合以及“買方市場”的到來，決定本次住房市場調(diào)整與此前相比：第一，調(diào)整（衰退與復(fù)蘇）時間更長、速度更慢、程度更深;第二，未來住房市場將進入中速增長的常態(tài)，中國房地產(chǎn)進入“白銀時代”;第三，不同層級的城市調(diào)整的時間、速度和程度將發(fā)生分化。一、二線城市需求旺、消化快、時間短、程度深。三、四線城市需求弱、消化慢、時間長、程度淺。綜合而言，2015年的住房市場將呈現(xiàn)雙重分化走勢，即便在后續(xù)政策的支持下，也難以徹底走出衰退，整體呈現(xiàn)復(fù)蘇乏力的態(tài)勢。

2014年第四季度，住房市場受到宏觀政策放開行政措施的影響，以及穩(wěn)定消費政策正向影響，住房抵押貸款和開發(fā)融資有所改善。但受到整體預(yù)期的影響，金融機構(gòu)資金供應(yīng)會持續(xù)謹慎，首套住房抵押貸款的利率優(yōu)惠有限。

2015年，住房銷售量價回升幅度不會太大。主要基于以下幾方面的正反向因素作用：第一，庫存規(guī)模大，市場預(yù)期難以有較大改觀。第二，世界經(jīng)濟與住房市場的持續(xù)復(fù)蘇、美國等量化寬松貨幣政策的退出，以及境外置業(yè)的成本不斷下降，導(dǎo)致資本外流，海外置業(yè)增加。第三，產(chǎn)能過剩嚴重局面沒有根本改變，社會總需求總體不足，經(jīng)濟增長進一步放緩。第四，居民收入增長仍然較快，城鎮(zhèn)化積極推進，剛性需求繼續(xù)釋放。第五，房地產(chǎn)投資過快下滑威脅經(jīng)濟增長底線，中央政府將繼續(xù)采取正向調(diào)控政策。一、二季度市場需求不振，開發(fā)商以價換量，市場將繼續(xù)走弱。三季度以后，一、二線城市有望逐漸轉(zhuǎn)暖回升，三、四線城市將繼續(xù)面臨調(diào)整，整個調(diào)整在2015年將難以走向復(fù)蘇。但是，住房租賃市場表現(xiàn)相對溫和增長。

引導(dǎo)市場預(yù)期 ?穩(wěn)定住房消費

完善政府調(diào)控住房市場的政策與方法

第一，采取區(qū)間調(diào)控政策。通過研究，選擇關(guān)鍵指標，利用科學(xué)方法，制定標準界定住房市場的預(yù)警區(qū)間，實施風(fēng)險提示、政策調(diào)控或行政管制。在合理的景氣區(qū)間，采取中性經(jīng)濟政策;超出合理區(qū)間，在比較熱或冷的景氣區(qū)間，采取逆向調(diào)控經(jīng)濟政策;在過熱或過冷的景氣區(qū)間，可采取行政性管制措施。第二，分類或定向調(diào)控的政策。按照區(qū)間調(diào)控的標準，針對不同城市，實行中央指導(dǎo)，各城市差別調(diào)控的辦法。

取消若干行政性管制措施，讓市場在調(diào)整中發(fā)揮決定性作用

住房周期性波動是住房市場的自然現(xiàn)象，也有利于住房市場健康發(fā)展。過去十年由于住房短缺和制度不完善，導(dǎo)致住房市場投機盛行和房價暴漲，對住房市場實施必要行政管制是正確的，但是也給市場帶來了許多問題。本次調(diào)整具有必然性，也是第一次市場自發(fā)的調(diào)整，調(diào)整的幅度比較溫和，多數(shù)城市的各項指標均在可控的范圍之內(nèi)。因此，第一，政府應(yīng)抓住供需環(huán)境寬松的良機，解除或減少政府行政管制，退出對市場的直接干預(yù)，讓市場在調(diào)整中發(fā)揮決定性作用。通過住房市場機制，吸收住房價格泡沫，消化新增住房庫存，降低住房存量空置，實現(xiàn)住房總量和結(jié)構(gòu)的動態(tài)均衡。第二，目前不應(yīng)再出臺新的行政性管制措施。

采取必要的刺激政策，以穩(wěn)定住房消費

在經(jīng)濟下行壓力加大、住房需求仍然是長期內(nèi)客觀存在的背景下，住房市場需要調(diào)整，但是要將調(diào)整的時間延長、幅度減小。確保一定幅度的住房投資增長，有利于居民住房需求的滿足，也有利于經(jīng)濟的平穩(wěn)增長。為此，第一，合理引導(dǎo)市場預(yù)期。通過信息發(fā)布、風(fēng)險提示等措施，引導(dǎo)形成住房市場將進入中速增長和買方市場時代的穩(wěn)定、謹慎、樂觀的市場預(yù)期。第二，在宏觀經(jīng)濟下行壓力大和物價增幅較低、融資成本過高的背景下，適當降低利率，增加流動性，有利于穩(wěn)定住房消費，減少庫存，穩(wěn)定價格。第三，在住房市場處在衰退期，一方面，政府減低房地產(chǎn)交易稅等提升購房者的支付能力，另一方面，大力清理不合理的行政性收費，減少住房開發(fā)與經(jīng)營成本。

加快改革，為市場發(fā)揮決定性的調(diào)節(jié)作用創(chuàng)造環(huán)境

沒有完善的制度體系，市場不僅無法完成自發(fā)調(diào)節(jié)的任務(wù)，還很有可能使問題更加尖銳，尤其在住房短缺時代，這是當時行政管制的原因，現(xiàn)在告別住房短缺時代，改革并完善住房市場制度，既有必要也具備了條件。2015年應(yīng)在住房及相關(guān)制度改革上取得實質(zhì)性重大進展。第一，完善住房保障制度體系，推行“共有產(chǎn)權(quán)住房”制度。第二，完善房產(chǎn)稅收制度，建立直接面向個人的房產(chǎn)稅征管制度，擴大物業(yè)稅開征試點。第三，改革集體土地轉(zhuǎn)換國有的制度，改革完善土地的儲備、交易、收益分配等制度。第四，建立新的住房財政制度，增加中央政府對住房公共服務(wù)的分擔份額，擴大地方政府稅費收入的分成比重。第五，完善住房金融制度體系。首先，中央政府新建或改造國家開發(fā)銀行，建立國家住房發(fā)展銀行。其次，改革公積金制度，建立中國住房公積金儲蓄銀行集團，建構(gòu)統(tǒng)一的全國性的住房公積金管理和運作平臺。最后，建立住房抵押貸款證券化制度，建立抵押貸款的二級市場。第六，建立和完善住房租賃制度，建立商品房的“承租者保護，承租者市民待遇”的制度。

培育新增長點，繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的促進作用

必須認識住房對整個宏觀經(jīng)濟的影響將逐步減弱，因為GDP的規(guī)模越來越大，住房需求未來將是減速的增長，所以它有一個逐步減速的過程。發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的帶動作用應(yīng)挖掘新的增長點。第一，加快保障房建設(shè)。住房保障具有改善民生和促進經(jīng)濟增長的雙重作用，棚戶區(qū)改造投資對宏觀經(jīng)濟正面影響也是很積極的。第二，促進旅游、文化、養(yǎng)生、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。隨著人民收入水平的提高，旅游、文化、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、體育等消費及服務(wù)進入快速發(fā)展期，相關(guān)的地產(chǎn)也面臨著巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g，政府應(yīng)適應(yīng)居民需求結(jié)構(gòu)的變化，采取政策措施，促使相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一方面，發(fā)揮政府在公共基礎(chǔ)設(shè)施供給方面的優(yōu)勢，另一方面，鼓勵民營企業(yè)與民間資金參與這些產(chǎn)業(yè)的投資、融資、開發(fā)和經(jīng)營。第三，促進互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)業(yè)融合。用互聯(lián)網(wǎng)改造房地產(chǎn)業(yè)，并通過互聯(lián)網(wǎng)促進房地產(chǎn)融資、開發(fā)、消費和服務(wù)，帶動經(jīng)濟增長。

（作者單位：中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心）