譚保羅

房地產(chǎn)行業(yè)一直是政府穩(wěn)增長(zhǎng)的重要工具，而如今，這個(gè)工具顯得越發(fā)乏力。但客觀地說(shuō)，在沒(méi)有找到拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的新動(dòng)力之前，這個(gè)行業(yè)的地位依然不可撼動(dòng)。然而現(xiàn)在除了一線城市之外，二三線樓市房?jī)r(jià)的松動(dòng)已是既成事實(shí)。中國(guó)樓市正在走過(guò)“拐點(diǎn)”。

除了一線城市之外，二三線樓市房?jī)r(jià)的松動(dòng)已是既成事實(shí)。在供給端，最新的統(tǒng)計(jì)顯示，房地產(chǎn)投資的同比增速已跌至4%以下，這個(gè)數(shù)據(jù)甚至不到以前的1/5。在需求端，持幣待購(gòu)者越來(lái)越多，這種觀望情緒無(wú)疑是房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期利空?？梢哉f(shuō)，中國(guó)樓市正在走過(guò)“拐點(diǎn)”。

此前，房地產(chǎn)行業(yè)一直是政府穩(wěn)增長(zhǎng)的重要工具，而如今，這個(gè)工具顯得越發(fā)乏力。但客觀地說(shuō)，在沒(méi)有找到拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的新動(dòng)力之前，這個(gè)行業(yè)的地位依然不可撼動(dòng)。

實(shí)際上，近期的宏觀貨幣政策的放松和住房信貸的松綁，都在說(shuō)明這個(gè)行業(yè)“穩(wěn)增長(zhǎng)”的價(jià)值依舊存在，只是沒(méi)有以前那么大了。相比而言，“穩(wěn)價(jià)格”或許才是房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”之后的政策重心。畢竟，對(duì)社會(huì)而言，這事關(guān)普通人的主要資產(chǎn)配置，對(duì)國(guó)家而言，這更事關(guān)銀行體系的穩(wěn)定。

改革還是房?jī)r(jià)？

深圳蛇口，這是中國(guó)改革開(kāi)放的起點(diǎn)。在新一輪經(jīng)濟(jì)變動(dòng)中，它或許又要充當(dāng)同樣的角色，只不過(guò)這次有點(diǎn)“特別”。

9月份，深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，蛇口的二手住宅成交均價(jià)為6.2412萬(wàn)元/平方米，比年初漲了54%；前海片區(qū)的二手住宅成交均價(jià)為5.339萬(wàn)元/平方米，比年初漲了55%。而同期，全市房?jī)r(jià)僅有40%的漲幅。

從地圖上看，前海和蛇口共同組成一個(gè)半島，往西直插珠江口，與香港隔洋相望。地理位置固然不錯(cuò)，但房?jī)r(jià)的上漲，更多還是因?yàn)楦母锏母拍睢?/p>

2014年年底，前海和蛇口被同時(shí)納入了“廣東自貿(mào)區(qū)”中的“前海蛇口片區(qū)”范圍，這是年初至今當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)飛漲的主要理由。不過(guò)，所謂“自貿(mào)區(qū)”其實(shí)已是第二輪概念了，特別是對(duì)于其中的前海片區(qū)來(lái)說(shuō)。

2010年，國(guó)務(wù)院批復(fù)了“前海規(guī)劃”，前海開(kāi)發(fā)啟動(dòng)。按照計(jì)劃，深圳將在珠江東岸的前海地區(qū)，建立一個(gè)深港在服務(wù)業(yè)尤其是金融業(yè)方面的合作示范區(qū)，打造一個(gè)“東方曼哈頓”，使之成為深圳發(fā)展的“新一極”。

前海規(guī)劃獲批后，就在當(dāng)年，周邊片區(qū)的房?jī)r(jià)就上漲了20%左右。隨著人民幣跨境貸款等一系列國(guó)家“優(yōu)惠政策”在前海的推出，“東方曼哈頓”的前景似乎越來(lái)越明朗。于是，房地產(chǎn)的“前海速度”，很快就跑過(guò)了前海服務(wù)業(yè)發(fā)展的速度。

個(gè)人投資客劉濤就是趕上了這個(gè)速度的幸運(yùn)兒。2011年，他在前海片區(qū)購(gòu)買了兩套公寓，均價(jià)為1.9萬(wàn)元/平方米。劉濤告訴《南風(fēng)窗》記者，當(dāng)時(shí)，很多溫州人對(duì)前海都只是觀望，認(rèn)為國(guó)家政策尚未跟進(jìn)，而前海又非深圳市中心，投資價(jià)值存疑，所以房?jī)r(jià)不高。

但經(jīng)過(guò)“前海概念”和“自貿(mào)區(qū)概念”的兩輪推動(dòng)，劉濤所購(gòu)房產(chǎn)現(xiàn)在的均價(jià)已近7萬(wàn)/平方米。前后差不多4年，兩套公寓的價(jià)格總共飆升了差不多800萬(wàn)元，這讓劉濤自己都始料未及。

資產(chǎn)價(jià)格的飆升，讓劉濤失去了賺錢的壓力。他選擇從原來(lái)的廣告公司辭職，進(jìn)入了一家相對(duì)清閑的事業(yè)單位工作，平時(shí)炒炒股，也看看深圳還有沒(méi)有可以炒的房。

享受“改革紅利”的并不只深圳樓市，在上海，自貿(mào)區(qū)概念同樣催生了房?jī)r(jià)的新一輪飆升。2013年9月，上海自貿(mào)區(qū)獲批，僅僅一個(gè)月后，周邊房?jī)r(jià)已大漲20%以上。如今，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)翻番早已不再新鮮。

顯然，房?jī)r(jià)的上漲已不是實(shí)際的“剛需”使然。新加坡輝立證券分析師陳耕對(duì)《南風(fēng)窗》記者分析，很多人把幾個(gè)獲批的自貿(mào)區(qū)看成是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)力量，大量資金進(jìn)入這些地方進(jìn)行投資和投機(jī)。深圳和浦東的房?jī)r(jià)一直在漲，就是這個(gè)原因。“上漲是資本反應(yīng)，不是消費(fèi)品的供需關(guān)系決定的?！标惛f(shuō)。

上漲終歸有重點(diǎn)，利空的信號(hào)也在襲來(lái)。10月初，總部位于深圳的招商地產(chǎn)公布了一項(xiàng)蛇口物業(yè)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓計(jì)劃，總轉(zhuǎn)讓價(jià)約8.76億元。此前的8月，這家地產(chǎn)公司也曾公告，拍賣蛇口某小區(qū)物業(yè)共213套。

招商地產(chǎn)是中國(guó)地產(chǎn)界傳統(tǒng)的四大巨頭“招保萬(wàn)金”中的一家。在前海和后來(lái)的自貿(mào)區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，深圳地產(chǎn)界不少人都認(rèn)為，招商地產(chǎn)可能是這場(chǎng)地價(jià)升值潮中最大贏家，因?yàn)樗谏呖凇捌鸺摇?，也在?dāng)?shù)負(fù)碛凶疃嗟耐恋貎?chǔ)備和物業(yè)資產(chǎn)。

對(duì)轉(zhuǎn)讓行為，該公司人士對(duì)外表示，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)將非核心資產(chǎn)出售，實(shí)現(xiàn)持有物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，是一種正常的商業(yè)行為。

“漲價(jià)機(jī)制”受阻

長(zhǎng)期以來(lái)，房?jī)r(jià)的“堅(jiān)不可摧”在中國(guó)幾乎成為一個(gè)“常識(shí)”。之前，中央政府對(duì)樓市調(diào)控的“十調(diào)九空”更強(qiáng)化了這個(gè)印象。

但在深圳，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭已出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)苗頭。9月份，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從當(dāng)月二手房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，深圳城市“次中心”寶安和龍華的房?jī)r(jià)已開(kāi)始下跌，其中寶安降幅為0.3%，而龍華降幅為1%，均為2014年9月以來(lái)首次負(fù)增幅。

一線城市之外，二三線城市的下跌更為明顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，與2014年比較，今年9月，31省省會(huì)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)已有17座城市下跌。如果除開(kāi)其中的北京、上海和廣州等一線城市房?jī)r(jià)有所上漲外，這個(gè)數(shù)據(jù)意味著中國(guó)主要的省城城市二手房已多數(shù)開(kāi)始下跌。

某種意義上講，二手房?jī)r(jià)格比新房更能夠體現(xiàn)房?jī)r(jià)的真正走勢(shì)，因?yàn)樗艽蟪潭却砹送顿Y者的“高拋”意愿。當(dāng)房子不再是消費(fèi)品而是投資品，那么它作為一種資產(chǎn)的價(jià)格，很大程度便是由人們對(duì)它的預(yù)期來(lái)決定的。既然資產(chǎn)價(jià)格到了最高點(diǎn)，那么在這個(gè)時(shí)候轉(zhuǎn)手最為劃算。

時(shí)下，賣房幾乎成為“多房階層”的一種共識(shí)。無(wú)論在一線城市，還是二三線城市，房地產(chǎn)中介的小伙子們總是西裝革履、腰板筆直，舉著廣告牌占據(jù)著上班族路過(guò)的要津。

買房熱背后的原因可能有兩個(gè)：一是新房供應(yīng)放緩，地產(chǎn)中介營(yíng)收直線下跌，大家要吃飯，所以只能更多地撮合二手房的交易；第二，更多的物業(yè)投資者希望在高點(diǎn)變現(xiàn)也是一個(gè)重要因素，這個(gè)或許更重要。

陳耕認(rèn)為，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)其實(shí)已經(jīng)步入了通縮階段，社會(huì)上資產(chǎn)價(jià)格下跌的預(yù)期很強(qiáng)烈。因此，大家都希望持有現(xiàn)金，對(duì)那些“多房”的投資者來(lái)說(shuō)，尤其如此。在其個(gè)人財(cái)富中，如果房地產(chǎn)的資產(chǎn)配置過(guò)多，這時(shí)賣掉一部分是正確的決策。

個(gè)人投資客劉濤也表示，明年年初，可能會(huì)出售一套物業(yè)。不過(guò)，他目前也陷入一種矛盾：一方面，認(rèn)為自己的房子在一線城市的新興地段，有改革的概念，估計(jì)價(jià)格很難降，甚至還會(huì)漲，所以要觀望；但另一方面，現(xiàn)在要賣房的人越來(lái)越多，不知道市場(chǎng)到底怎么走？如果不及時(shí)處置，哪怕“回調(diào)一點(diǎn)”，也會(huì)損失好幾十萬(wàn)。

目前，劉濤所謂的“幾十萬(wàn)”損失不過(guò)是可能收窄的浮盈，但他的情緒的確代表了一部分投資者心理矛盾。這種矛盾來(lái)源于中國(guó)地產(chǎn)業(yè)特殊的“價(jià)格機(jī)制”。

在中國(guó)樓市，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的因素有很多，比如所處地段、城市人口膨脹背后的“剛需”、市場(chǎng)上流動(dòng)性的多少等等。以上因素固然重要，但另一個(gè)因素卻往往被忽視，即這個(gè)市場(chǎng)的活躍程度同樣影響著房?jī)r(jià)。

市場(chǎng)活躍程度的背后，其實(shí)是房子作為一種資產(chǎn)的流動(dòng)性前景。換言之，房子拿在手里，如果未來(lái)很容易賣掉，那么就值錢。如果拿在手里，這種資產(chǎn)未來(lái)很難賣掉，那么它就會(huì)貶值。在金融學(xué)上，這種房?jī)r(jià)的下跌是對(duì)資產(chǎn)購(gòu)買者的流動(dòng)性補(bǔ)償。

從中國(guó)樓市10多年的繁榮歷程來(lái)看，要維持市場(chǎng)的活躍，最簡(jiǎn)單的辦法是“供需兩旺”。但目前，“供需兩旺”的局面正在改變。

在供應(yīng)面，開(kāi)發(fā)投資增速已出現(xiàn)嚴(yán)重下跌。今年前8個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速已降至3.5%的歷史新低，這是投資增速連續(xù)20個(gè)月下滑。此前，同比增速超過(guò)20%才算正常。

清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授魏杰對(duì)《南風(fēng)窗》記者評(píng)論說(shuō)，中國(guó)樓市目前庫(kù)存嚴(yán)重，這個(gè)行業(yè)的高投資增長(zhǎng)無(wú)法持續(xù)，市場(chǎng)已飽和，“救市”根本不可行。“在一些城市，50年不蓋房子都?jí)蛄?，還有什么投資空間”？

在需求面，“剛需”本來(lái)就沒(méi)有那么足。從2014年開(kāi)始，不論一手房，還是二手房，不論是一線城市，還是二線城市，成交量同比、環(huán)比的下跌都已成為普遍現(xiàn)象。實(shí)際上，這個(gè)局面只會(huì)讓人們的觀望情緒越來(lái)越濃，最終成為樓市在需求面的長(zhǎng)期“利空”。

政府“救市”大轉(zhuǎn)變

除了經(jīng)濟(jì)基本面的微觀結(jié)構(gòu)悄然改變之外，中國(guó)所面臨的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境改變也是影響樓市走向重要變量。有人認(rèn)為，人民幣已進(jìn)入貶值通道，這對(duì)樓市是利空。今年8月，人民幣在短時(shí)間內(nèi)急速貶值了4%。

人民幣匯率的變化，直接影響供需兩端。簡(jiǎn)而言之，中國(guó)主要的知名民營(yíng)地產(chǎn)公司都是港股上市公司，它們買地，要去香港發(fā)債籌資。地產(chǎn)公司還債時(shí)，需將人民幣兌換為美元。如果人民幣貶值，那么還債成本就會(huì)上升。實(shí)際上，監(jiān)管部門近期對(duì)地產(chǎn)公司放低了內(nèi)部市場(chǎng)的公司債融資門檻，客觀上也是解了行業(yè)的“燃眉之急”。

另外，本幣貶值引發(fā)熱錢外逃已是一個(gè)客觀規(guī)律。當(dāng)初進(jìn)入樓市的海外資金會(huì)有較強(qiáng)的抽出沖動(dòng)，這對(duì)樓市的影響不言而喻。

不過(guò)，對(duì)于中國(guó)房?jī)r(jià)的下跌，也不用過(guò)分擔(dān)心。一個(gè)價(jià)格穩(wěn)定的樓市，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)乃至社會(huì)穩(wěn)定來(lái)說(shuō)都極為重要。在這個(gè)意義上講，“有形的手”對(duì)樓市的走向最終必然不會(huì)放任自流。

中國(guó)人家庭資產(chǎn)主要都配置在樓市，這就要求政府不能“把樓市當(dāng)股市”。銀率網(wǎng)日前發(fā)布的一份報(bào)告顯示，中國(guó)有52.07%的家庭房產(chǎn)價(jià)值占家庭總資產(chǎn)一半以上，更有16.19%的家庭這一比例占八成以上。

如果房?jī)r(jià)大跌，這意味著中國(guó)中產(chǎn)階層家庭財(cái)富的嚴(yán)重大縮水，這顯然比股市暴跌的危害更大。此外，個(gè)人住房貸款也曾一度是銀行的優(yōu)質(zhì)貸款，但房?jī)r(jià)暴跌，便有導(dǎo)致斷供的可能，這種經(jīng)濟(jì)災(zāi)難性事件誰(shuí)都不愿意讓它在中國(guó)真實(shí)地發(fā)生。

在這種背景下，“有形的手”對(duì)樓市態(tài)度其實(shí)已悄然轉(zhuǎn)變，政府做的事不外乎兩件，一是“保住價(jià)格”，二是“分散風(fēng)險(xiǎn)”。在保價(jià)格方面，供需兩端都在著力。在需求方面，不斷降息、為首付比例松綁都已經(jīng)是“例盤(pán)菜”。

本輪調(diào)控，在需求方面，政府力度更超乎以前。今年1月，住建部在《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》中提到，“各地可以通過(guò)購(gòu)買方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過(guò)改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房?！边@其實(shí)等于政府通過(guò)直接購(gòu)買來(lái)調(diào)控，這種做法從未有過(guò)。

在供給方面，監(jiān)管部門已放低了地產(chǎn)公司公司債融資門檻，公司債融資額飆升。在2014年央行“9·30新政”中，還有“繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理融資需求”的提法，這也是一個(gè)明確的支持信號(hào)。

以上調(diào)控措施都屬于傳統(tǒng)范疇，它們旨在通過(guò)金融信貸的手段推動(dòng)“供需兩旺”的新局面。不過(guò)，新的措施更值得關(guān)注，它代表了政府態(tài)度的一種轉(zhuǎn)向。

在被視為本輪調(diào)控起點(diǎn)的“9·30新政”中，央行明確提出了兩個(gè)新的金融工具，一是住房抵押貸款支持證券（MBS），二是房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。這兩個(gè)金融工具，特別是第一個(gè)曾一度被視為美國(guó)次貸危機(jī)的“元兇”。

為何中國(guó)要引入？原因太簡(jiǎn)單，即分散銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)。MBS可以簡(jiǎn)單理解為，將個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化，從銀行體系“賣到”資本市場(chǎng)，這樣就分散了銀行的風(fēng)險(xiǎn)；同理，REITs則是將開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款“賣到”資本市場(chǎng)。兩者的接盤(pán)者都是基金、私募等專業(yè)機(jī)構(gòu)，它們的風(fēng)險(xiǎn)偏好比銀行高，專業(yè)能力也更強(qiáng)，更適合“接盤(pán)”這一類資產(chǎn)。

“政府保價(jià)格，政府救市這樣的說(shuō)法不準(zhǔn)確，但讓市場(chǎng)保持一定的活躍度是必需的”。陳耕認(rèn)為，在房地產(chǎn)之外，中國(guó)暫時(shí)還沒(méi)找到可以如此大幅度拉動(dòng)GDP的行業(yè)，所以無(wú)法放棄這個(gè)行業(yè)。此外，中國(guó)新富階層在國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)配置，最終選擇依然是房子。在這個(gè)意義上講，中國(guó)樓市的變局只能是漸進(jìn)式的，而不是暴風(fēng)驟雨式的。

（文中劉濤為化名）