易憲容

在中國，住房是消費(fèi)品還是投資品？在國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)框架中，給出的標(biāo)準(zhǔn)答案是，住房就是投資品而不是消費(fèi)品。在他們看來，因?yàn)樽》康馁徺I支出是長期分?jǐn)偅L期持有后會(huì)升值，所以住房是投資品。

因?yàn)樵趪医y(tǒng)計(jì)局那里，住房是投資品，那么無論住房價(jià)格如何上漲，都與居民消費(fèi)價(jià)格變化無關(guān)。近十多年來，中國各城市的房價(jià)尤其是一線城市的房價(jià)上漲了10倍，但是中國居民的消費(fèi)物價(jià)指數(shù)不僅沒有上漲，反而持續(xù)下跌，最近甚至下跌了1%以上，市場大叫出現(xiàn)通貨緊縮了。由于住房是投資品，近幾年超速擴(kuò)張的貨幣增長只漲到房價(jià)上去，而漲不到居民實(shí)際消費(fèi)物價(jià)上來。真的太好玩了！

反之，如果近幾年過度擴(kuò)張的貨幣會(huì)反映到居民的消費(fèi)物價(jià)上，那就是物價(jià)飛漲，通貨膨脹率快速上升，居民手中持有的貨幣就不值錢。央行就不得不收緊貨幣政策加息，這樣才能讓市場流動(dòng)的貨幣減少，并讓通貨膨脹率回到合適的水平上來。

如果央行貨幣政策收緊加息，住房投資者收益率下降，投資風(fēng)險(xiǎn)越來越高，只好退出市場，住房投資需求減少而房價(jià)下跌。但是，住房是投資品，過量的貨幣只是搶購一定的住房讓房價(jià)飚升，而沒有讓居民的消費(fèi)物價(jià)上漲，所以央行也就不用收緊貨幣政策加息。反之還可以采取更為過度寬松的貨幣政策，讓更多的貨幣流向市場推高房價(jià)。

一般來說，衣食住行是人類最為基本的生存方式，也是人類最為基本的消費(fèi)需求。但是由于住房是投資品，當(dāng)居民把手中絕大多部分收入投入購買住房時(shí)，居民最大的一塊消費(fèi)就突然消失了。這就是為什么近些年來在中國統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中，中國居民消費(fèi)在GDP中所占比例越來越小的原因。

既然住房是投資品，那么中國政府的職能部門為什么又制造出一個(gè)住房的“剛性需求”？很簡單，既然住房是投資品，那么投資者購買住房的目的是什么？是為了購入住房之后以更高的價(jià)格賣出，或預(yù)期住房會(huì)升值。

如果市場的住房投資者都預(yù)期房價(jià)會(huì)上漲，而且又有好的金融市場條件，同時(shí)購買又沒有任何限制，那么住房的投資需求可以是無限大。但是，如果市場的預(yù)期逆轉(zhuǎn)，即投資者認(rèn)為購買住房后，不能以更高的價(jià)格賣出時(shí)，那么這時(shí)住房投資需求會(huì)降為零，甚至于負(fù)。住房的投資需求在零到無窮大之間，是根本不存在“剛性需求”的。

所以，如果住房是投資品，住房市場是根本不存在一個(gè)所謂的“剛性需求”的。不知為何，政府職能部門會(huì)制造出這樣一個(gè)概念。

如果住房是投資品，那么政府也不需要對(duì)購買住房采取任何補(bǔ)助政策，也不需要讓銀行采取利率優(yōu)惠，更不需要把住房購買分為購買第一套、第二套等。因?yàn)樵趪医y(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)表中，從來沒有哪一個(gè)欄目規(guī)定購買第一套住房是消費(fèi)，購買第二套住房是改善性消費(fèi)，而購買第三套才是投資。

如果對(duì)作為投資品的住房采取優(yōu)惠政策，實(shí)際上是用整個(gè)社會(huì)納稅人的錢來補(bǔ)助投資者，這樣做對(duì)沒有購買住房或購買住房少的居民是相當(dāng)不公平的。但是，在這個(gè)時(shí)候，中國的住房又變成消費(fèi)品。

如果住房是投資品，那么住房投資者所得，當(dāng)然要用適當(dāng)?shù)亩愂罩贫葋碚{(diào)節(jié)。試想居民勞動(dòng)所得都有一套稅收安排，為何住房投資不這樣做呢？為何中國的房地產(chǎn)稅收制度，會(huì)成為全球最差的稅收制度呢？這對(duì)絕大多數(shù)人來說是相當(dāng)不公平的。

可以說，在中國，由于對(duì)住房屬性界定上混亂，也就使得中國政府不同的職能部門各行其是。各個(gè)政府部門根據(jù)自己的需要出臺(tái)有關(guān)的房地產(chǎn)政策，從而導(dǎo)致這些政策之間的沖突與矛盾，而地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行及投資者也各行其是，攫取大利，把中國房地產(chǎn)市場帶向完全不可持續(xù)的方向。

因此，要確立中國房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，就得對(duì)住房的性質(zhì)全面反思及重新界定，并重新設(shè)立住房統(tǒng)計(jì)的新框架，這才是中國房地產(chǎn)市場走出困境的第一步。

[編輯 周慧陶]

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