吳丹

佳兆業(yè)風(fēng)波之后，“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”的改造（下稱“舊改”）成為地產(chǎn)業(yè)一個(gè)敏感話題。大量舊改項(xiàng)目固然地理位置優(yōu)越，投資回報(bào)率高，但由于關(guān)系復(fù)雜、溝通繁復(fù)、費(fèi)時(shí)耗力、風(fēng)險(xiǎn)巨大，被開發(fā)商視作燙手山芋。

也有逆勢(shì)而上的弄潮者。時(shí)代地產(chǎn)（1233.HK）集團(tuán)主席、行政總裁兼執(zhí)行董事岑釗雄告訴《二十一世紀(jì)商業(yè)評(píng)論》（下稱《21CBR》）記者，時(shí)代地產(chǎn)舊改項(xiàng)目土地儲(chǔ)備的比例2015年將上升至10%，此前的比例為5%左右。

2014年，時(shí)代地產(chǎn)合同銷售金額同比增長37.8%，達(dá)152億元，銷售面積為140萬平方米，同比增長38%；已確認(rèn)物業(yè)銷售收入101億元，同比增長7%。這家以廣州為大本營、輻射華南的開發(fā)商，2015年 1月份在廣州大手筆拿下3幅地塊，其中兩塊即與舊改有關(guān)。時(shí)代地產(chǎn)一共相中27個(gè)位于廣州的城市舊改項(xiàng)目，其中7個(gè)預(yù)計(jì)年內(nèi)完成，另外20個(gè)已簽訂合作意向書，涉及總用地面積超過800萬平方米。

岑釗雄表示，三舊改造將是未來時(shí)代地產(chǎn)的主要業(yè)務(wù)之一：“就大廣州范圍而言，我們已介入7個(gè)城中村的改造，包括白云區(qū)廣州皮革廠項(xiàng)目、海珠區(qū)石榴崗項(xiàng)目、蘿崗區(qū)紅衛(wèi)村項(xiàng)目等，2014年三舊改造項(xiàng)目貢獻(xiàn)了集團(tuán)總收益的21%，預(yù)計(jì)今年將繼續(xù)保持20%左右的占比?！?/p>

當(dāng)《21CBR》記者問及如何看待“舊改”風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，岑釗雄認(rèn)為佳兆業(yè)危機(jī)只是個(gè)別事件，“三舊改造”仍是一座空間巨大的金礦，無需因噎廢食：“舊改是在各大城市土地資源稀缺、土地利用率不高的背景下推出的，符合中國城市發(fā)展需要，被改造的主體，例如舊工廠、農(nóng)民自有用地，本來是低效使用，與城市發(fā)展已不匹配，不可能回避改造，只是各城市推行力度有所不同，我們參與其中是正常的，也是多方面共贏?！?/p>

不過，岑釗雄坦言，舊改項(xiàng)目操作不易，需要有耐性，周期也較長，不是每家公司都愿意做，也不是每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)成功，“政策也好，做法也好，現(xiàn)在越來越清晰透明，我不擔(dān)心其他方面的事情?！敝档靡惶岬氖牵瑫r(shí)代地產(chǎn)80%樓盤集中在廣州、佛山、珠海三地，區(qū)域市場(chǎng)的熟稔，利于其降低操盤舊改的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然，舊改項(xiàng)目的回報(bào)同樣有吸引力。根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，時(shí)代地產(chǎn)2014年通過公開交易市場(chǎng)和城市改造項(xiàng)目新增的9宗土地儲(chǔ)備，平均土地成本約為每平方米2870元，銷售均價(jià)則為10000元左右，集團(tuán)主打首次置業(yè)的剛性需求，單價(jià)較低，且其樓盤地理位置尚佳，升值空間理想，吸引大批剛需族購買，甚至有不少炒房團(tuán)?！?013年毛利率25%，2014年是30%，希望可以維持更高的毛利率。”岑釗雄告訴《21CBR》記者。

就2015年樓市狀況，岑釗雄認(rèn)為會(huì)好于2014年，過去的1月銷售氣氛平穩(wěn)，并沒有明顯的下行價(jià)格壓力：“以目前的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況，中央穩(wěn)增長的基調(diào)不會(huì)改變，預(yù)計(jì)2015年政策更加平穩(wěn)寬松，市場(chǎng)資金面也較寬松，利率有往下走的空間，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的利好是明顯的；再者，限貸逐步放開，按揭成本的下降，也都是利好?！?/p>