齊嘯

近年來(lái)，越來(lái)越多的內(nèi)地富裕階層開(kāi)始熱衷于海外置業(yè)，投資遍布美國(guó)、加拿大、英國(guó)、澳大利亞、新加坡等地。自2013年伊始，作為中國(guó)鄰邦的日本也開(kāi)始受到中國(guó)投資者的關(guān)注。因?yàn)槿毡痉慨a(chǎn)總價(jià)相對(duì)較低、租金收益較高、日元持續(xù)貶值、東京取得2020年奧運(yùn)會(huì)主辦權(quán)后的房產(chǎn)保值增值潛力增加等因素。

自20世紀(jì)90年代初日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，除東京、大阪等特大型城市核心區(qū)以外的其他地區(qū)地產(chǎn)價(jià)格始終未能恢復(fù)（日本的土地及附屬房屋具有永久產(chǎn)權(quán)），而如今東京附近工業(yè)區(qū)的土地價(jià)格也僅為5000元人民幣/平方米，即便是東京港區(qū)、六本木、千代田、涉谷這樣的核心區(qū)也僅相當(dāng)于北京三環(huán)附近的價(jià)格，而大阪的房屋單價(jià)普遍在1.5萬(wàn)元人民幣左右。這也是為什么美國(guó)很多地產(chǎn)基金在金融危機(jī)前大量購(gòu)入日本地產(chǎn)。

在租金收益率方面，東京、大阪等更是遠(yuǎn)超國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市，甚至比歐美主要都市還要高，目前新房回報(bào)率高達(dá)5%以上，而二手房更超過(guò)10%。此外，日本近幾年還部分放寬了外國(guó)人對(duì)購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的限制，對(duì)于擁有永住身份且在日有正當(dāng)工作收入的外國(guó)人可以在中介協(xié)助下直接通過(guò)日本銀行辦理貸款，甚至可以零首付申請(qǐng)貸款，持有三年簽證的在職人員也只需首付200萬(wàn)日元就可以申請(qǐng)貸款。

不過(guò)，日本房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)、持有和轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)成本非常高，且日本是多地震、海嘯、火山噴發(fā)國(guó)家。據(jù)日本政府地震調(diào)查委員會(huì)2015年2月公布的研究，未來(lái)30年，日本各地大地震的概率將大幅提升，其中東京、橫濱等東部沿海的概率增大。值得注意的是，由于中國(guó)投資客對(duì)日本不動(dòng)產(chǎn)的追捧，這兩年引起了不少?lài)?guó)內(nèi)地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的關(guān)注，而其中一些機(jī)構(gòu)并沒(méi)有在日本從事不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的資質(zhì)，由此給投資者造成損失的案例逐漸增多。同時(shí)，一些日本中介公司也未必具備完全的代理資格，如代理征稅、代繳管理費(fèi)等，需要投資者仔細(xì)辨明選擇正規(guī)的中介管理公司。

筆者在此建議，中國(guó)投資者盡可能選擇以東京、大阪核心區(qū)為主的二手公寓，或是考慮通過(guò)日本地產(chǎn)信托（REIT）實(shí)現(xiàn)投資目的。