齊嘯

近年來，越來越多的內地富裕階層開始熱衷于海外置業(yè)，投資遍布美國、加拿大、英國、澳大利亞、新加坡等地。自2013年伊始，作為中國鄰邦的日本也開始受到中國投資者的關注。因為日本房產總價相對較低、租金收益較高、日元持續(xù)貶值、東京取得2020年奧運會主辦權后的房產保值增值潛力增加等因素。

自20世紀90年代初日本房地產泡沫破滅后，除東京、大阪等特大型城市核心區(qū)以外的其他地區(qū)地產價格始終未能恢復（日本的土地及附屬房屋具有永久產權），而如今東京附近工業(yè)區(qū)的土地價格也僅為5000元人民幣/平方米，即便是東京港區(qū)、六本木、千代田、涉谷這樣的核心區(qū)也僅相當于北京三環(huán)附近的價格，而大阪的房屋單價普遍在1.5萬元人民幣左右。這也是為什么美國很多地產基金在金融危機前大量購入日本地產。

在租金收益率方面，東京、大阪等更是遠超國內一線城市，甚至比歐美主要都市還要高，目前新房回報率高達5%以上，而二手房更超過10%。此外，日本近幾年還部分放寬了外國人對購買不動產的限制，對于擁有永住身份且在日有正當工作收入的外國人可以在中介協(xié)助下直接通過日本銀行辦理貸款，甚至可以零首付申請貸款，持有三年簽證的在職人員也只需首付200萬日元就可以申請貸款。

不過，日本房產的購買、持有和轉讓等環(huán)節(jié)成本非常高，且日本是多地震、海嘯、火山噴發(fā)國家。據日本政府地震調查委員會2015年2月公布的研究，未來30年，日本各地大地震的概率將大幅提升，其中東京、橫濱等東部沿海的概率增大。值得注意的是，由于中國投資客對日本不動產的追捧，這兩年引起了不少國內地產中介機構的關注，而其中一些機構并沒有在日本從事不動產經濟的資質，由此給投資者造成損失的案例逐漸增多。同時，一些日本中介公司也未必具備完全的代理資格，如代理征稅、代繳管理費等，需要投資者仔細辨明選擇正規(guī)的中介管理公司。

筆者在此建議，中國投資者盡可能選擇以東京、大阪核心區(qū)為主的二手公寓，或是考慮通過日本地產信托（REIT）實現投資目的。