李紅艷

[摘 要]我國房地產(chǎn)市場在不斷發(fā)展和壯大，房地產(chǎn)交易越來越受到人們的關(guān)注。房地產(chǎn)估價(jià)在房地產(chǎn)交易中是非常重要的，研究房地產(chǎn)估價(jià)是現(xiàn)今房地產(chǎn)交易中不可缺少的一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性工作，能直接反應(yīng)房地產(chǎn)的市場狀態(tài)，得到了國際估價(jià)界的統(tǒng)一公認(rèn)。本文針對(duì)我國現(xiàn)今房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和問題，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)中的市場比較法進(jìn)行了研究。

[關(guān)鍵字]房地產(chǎn)估價(jià)；市場比較；研究

文章編號(hào)：2095-4085（2015）03-0095-02

房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)估價(jià)方法，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。我國目前房地產(chǎn)估價(jià)師都是經(jīng)過全國統(tǒng)一考試，取得產(chǎn)地估價(jià)師《執(zhí)業(yè)資格證書》并注冊(cè)登記后才從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的。可見我國對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)方面的重視，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的市場比較法研究對(duì)我國的房地產(chǎn)發(fā)展具有重大意義。

1 我國現(xiàn)今房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在近十年里都在健康發(fā)展著，這是無數(shù)的國家房地產(chǎn)主管部門和房地產(chǎn)估價(jià)師們所共同創(chuàng)造的。其成果突出表現(xiàn)在多方面，主要有下面幾方面：

（1）制定了有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的法律規(guī)章。

（2）確立了房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格證制度

（3）制訂了有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)規(guī)范

（4）形成了良好的房地產(chǎn)估價(jià)市場和房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

（5）擴(kuò)大了房地產(chǎn)估價(jià)的服務(wù)領(lǐng)域

2 我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中存在的主要問題

房地產(chǎn)行業(yè)是影響我國現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展的重要行業(yè)之一，我國現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)也存在一些問題。

2.1 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)不明晰

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)問題主要表現(xiàn)在：第一，估價(jià)人員的人事關(guān)系在委托到當(dāng)?shù)厝瞬沤涣髦行牡倪^程中人事代理合同的認(rèn)定不夠規(guī)范。第二，估價(jià)人員沒有真正獨(dú)立，還在原來的主管部門任職。第三，估價(jià)機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)源還是原主管部門。第四，由于估價(jià)機(jī)構(gòu)與主管人員之間存在多年的同事或者上下級(jí)關(guān)系，估價(jià)師在工作中難免會(huì)對(duì)其給予照顧。

2.2 行業(yè)的法制建設(shè)落后

中國現(xiàn)今還沒有類似于已有的《律師法》和《注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》之類的《估價(jià)師法》。雖然我國現(xiàn)在已經(jīng)根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展的要求，制定出了一些規(guī)章制度，初步形成了房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)體系，但是還仍然缺失有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的各項(xiàng)法律、法規(guī)和規(guī)章制度。

2. 3 估價(jià)人員的整體素質(zhì)不高，不能滿足行業(yè)的發(fā)展需求

我國現(xiàn)今的估價(jià)師考核幾乎只是注重理論方面的考核及學(xué)歷高低，因此，我國現(xiàn)今通過考試的人大部分是大學(xué)畢業(yè)生，其工作經(jīng)歷幾乎為零。而許多擁有豐富經(jīng)驗(yàn)的多年從事評(píng)估事業(yè)的人卻由于欠缺理論知識(shí)而通不過考試。除此之外，估價(jià)師的再教育嚴(yán)重缺乏，以至于不能滿足行業(yè)發(fā)展需要。隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的要求也不斷的增加，因此，估價(jià)師需要定期接受專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，積極學(xué)習(xí)國內(nèi)外的先進(jìn)技術(shù)，使得其技術(shù)能滿足行業(yè)的發(fā)展需要。

3 房地產(chǎn)估價(jià)的市場比較法

在我國長期的房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展中，市場比較法是最主要、最常用也是最重要的方法。隨著市場比較法的理論探索與實(shí)踐應(yīng)用，市場比較法也在逐漸完善。

市場比較法是指將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。這是一種技術(shù)上成熟、比較貼切實(shí)際的估價(jià)方法。其原理主要是替代原理，將替代原理作用于房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房產(chǎn)價(jià)格總是相互牽引、趨于一致的。最常用的估價(jià)公式是：估價(jià)對(duì)象價(jià)格一可比實(shí)例價(jià)格*交易情況調(diào)整系數(shù)*交易日期調(diào)整系數(shù)*房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。當(dāng)然，房地產(chǎn)估價(jià)師僅僅運(yùn)用這些公式是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其要想在估價(jià)過程中充分運(yùn)用市場比較法，需要注意以下幾點(diǎn)：

3.1 選取可比實(shí)例

雖然在進(jìn)行實(shí)例選取時(shí)，沒有充足的房地產(chǎn)交易案例供選擇。但是，房地產(chǎn)估價(jià)師在選取可比的實(shí)例時(shí)，可供選擇的案例還是多多益善，原則上選取的案例要與估價(jià)對(duì)象盡可能接近，越接近越好。由于房地產(chǎn)行業(yè)的不確定性，在選取案例時(shí)，可以通過一些因素來參考，比如時(shí)間因素，一般情況下估價(jià)點(diǎn)相差一年以上的不宜采用。其次，在確定案例的相似度時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)員不應(yīng)該加入太多的主觀因素而根據(jù)自己的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)來選取，這會(huì)嚴(yán)重影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確度。

3.2 調(diào)整修正系數(shù)和調(diào)整系數(shù)的傾向性

在估價(jià)實(shí)務(wù)中，由于交易情況價(jià)格影響修正、交易日期價(jià)格影響一般估價(jià)師習(xí)慣采用的數(shù)學(xué)公式或模型加以量化的方法難以判斷。這就要求房地產(chǎn)估價(jià)師通過其專業(yè)分析和判斷來確定，從而進(jìn)行傾向性選取修正系數(shù)和調(diào)整系數(shù)，對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行人為主導(dǎo)和操控。

3.3 對(duì)可比實(shí)例缺乏調(diào)查

現(xiàn)今的房地產(chǎn)估價(jià)市場由于缺乏可比實(shí)例的充分調(diào)查，造成了市場比較法中房地產(chǎn)狀況調(diào)整在很大程度上就難了很多。為了解決這個(gè)情況，在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)該要充分了解市場，比如做市場調(diào)查等。除此之外，還應(yīng)該注意交易案例市場化、調(diào)整項(xiàng)目缺失等問題，在房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該要綜合考慮上述問題，在實(shí)際的估價(jià)過程中，盡可能地做出準(zhǔn)確的估價(jià)。

4 結(jié)論

我國經(jīng)濟(jì)科技都在競爭中快速發(fā)展著。房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)，這對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)工作又提出了更高的要求。為了提高房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)水平，房地產(chǎn)估價(jià)的市場比較法是其中非常關(guān)鍵的方法。希望在未來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)能夠發(fā)展的更加迅速，房地產(chǎn)估價(jià)工作能夠更加有效率。

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