摘 要：當(dāng)下，我國城市化進程加快，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌逐步推進，對我國現(xiàn)有土地制度提出了新的挑戰(zhàn)。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；危害；土地流轉(zhuǎn)

一、概述

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對小產(chǎn)權(quán)房的定義是：“在農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的房屋，未經(jīng)規(guī)劃，未繳納土地出讓金等費用向集體組織以外的居民銷售，并且其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)。小產(chǎn)權(quán)房具有以下法律特征：

（1）非法律性。小產(chǎn)權(quán)房這一概念是在現(xiàn)實生活中發(fā)展起來的，只是一個俗稱而己，而并不是一個法律化的概念。根據(jù)目前我國出臺的所有法律、法規(guī)，其從來沒有使用過“小產(chǎn)權(quán)”的概念。從現(xiàn)行國家法律規(guī)定看，我們只能找到小產(chǎn)權(quán)房的間接規(guī)定。

（2）權(quán)利的不完整性。小產(chǎn)權(quán)房的購買者不能擁有國家頒發(fā)的國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，而其權(quán)屬只是由村委會蓋章以證明，或由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)集體土地使用權(quán)證書。小產(chǎn)權(quán)房的購買者不能對房屋擁有完全的產(chǎn)權(quán)，也即不能自由地對房屋進行占有、使用、收益、處分，不能自由地進行抵押。

（3）價格低廉。小產(chǎn)權(quán)房是以集體土地為主要建設(shè)用地，并未向國家繳納相關(guān)稅費，銷售成本較常規(guī)商品房低廉，在當(dāng)前高房價的情勢下，吸引了較多人的關(guān)注與購買，購買者冒著自己權(quán)利有可能沒有保障的風(fēng)險也要購買來滿足自己的住房需求。

二、小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀存在的弊端

（一）買受人權(quán)益得不到保護

（1）買受人對小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)不受國家法律的保護。小產(chǎn)權(quán)房沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，即使買受人取得有鄉(xiāng)政府或村委會蓋章的所謂“產(chǎn)權(quán)”或類似的文件，也是不受法律保護的。根據(jù)我國現(xiàn)行的土地管理法，沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，所以致使買受人不能真正享有房屋的所有權(quán)。文章開頭的案例便很好的闡釋了此點。

（2）買受人難從小產(chǎn)權(quán)房拆遷中得到補償。小產(chǎn)權(quán)房在國家規(guī)劃建設(shè)之外，一旦被拆遷，買受人得不到國家的拆遷補償。小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)被確定為未經(jīng)土地規(guī)劃相關(guān)部門審批的違章用地，該房屋將被拆遷。但國家的拆遷補貼只會給集體土地原來的“村民”，買受人可能得不到任何拆遷安置補貼。

（二）耕地面積減少

小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)必不可少要以土地為基礎(chǔ)，大部分表現(xiàn)為占用農(nóng)村的集體土地。集體土地分為宅基地和耕地，宅基地做為農(nóng)民自身住房用地一般不會占用，那么占用的多為耕地。在我國耕地日益減少的大環(huán)境下，耕地面積的主要用途是保證糧食供應(yīng)，而小產(chǎn)權(quán)房占用了此部分，必會導(dǎo)致耕地面積減少糧食產(chǎn)量下降，供應(yīng)得不到滿足，造成經(jīng)濟秩序混亂。

三、小產(chǎn)權(quán)房合法化及措施

小產(chǎn)權(quán)房的存在自身具有很多優(yōu)點，比如滿足了市場需求，保障了人民住房，緩解了城市居住和交通壓力，同時還有利于資源的優(yōu)化配置等等。如果讓其合法化會使得這種弊端最小化優(yōu)勢最大化，那么如何解決小產(chǎn)權(quán)房的合法化問題？

（一）現(xiàn)有狀況下的處理

（1）拆除占用耕地的違建小產(chǎn)權(quán)房。耕地對于我國意義重大，是糧食安全的前提，謹守18億畝紅線是最基本的要求。耕地的占用突破了這層保障，危害深遠。因此占用耕地的小產(chǎn)權(quán)房一定要予以拆除，退房還地，保障耕地面積，保障糧食安全。

（2）符合建設(shè)用地規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房合法化，由政府進行統(tǒng)一調(diào)配管理。符合建設(shè)用地規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，根據(jù)比例原則無需拆除，可以加以合理并進行優(yōu)化配置。這樣做既保障了買受人和受讓人的交易安全，又符合了保障民眾住房的要求同時又節(jié)約了資源。使其合法化是轉(zhuǎn)為保障性住房和大產(chǎn)權(quán)房，政府明確并承認各方權(quán)利，出面統(tǒng)一管理維持秩序。

（二）根本解決方法1.改善土地流轉(zhuǎn)制度

（1）宅基地的市場化。依照國家相關(guān)土地法律法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)村宅基地作為農(nóng)村建設(shè)用地，與城市建設(shè)用地相比，沒有自由流轉(zhuǎn)的權(quán)利。《中華人民共和國憲法》中的條文并未禁止農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，且在市場經(jīng)濟的條件下，農(nóng)村宅基地作為建設(shè)用地難以發(fā)揮其作為財產(chǎn)的經(jīng)濟價值。農(nóng)民作為一個獨立的個體，有著完全的民事行為能力，對于其土地應(yīng)該享有與城市建設(shè)用地同樣平等的處分權(quán)。

（2）打破土地流轉(zhuǎn)的國家壟斷。如果基層政府為了其經(jīng)濟利益而非公共利益征收農(nóng)村集體土地，農(nóng)民及農(nóng)村集體組織出于自己本身利益的考慮，會必然性的選擇自己開發(fā)集體土地，使其所屬的土地利益不為國家所侵占，從而獨占出賣土地所得的利益。無論是國家還是集體，對集體土地的開發(fā)都應(yīng)該受到法律的規(guī)制，要保證是為了公共利益而征地，并按規(guī)定上繳相應(yīng)的土地流轉(zhuǎn)稅費，而不僅僅是由國家壟斷全部的土地交易并且難以受到監(jiān)督與約束。

2.加強監(jiān)管

小產(chǎn)權(quán)房缺乏監(jiān)管，并且房屋價格低，更容易出現(xiàn)偷工減料的現(xiàn)象，其質(zhì)量狀況難以保障。民眾雖然擁有一套屬于自己的房子，但如果安全狀況無法保障，比無房更讓人擔(dān)憂，此時就需要國家的介入，對房屋的質(zhì)量進行監(jiān)管，防止“豆腐渣”工程的大量出現(xiàn)，危及民眾人身健康和財產(chǎn)安全。另外，也要讓購房者有發(fā)言權(quán)，并可以讓媒體和公眾介入監(jiān)督，形成對小產(chǎn)權(quán)房的外部監(jiān)督，以保障民眾住上安全的住房。

參考文獻：

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[2]崔建遠著：《合同法》，法律出版社，1998年版

[3]張文顯著：《法理學(xué)》，法律出版社，1997年版

[4]史尚寬著：《債法總論》，中國政法大學(xué)出版社，2000年版

作者簡介：

趙志宇（1990.08 ～），女， 河南商丘人 遼寧大學(xué)法學(xué)院在讀研究生。