摘 要：我國(guó)學(xué)界對(duì)住宅小區(qū)停車位性質(zhì)及其權(quán)利歸屬問(wèn)題學(xué)說(shuō)較多，爭(zhēng)議較大。各種學(xué)說(shuō)都有其各自的道理，但也存在著一定的弊端，學(xué)界目前尚未能達(dá)成共識(shí)。通過(guò)對(duì)小區(qū)停車位的性質(zhì)研究以及評(píng)析學(xué)界對(duì)小區(qū)停車位歸屬的不同觀點(diǎn)，并通過(guò)分析現(xiàn)行立法存在的缺陷，提出自己的建議。

關(guān)鍵詞：建筑物區(qū)分所有權(quán)；住宅小區(qū)；停車位；物權(quán)法

一、停車位概述

停車位，顧名思義，主要是指供停放各種機(jī)動(dòng)車或非機(jī)動(dòng)車的基本單元，我們熟知的停車位形式主要包括露天停車位、立體停車庫(kù)、首層架空停車位和地下停車位，不同的停車位的法律的性質(zhì)不同，因此確定其歸屬的法理依據(jù)也不一樣，因此，本文的主要目的即通過(guò)對(duì)不同停車位的研究，探索確定其歸屬的法律依據(jù)，以便對(duì)停車位有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)，更好的確定其歸屬，解決因此帶來(lái)的糾紛。

二、停車位的類型

本文主要介紹和研究的停車位類型包括：立體停車庫(kù)、首層架空停車位、地下停車位。介紹如下：

立體停車庫(kù)是具有獨(dú)立的建筑結(jié)構(gòu)的停車設(shè)施，其通常與住宅小區(qū)同時(shí)建立，利用墻壁將車庫(kù)隔開(kāi)，具有獨(dú)立的入口，以方便業(yè)主使用。這類停車位通常符合建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有權(quán)客體的條件，可以辦理房地產(chǎn)權(quán)登記，與房屋配套出售[1]。房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)持有者為合法的立體停車庫(kù)所有權(quán)人，其有權(quán)對(duì)停車位進(jìn)行出租出售等法律上所允許的民事行為。

所謂首層架空停車位，是指將建筑物原本屬于一樓住宅的位置改變用途而形成的停車位。由于地面一層易被其他建筑物遮擋，導(dǎo)致光照時(shí)間短，相對(duì)潮濕陰冷，不適合居住。依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，首層架空停車位并不計(jì)算建筑容積率①，其依附于所屬建筑物，不能取得獨(dú)立的土地使用權(quán)份額。在房屋銷售以后，由全體房屋買(mǎi)受人共有其的所有權(quán)。而在現(xiàn)實(shí)生活中，首層架空停車位通常被開(kāi)發(fā)商以捆綁銷售、分?jǐn)備N售或者分別銷售等方式將其售出，銷售所得由開(kāi)發(fā)商持有。

三、我國(guó)的立法現(xiàn)狀及缺陷

我國(guó)關(guān)于停車位歸屬的立法依據(jù)主要是《物權(quán)法》第74條和《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第5條、第6條的規(guī)定。《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要?！边@部分車位歸屬應(yīng)由當(dāng)事人通過(guò)出租，出售或附贈(zèng)的方式進(jìn)行約定?！罢加脴I(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，歸業(yè)主共有。”

第一款的“首先滿足”中的；“首先”應(yīng)為一種優(yōu)先，若開(kāi)發(fā)商要對(duì)車位進(jìn)行處分，首先的權(quán)利相對(duì)人即為業(yè)主，業(yè)主未放棄之前，開(kāi)發(fā)商不得將其處分于第三人。[2]可以理解為業(yè)主的停車需求具有優(yōu)先性，無(wú)論開(kāi)發(fā)商是先處分給業(yè)主或第三人，只要業(yè)主的停車需求得到滿足或業(yè)主明確放棄這一權(quán)利，開(kāi)發(fā)商便可以自由處分。

對(duì)于“其他場(chǎng)地”，《物權(quán)法》并未明確規(guī)定，《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第六條指出：“占用業(yè)主公共道路或其他場(chǎng)地增設(shè)的車位屬于共有車位”，同樣未對(duì)“其他場(chǎng)地”進(jìn)行解釋。劉閱春先生認(rèn)為這部分場(chǎng)地指的是未計(jì)算進(jìn)建筑容積率，歸屬于業(yè)主共有的建筑基地和附屬基地等土地。[4]在判斷是否歸屬于其他場(chǎng)地的范疇主要看兩個(gè)特點(diǎn)：一是是否計(jì)入公攤面積；二是土地是否歸全體業(yè)主共有。如果符合上述條件的話，那么車位應(yīng)該歸小區(qū)業(yè)主共有。

四、完善相關(guān)立法的建議

（一）健全停車位的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

健全我國(guó)關(guān)于物業(yè)小區(qū)停車位的不動(dòng)產(chǎn)登記及公示制度，我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記均通過(guò)多個(gè)部門(mén)依據(jù)多種法律法規(guī)等規(guī)范性文件進(jìn)行操作，導(dǎo)致法律淵源雜亂且法律效力嚴(yán)重不足，并沒(méi)有按照物權(quán)法的要求建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。這對(duì)物權(quán)安全以及交易的安全極為不利。因此筆者認(rèn)為，應(yīng)以土地權(quán)利為基礎(chǔ)和核心，建立一部專門(mén)的房地產(chǎn)登記規(guī)則，進(jìn)而有利于鼓勵(lì)人們的投資積極性以及對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。

（二）明確法定停車位的配置比例

小區(qū)停車位是關(guān)系到居民生活幸福的重要方面，尤其是近年來(lái)我國(guó)的居民汽車擁有量不斷增加，很多家庭已經(jīng)不僅僅擁有一輛車，可能會(huì)擁有2輛甚至更多，但是法定的停車位的配置比例應(yīng)考慮多種因素，應(yīng)考慮到大多數(shù)居民生活需求，以及開(kāi)發(fā)商的建設(shè)成本等問(wèn)題。在新建的小區(qū)，應(yīng)該至少保證每戶會(huì)有兩個(gè)停車位，如果有業(yè)主需要更多的停車位可以和其他業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，但開(kāi)發(fā)商在盡到法定義務(wù)后，可以不再為個(gè)別的業(yè)主的個(gè)別需要負(fù)責(zé)，交由業(yè)主自主協(xié)商。在已經(jīng)建設(shè)完畢的小區(qū)，但停車位配置比例不到法定要求的，可以通過(guò)抽簽的方式或者先到先得的原則對(duì)停車位進(jìn)行分配，但應(yīng)限定在一戶只能擁有一個(gè)停車位，以解決本就緊張的停車位問(wèn)題。

（三）通過(guò)合同約定地下停車位的歸屬

地下停車位權(quán)屬爭(zhēng)議的原因是我國(guó)目前沒(méi)有關(guān)于地下空間的相關(guān)立法。因此根本上解決地下停車位的權(quán)屬問(wèn)題的關(guān)鍵是在立法上明確地下空間權(quán)。我國(guó)《物權(quán)法》第136條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)?！边@項(xiàng)規(guī)定為地下空間權(quán)提供了發(fā)展空間。因此在未來(lái)的立法中只有明確給予地下空間的利用以產(chǎn)權(quán)，才能根本解決目前城市住宅小區(qū)地下停車位的權(quán)屬問(wèn)題。筆者認(rèn)為，對(duì)于這種地下停車位的權(quán)屬，它的出售應(yīng)該和單元房專有部分的出售一樣，可以由買(mǎi)賣雙方通過(guò)合同的方式進(jìn)行約定。當(dāng)然如果購(gòu)房合同中明確寫(xiě)明這種地下停車位己經(jīng)由小區(qū)業(yè)主進(jìn)行了公攤，那么該地下停車位也就成為了建筑物區(qū)分所有的共有部分，由小區(qū)全體業(yè)主共有。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫重一.我國(guó)住宅小區(qū)停車位權(quán)屬問(wèn)題研究[D].河南：河南大學(xué)民商法學(xué)，2010.

[2]劉艾迎.試論住宅小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬——兼評(píng)《物權(quán)法》第74條規(guī)定[D].濟(jì)南：山東大學(xué)法律學(xué)，2007.

作者簡(jiǎn)介：

馬泉，男，（1991，05；–今）；山東淄博人；遼寧大學(xué)法學(xué)院法理學(xué)在讀研究生。