王軍

過(guò)去的半年，利好政策可謂一波未平一波又起。市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，發(fā)展前景較好的城市，房?jī)r(jià)上漲的概率不小。

剛剛過(guò)去的端午小長(zhǎng)假，在股市上演“綠色行動(dòng)”的同時(shí)，多地樓市則上演成交上漲的劇情。

數(shù)據(jù)顯示，一線城市端午期間日均成交面積同比增長(zhǎng)最快的為深圳，同比暴漲530%；其次是北京，同比上漲224%；廣州也有119.6%的增長(zhǎng)。青島樓市成交雖不及一線城市搶眼，但同樣也迎來(lái)了小高峰，新房成交495套，同比去年端午假期的281套狂增76%。

而這其中，新婚置業(yè)與改善置業(yè)等剛性需求的貢獻(xiàn)更是毋庸贅言。事實(shí)上，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不容有失，穩(wěn)步增長(zhǎng)已然成為樓市“新常態(tài)”。

回首過(guò)去的半年，惠及房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好政策可謂一波未平一波又起。一系列的托市政策刺激了2015年上半年剛需類購(gòu)房需求的持續(xù)釋放，樓市也隨之漸漸回暖。

那么，在過(guò)年的半年中，又發(fā)生了哪些影響樓市的大事件呢？下半年市場(chǎng)又將何去何從？

事件一：“3·30新政”來(lái)襲

3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)樓市新政：二套房貸最低首付比例降至四成。使用住房公積金貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)房，最低首付30%。

不難發(fā)現(xiàn)，從“3·30新政”以后，不管是購(gòu)房者還是開發(fā)商，大家都重燃希望，新政為整個(gè)樓市市場(chǎng)的回暖助力明顯。以青島為例，鏈家地產(chǎn)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，二手房市場(chǎng)，清明小長(zhǎng)假期間客戶看房量較單日看房量水平上漲34.75%，客源新增量較之前單日平均水平上漲42.13%，而成交量更是較之前平均水平翻了一番。

新房市場(chǎng)同樣一片熱鬧景象。據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，繼3月成交冒高之后4月青島樓市成交量再漲，回暖趨勢(shì)越來(lái)越明朗。4月青島商品房（不含保障房）成交8524套，環(huán)比微漲3.85%，同比上漲17.65%；商品房成交面積895360.64平方米，環(huán)比微漲4.86%，同比大漲19.53%。

其中，商品住宅成交表現(xiàn)更加搶眼。數(shù)據(jù)顯示，4月青島商品住宅共計(jì)成交7644套，成交總面積達(dá)802742.8平方米，環(huán)比分別上漲9.32%、10.24%，同比分別大漲30.78%、33.22%。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，首先三四月份是全國(guó)樓市的“政策月”，首付比例、公積金新政、二手房營(yíng)業(yè)稅等利好政策頻頻出臺(tái)，所表現(xiàn)出來(lái)的則更多的是“支持”、“促進(jìn)”樓市的態(tài)度，這對(duì)于提振市場(chǎng)信心具有重要作用；其次，4月是樓市傳統(tǒng)的首個(gè)銷售旺季，成交回升在情理之中。

如今看來(lái)，“3·30新政”的救市力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)期。其中不管是對(duì)于二套房首付比例的調(diào)整，還是兩年以上普通住房銷售免征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都是一個(gè)重大利好。公積金政策的調(diào)整，降低購(gòu)房門檻，都在一定程度上增加了購(gòu)房者出手的可能性。而市場(chǎng)成交量上漲顯然也印證了這一判斷?！?·30新政”的出臺(tái)拉開了樓市回暖的大幕。

事件二：“央媽”發(fā)力

回望上半年政策風(fēng)暴，央行降準(zhǔn)降息一直被業(yè)內(nèi)人士視為“救市”最有成效的一招。

2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；3月1日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%；4月20日起下調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)；5月11日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.25%；6月28日起，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.85%，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2%?？梢钥吹?，自今年2月份開始，每個(gè)月中國(guó)人民銀行都會(huì)有所動(dòng)作。

“‘央媽就是‘任性?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，連續(xù)的降息降準(zhǔn)不僅讓股市坐上了過(guò)山車，樓市也深受其影響。降息降準(zhǔn)“雙管齊下”，既釋放流動(dòng)性，又降低市場(chǎng)利率。降息降準(zhǔn)將從降低房企融資成本和降低個(gè)人按揭貸款成本兩方面利好樓市。其中，對(duì)于購(gòu)房者的心理預(yù)期影響則更為顯著。

讓購(gòu)房者“省錢”，也讓大家“寬心”的降息降準(zhǔn)，讓廣大購(gòu)房者漸漸放棄觀望，選擇入市。市場(chǎng)回暖趨勢(shì)也愈加濃重。尤其是北上廣深等一線城市，從年初各大中介及售樓處的門可羅雀，到如今銷售火爆，個(gè)別樓盤甚至出現(xiàn)一房難求，給銷售人員送紅包的現(xiàn)象，其作用便可窺一斑。

日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，房?jī)r(jià)一改此前頹勢(shì)加速上揚(yáng)，終結(jié)了此前12個(gè)月環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)。與4月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格上漲的城市有20個(gè)，其中，一線城市上漲明顯，深圳環(huán)比漲幅高達(dá)6.7%。

那么，在一線城市全面領(lǐng)漲的狀態(tài)下，二線城市的表現(xiàn)如何呢？

以青島為例，房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)青島機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，青島5月份新房（普通住宅、別墅、公寓）成交量10462套，成交面積109.27萬(wàn)平方米，環(huán)比同比數(shù)據(jù)均大漲，成交均價(jià)8738元/平方米，環(huán)比同比數(shù)據(jù)小幅上漲。房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)青島機(jī)構(gòu)高級(jí)分析師崔振艷分析說(shuō)：“5月商品住宅成交量?jī)r(jià)均超過(guò)去年各月，政策作用已經(jīng)顯現(xiàn)，各樓盤來(lái)電來(lái)訪以及交易中心辦手續(xù)現(xiàn)場(chǎng)人數(shù)均大大增加，市場(chǎng)如火如荼。”

中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，市場(chǎng)整體出現(xiàn)了明顯的復(fù)蘇狀態(tài)，出現(xiàn)價(jià)格上漲的城市越來(lái)越多，而且漲幅處于加速狀態(tài)。而造成現(xiàn)階段集中性上漲的主要原因是信貸寬松。全國(guó)35個(gè)城市中，提供9折以下利率的銀行共24家，相比4月增長(zhǎng)兩家，但僅分布在北京、上海等幾個(gè)熱點(diǎn)城市，北京有12家，上海有5家，其中浙商銀行針對(duì)合作樓盤推出的7折利率優(yōu)惠刷新了全國(guó)首套房利率的下限，一線城市利率水平已接近2009年以來(lái)最低位。

在“央媽”持續(xù)發(fā)力的背景下，樓市似乎正在上演著逆轉(zhuǎn)的好戲?？梢灶A(yù)計(jì)，下半年降息、降準(zhǔn)貨幣政策還會(huì)繼續(xù)寬松，使得房地產(chǎn)行業(yè)保持資金面的寬裕，同時(shí)提振購(gòu)房者信心。

事件三：庫(kù)存首降

高企的庫(kù)存一直被業(yè)內(nèi)人士定義為本輪樓市行情不景氣的關(guān)鍵誘因。這并不難理解，稍有常識(shí)的人都知道，在商品市場(chǎng)的任何領(lǐng)域，價(jià)格都是供求關(guān)系決定的。短時(shí)間內(nèi)供應(yīng)量大于需求，結(jié)果自然是競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格也必將隨著下調(diào)，同時(shí)庫(kù)存高企也將給開發(fā)企業(yè)帶來(lái)巨大的資金壓力。

事實(shí)上，庫(kù)存量已經(jīng)成為反映房地產(chǎn)市場(chǎng)活力與風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)。庫(kù)存量的一舉一動(dòng)牽動(dòng)著購(gòu)房者與開發(fā)商的敏感神經(jīng)。

近日，CREIS中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)的14個(gè)主要代表城市庫(kù)存總量環(huán)比上周下降0.51%。庫(kù)存下降的城市中，杭州庫(kù)存下降最明顯為4.88%，北京和廣州也有超過(guò)1%的降幅。

6月24日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站刊文表示，自2012年4月以來(lái)持續(xù)長(zhǎng)達(dá)3年之久的商品房庫(kù)存持續(xù)上升態(tài)勢(shì)首次出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，5月末商品房待售面積65666萬(wàn)平方米，比4月末減少15萬(wàn)平方米，這是自本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以來(lái)，商品房待售面積首現(xiàn)減少。

上海易居房地產(chǎn)研究院6月中旬發(fā)布的商品住宅庫(kù)存報(bào)告也顯示，今年5月份，易居方面監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存已出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月的環(huán)比下跌；同時(shí)，存銷比也繼續(xù)下滑，大城市庫(kù)存壓力警報(bào)可以解除，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將迎來(lái)拐點(diǎn)。

克而瑞研究機(jī)構(gòu)的分析人士認(rèn)為，3年來(lái)樓市庫(kù)存的首次減少，主要還是政策對(duì)于供需兩端明顯的刺激收到成效；另外，竣工量下跌也導(dǎo)致庫(kù)存量有所減少。易居研究員王曉燕分析認(rèn)為，庫(kù)存規(guī)模已連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌，釋放積極信號(hào)。相比全國(guó)庫(kù)存走勢(shì)，35個(gè)城市多屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市。所以總體上看，35個(gè)城市去庫(kù)存的效果更為明顯，去庫(kù)存節(jié)奏更快，因此當(dāng)前全國(guó)主要大城市的庫(kù)存壓力警報(bào)可以解除。

反觀青島，房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)青島機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)連續(xù)8個(gè)月供不應(yīng)求，6月供求大幅提高為1：0.78，是延續(xù)旺季供不應(yīng)求市場(chǎng)局面，庫(kù)存壓力出現(xiàn)微幅下降。但是，青島房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)的研究人士表示，青島市場(chǎng)庫(kù)存量高企的根本局面并沒(méi)有明顯改變。6月底，青島庫(kù)存維持在1891萬(wàn)平方米，去化周期為24個(gè)月。

可見(jiàn)，青島市場(chǎng)的庫(kù)存壓力仍不可小窺，后期開發(fā)企業(yè)將仍以去化庫(kù)存為第一要?jiǎng)?wù)，相信市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的同時(shí)也將會(huì)為購(gòu)房者帶來(lái)更多優(yōu)惠。

（本刊記者綜合整理）endprint