田夢迪 安冰冰 張瑩

摘 要：伴隨著中國國內(nèi)市場經(jīng)濟的建立和完善，我國的商業(yè)地產(chǎn)也迅速的發(fā)展。尤其受到城鎮(zhèn)化建設(shè)的影響，更為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了機遇。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展對我國經(jīng)濟的發(fā)展起到了極大的推進作用，但與此同時，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)與面臨著挑戰(zhàn)，尤其針對于三四線城市，商業(yè)地產(chǎn)的機遇更大，面臨的挑戰(zhàn)也不可小視。對此，我們將以部分的三四線城市為例，分析三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，把握三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機遇，客觀冷靜的對待三四線城市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的挑戰(zhàn)，使商業(yè)地產(chǎn)業(yè)可以更好的促進國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：三四線城市；商業(yè)地產(chǎn)；現(xiàn)狀；機遇；挑戰(zhàn)

改革開放以來，尤其是這幾年來，隨著國內(nèi)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，開始越來越多的出現(xiàn)人口轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象。農(nóng)村的人口遷到相應的鄉(xiāng)鎮(zhèn)上；鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人口轉(zhuǎn)移到規(guī)模比較小的城市，也就是我們通常所說的三四線城市；而本來居住在三四線城市的人口則轉(zhuǎn)移到了一二線城市。只要人口遷移，居住場所便是人們首先考慮的重要問題，因此，人口轉(zhuǎn)移勢必帶來了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機遇，促進了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時也帶動了我國經(jīng)濟的快速發(fā)展。然而，在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的時刻，也存在了許多的問題。在2014年，商業(yè)地產(chǎn)政策一改過去的限購、限貸、限價等全面束縛，回歸市場主導常態(tài)。全國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和銷售增速普遍的下降，銷售面積負增長，全國平均房價持續(xù)下跌，因此，商業(yè)地產(chǎn)市場的改革迫在眉睫。

一、三四線城市的現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)供應現(xiàn)狀

現(xiàn)階段我國的商業(yè)地產(chǎn)供應現(xiàn)象可以從兩方面來看：（1）三四線城市商業(yè)地產(chǎn)投放數(shù)量持續(xù)增加，增速放緩；（2）房價2014年下半年下跌，2015年將平緩增長。我們以洛陽焦作新鄉(xiāng)等城市考察，近五年來，洛陽和焦作的商業(yè)地產(chǎn)的投放數(shù)量每年都在增加，2014年洛陽商業(yè)地產(chǎn)土地成交量為2702畝，較上一年增長1.27%。較全國的平均水平來看，三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的房產(chǎn)投放數(shù)量在2014年的情況比較的穩(wěn)定，可見相比一二線城市來說，三四線城市商業(yè)地產(chǎn)供應不確定性較強。至于房價，通過近五年房價的波動情況，三四線城市的房價情況，近些年持續(xù)上升，2014年增速放緩，波動的幅度不會特別的大。由此可以看出，三四線商業(yè)地產(chǎn)市場的房價基本不會再出現(xiàn)大幅的上漲或下跌，而是上升下降并存。房價會逐漸平穩(wěn)波動，總體保持緩速上升。同時，也體現(xiàn)出三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的可調(diào)控性比較強。

二、三四線城市商業(yè)地產(chǎn)面臨的風險

近年來，各種城市綜合體、超級大盤在三、四線城市涌現(xiàn)，如今卻成了其去庫存化過程中的“痛點”。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一、二線城市開始出現(xiàn)持續(xù)回暖跡象，但三、四線城市仍然陷于房價下跌、庫存高企的“困局”。一些中小城市的開發(fā)商資金鏈緊繃，緩建、停工、爛尾等問題顯現(xiàn)。部分項目由于涉及大量民間融資，極易引發(fā)一系列社會風險。

在業(yè)內(nèi)人士看來，自“330新政”出臺以及5月再次降息以來，一線城市出現(xiàn)了量價齊升行情。但絕大多數(shù)三、四線城市的商業(yè)地產(chǎn)市場并沒有明顯好轉(zhuǎn)，和一、二線城市相比呈現(xiàn)嚴重分化格局。分析人士認為，一線城市的優(yōu)質(zhì)資源和人口優(yōu)勢決定房價率先止跌回升，而三、四線城市庫存高、城市吸引力不足，這是其樓市持續(xù)低迷的主要原因。

三、我國三四線城市商業(yè)地產(chǎn)存在的機遇

中國城鎮(zhèn)化的大方針指導下，三四線城市長在成為未來發(fā)展藍圖的下一個藍海。三四線城市在城市規(guī)模，城市建設(shè)程度，居民收入和生活水平等方面都表現(xiàn)出很有力的增長趨勢，城市實力總體在增強。三四線城市的開發(fā)需要大量的人才去經(jīng)營管理，所以三四線城市的隱性需求比較大。三四線城市商業(yè)地產(chǎn)市場的快速發(fā)展在整體上看來是良性的。

1.隨著一二線城市市場空間日趨飽和的狀況，居民入住三四線城市市場間日趨飽和的狀況，居民入住三四線城市的意愿會越來越強烈。從而為三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)帶來更多的需求。三四線城市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)相對來說便于調(diào)控，政策和制度上的轉(zhuǎn)變對于三四線城市的發(fā)展影響較為明顯，所以三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)風險更低。

2.商業(yè)升級換代的機遇，潛在三四線城市商業(yè)地產(chǎn)最大的機會，是這些城市確實存在著商業(yè)升級換代的需求和空間，競爭也不像一二線城市那么的激烈。某些節(jié)奏踩得很準的開發(fā)商，在恰當?shù)臅r機選擇恰當?shù)牡囟危M入了一些三四線城市的核心地位。進入太早，消費需求還沒有體現(xiàn)，面臨運營的壓力；進入太晚，往往藍海已經(jīng)染成了紅海，競爭已趨激烈，進入只能拼刺刀。

四、結(jié)語

三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的風險和機遇并存，所以最近階段應該追求穩(wěn)步發(fā)展，才能規(guī)避風險，抓住機遇。善于運用市場，才能不斷發(fā)展，做不到這些就可能會慘遭淘汰。三四線城市的風險和機遇并存狀態(tài)，使三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資商面臨的重大考驗，如何抓住機遇，規(guī)避風險，是一個需要考慮的問題。如何利用好商業(yè)地產(chǎn)，使其更好地促進國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展也是我們所面臨和急待解決的問題。

參考文獻：

[1]丁祖昱.三四線城市房地產(chǎn)機遇和挑戰(zhàn).中國經(jīng)濟報告，2013.

[2]林箐.三四線城市房地產(chǎn)風險漸顯.福建工商時報，2013.F203.006.

作者簡介：田夢迪（1994.06- ），女，河南洛陽，河南師范大學2013級經(jīng)濟學專業(yè)在讀本科生；安冰冰（1996.02- ），女，河南鄭州，河南師范大學2013級工商管理專業(yè)在讀本科生；張瑩（1995.06- ），女，河南南陽，河南師范大學2013級工商管理專業(yè)在讀本科生；杜乾鑫（1994.09- ），男，河南焦作，河南師范大學2013級工商管理專業(yè)在讀本科生