■錢 海 ■南京龍創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，江蘇 南京 210015

所謂經(jīng)濟(jì)適用房的造價(jià)控制管理，具體指的是在經(jīng)濟(jì)適用房工程建設(shè)當(dāng)中，相關(guān)部門通過對(duì)房屋工程建設(shè)的各個(gè)方面進(jìn)行價(jià)格控制，從而達(dá)到降低房屋工程開支的目的［1］。經(jīng)濟(jì)適用房不僅在質(zhì)量上對(duì)房屋工程提出了很高的要求，同時(shí)也要求房屋工程必須具有很低的價(jià)格，這就需要相關(guān)部門在房屋工程建設(shè)過程中對(duì)工程進(jìn)行造價(jià)控制管理，提高經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)濟(jì)效益。

1 對(duì)房屋工程的地塊選址費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)控制(這是地塊選址內(nèi)容)

房屋建筑的地塊選址費(fèi)用是一筆比較巨大的開支，如果能夠降低地塊選址費(fèi)用的開支，那么就可以降低房屋工程的費(fèi)用［2］。首先，在工程土地的選址方面，經(jīng)濟(jì)適用房工程一般會(huì)選擇那些交通比較便利的地區(qū)，除此之外，經(jīng)濟(jì)適用房工程的選址還必須符合城市規(guī)劃，在符合上述兩點(diǎn)要求的基礎(chǔ)上，經(jīng)濟(jì)適用房的工程地址最好選在那些荒地，通過這種方法就可以為工程節(jié)約大量的拆遷費(fèi)用，從而降低工程開支。值得注意的是，城市房屋建筑在建造過程中，還應(yīng)該盡可能地避免選擇耕地，這是由于我國耕地十分有限。最后，經(jīng)濟(jì)適用房在建設(shè)過程中還應(yīng)該盡可能地選擇那些與城市供暖、供電、煤氣等居民日常生活必需品比較近的地方，在這種情況下，就可以減少工程在此方面的開支。

2 規(guī)范合同管理，科學(xué)審計(jì)

房屋工程建設(shè)是一項(xiàng)巨大的工程項(xiàng)目，會(huì)涉及到各種各樣的合同，例如，施工合同、監(jiān)理合同、設(shè)計(jì)合同等等，在合同的簽訂過程中，一定要對(duì)工程建設(shè)過程中的各項(xiàng)問題進(jìn)行明確規(guī)定，避免以后會(huì)引起分歧，從而給工程造成不必要的損失。值得注意的是，所有合同必須經(jīng)過法律進(jìn)行審核，才能生效。除此之外，審計(jì)工作也會(huì)影響到工程的造價(jià)問題，審計(jì)可以對(duì)對(duì)房屋工程的建設(shè)開支進(jìn)行監(jiān)督，避免工程的不合理開支。

3 對(duì)前期的花費(fèi)進(jìn)行有效管理以及科學(xué)控制

3．1 充分發(fā)揮政府的職能

經(jīng)濟(jì)適用房是政府倡導(dǎo)的一種社會(huì)保障性政策，國家從多個(gè)方面制定了一系列優(yōu)惠政策來鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。因此，在對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行建設(shè)之前，首先就需要對(duì)政府的一系列優(yōu)惠政策進(jìn)行分析，以政府的優(yōu)惠政策為基礎(chǔ)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行設(shè)計(jì)。例如，政府在稅收方面的優(yōu)惠政策。

3．2 采用招標(biāo)的方法降低工程服務(wù)費(fèi)(這是招標(biāo)的內(nèi)容)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的最大特征就是競(jìng)爭(zhēng)性，競(jìng)爭(zhēng)也可以形成一種價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，在競(jìng)爭(zhēng)中導(dǎo)致價(jià)格的降低［3］。近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，建筑行業(yè)進(jìn)入了空前繁榮的發(fā)展階段，建筑市場(chǎng)也形成了激烈競(jìng)爭(zhēng)的局面。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)者在選擇承建單位時(shí)，可以充分發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)這一有利特點(diǎn)，采用招標(biāo)方法，通過對(duì)各個(gè)承建單位進(jìn)行比較，從而選擇出能夠提供“物美價(jià)廉”服務(wù)的承建單位，在保證房屋建設(shè)工程質(zhì)量的同時(shí)，還能夠確保建設(shè)費(fèi)用的低廉性。

4 對(duì)工程建設(shè)費(fèi)用進(jìn)行控制

4．1 在設(shè)計(jì)方面進(jìn)行控制

對(duì)于工程建設(shè)來說，設(shè)計(jì)是一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，直接會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)適用房的后續(xù)建設(shè)。此外，房屋工程的設(shè)計(jì)直接與房屋的檔次有關(guān)，房屋建設(shè)檔次也會(huì)影響經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格。(這是房屋檔次問題)因此，在對(duì)房屋進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候，就需要設(shè)計(jì)師從整體層面出發(fā)，對(duì)房屋建筑進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)各種建筑資源進(jìn)行有效整合的目的，并最終使房屋建設(shè)開支得到減少。除此之外，設(shè)計(jì)師還需要結(jié)合周圍環(huán)境的特點(diǎn)，借助于周圍環(huán)境條件為房屋建設(shè)進(jìn)行服務(wù)，從而降低房屋建筑開支。

4．2 在平面布置方面減少房屋建設(shè)開支

在現(xiàn)代小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中，城市當(dāng)中的很多小區(qū)都是采用封閉式的建設(shè)風(fēng)格，這種房屋建設(shè)模式通常需要建設(shè)大量的外墻，而外墻建設(shè)也需要花費(fèi)投入大量開支，如果經(jīng)濟(jì)適用房工程在規(guī)劃過程中能夠?qū)⑦@些外墻省略掉，那么就可以為工程建設(shè)節(jié)約一些費(fèi)用，從而降低經(jīng)濟(jì)適用房的造價(jià)。值得注意的是，這種省略是一種適當(dāng)?shù)氖÷?，必須?jīng)過科學(xué)設(shè)計(jì)，不能夠?qū)Ψ课莸馁|(zhì)量造成不利影響。

4．3 對(duì)房屋結(jié)構(gòu)形式以及房屋建設(shè)材料進(jìn)行節(jié)省

與其他小區(qū)建設(shè)不同的是，經(jīng)濟(jì)適用房是一種講求實(shí)用性的房屋建設(shè)，不需要在建設(shè)中采用奢華的建筑材料以及設(shè)計(jì)構(gòu)造?；谶@種原因，在房屋建筑材料的選取過程中，就需要選擇那些經(jīng)濟(jì)適用的建筑材料，使房屋質(zhì)量得到保障的同時(shí)，也能夠降低建筑材料開支。此外，對(duì)于房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)來說，房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)也要力求簡(jiǎn)單實(shí)用，避免復(fù)雜多變，這樣就可以省去大量的建筑材料開支以及建設(shè)費(fèi)用。在當(dāng)前的房屋建筑建造過程中，使用比較多的是磚和混凝土材料。最后，對(duì)于建筑材料的購買來說，采購單位應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)考察，購買一些物美價(jià)廉的建筑材料，為工程建設(shè)節(jié)省開支。

5 對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施以及物業(yè)管理費(fèi)用進(jìn)行控制

除了房屋建筑之外，小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也是比較重要的一個(gè)方面，如果能夠?qū)π^(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，也可以降低房屋建筑開支。在健身器材的選擇上，施工單位也應(yīng)該選擇那些比較常用的訓(xùn)練設(shè)備。此外，小區(qū)的整體風(fēng)格也應(yīng)該盡量以自然為主，采取淡雅、自然、和諧的設(shè)計(jì)風(fēng)格。此外，對(duì)于綠化樹木的選擇來說，施工單位應(yīng)該購買那些價(jià)格比較低廉的樹種。最后，小區(qū)的照明設(shè)備也需要采用那些節(jié)能環(huán)保的設(shè)備，通過這種方法可以降低小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)備的購買成本。

對(duì)于小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用來說，如果能實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用的科學(xué)管理，也能夠?yàn)榉课萁ㄔO(shè)節(jié)約一定的開支。例如，如果采用一家物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，可以使管理標(biāo)準(zhǔn)以及管理費(fèi)用得到統(tǒng)一，這樣可以方便對(duì)管理費(fèi)用進(jìn)行控制。(這是物業(yè)管理)

6 對(duì)稅金以及貸款利息進(jìn)行科學(xué)管理

6．1 對(duì)稅金進(jìn)行科學(xué)管理

經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)也會(huì)涉及到各種各樣的稅務(wù)種類，這些稅務(wù)種類可以分為以下幾種基本情況，下面本文將從四個(gè)方面對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房在建設(shè)過程中涉及到的稅務(wù)進(jìn)行分析。第一，政府設(shè)立的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅;第二，占用耕地時(shí)需要繳納的耕地占用費(fèi);第三，涉及比較廣泛的營業(yè)稅，這些費(fèi)用主要包括教育費(fèi)、對(duì)城市建設(shè)進(jìn)行的維護(hù)費(fèi)用等等;最后一種是涉及到的企業(yè)所得稅。我國政府為了鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)采取了多種優(yōu)惠政策，例如，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，我國政府對(duì)其在投資調(diào)節(jié)稅方面進(jìn)行免稅處理，而耕地稅也獲得了相應(yīng)的優(yōu)惠政策。

6．2 對(duì)貸款利息進(jìn)行科學(xué)管理

經(jīng)濟(jì)適用房在建設(shè)過程中需要從銀行獲取大量建設(shè)費(fèi)用，這就會(huì)涉及到貸款利息問題。而貸款利息主要分為三方面內(nèi)容，這三個(gè)方面的內(nèi)容分別為貸款總額、貸款利率、貸款期限。通常情況下，如果貸款總額比較多的話，那么需要繳納的利率將會(huì)相應(yīng)地增加，這就會(huì)增加開支，因此，在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)過程中，需要盡可能地減少貸款數(shù)額。此外，貸款期限的長短也會(huì)影響貸款利息，貸款期限越長，所繳納的利息就會(huì)越多，這就需要盡可能地減少貸款期限。通過對(duì)貸款總額和貸款期限進(jìn)行科學(xué)管理，可以為工程節(jié)約大量的利息開支。

7 結(jié)束語

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為了我國社會(huì)發(fā)展中的一個(gè)重要問題，面對(duì)人們?nèi)罕姟百I房難”的問題，政府及時(shí)推出了建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房政策，并制定了一些優(yōu)惠政策對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)提供支持，為了降低經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)費(fèi)用，就需要采取多種措施對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房工程的造價(jià)進(jìn)行科學(xué)管理。

［1］樓競(jìng)波．殊途同歸——從美國加州的兩個(gè)工程實(shí)踐談舊城更新與經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)模式及設(shè)計(jì)要素［J］．建筑學(xué)報(bào)，2010(3)：42-45．

［2］任華．基于價(jià)格指標(biāo)的經(jīng)濟(jì)適用房問題分析及對(duì)策研究［J］．經(jīng)濟(jì)師，2013(8)：278-280．

［3］毛麗英，樊香蘭．經(jīng)濟(jì)適用房工程的造價(jià)控制管理［J］．科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2012(1)：208-208．