邢桂英（重慶金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，重慶　400000）

基于新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制問題及措施分析

邢桂英
（重慶金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，重慶400000）

摘要：隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)依舊保持著蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。近幾年來，由于銀行信貸的縮減，房地產(chǎn)的成本開始逐漸增加。為了實現(xiàn)房地產(chǎn)的更好發(fā)展，企業(yè)進行科學(xué)的成本控制具有十分重要的意義。本文對房地產(chǎn)的成本組成、成本控制以及相關(guān)的控制措施進行了詳細(xì)的分析，對實現(xiàn)房地產(chǎn)成本的有效控制具有一定的參考作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；新形勢

0　前言

進入現(xiàn)代社會發(fā)展的新時期，房地產(chǎn)行業(yè)得到迅速的發(fā)展。由于房地產(chǎn)是資本的密集型行業(yè)，具有開發(fā)周期長、專業(yè)性比較強以及投資比較大的特點，因而它對管理、技術(shù)以及經(jīng)驗等都具有相關(guān)要求。隨著我國相關(guān)政策的不斷出臺，房地產(chǎn)行業(yè)的材料以及各項費用不斷上漲。我國房地產(chǎn)的貸款逐漸緊縮，企業(yè)之間的競爭也逐漸變得更加激烈，這都要求房地產(chǎn)企業(yè)在新的形勢下盡快的進行相關(guān)的改革，并且進行必要的成本控制，從而使企業(yè)得到更快更好的發(fā)展。

1　房地產(chǎn)成本組成

房地產(chǎn)的企業(yè)的成本組成主要包括土地的費用、安裝建筑的費用、建筑設(shè)施的費用以及其它相關(guān)的費用。

土地的費用主要包括土地置換、轉(zhuǎn)讓、租賃、稅務(wù)、拆遷等費用。土地費用占企業(yè)成本的很大一部分，是企業(yè)成本的最主要的來源。它不僅和企業(yè)項目的經(jīng)濟效益有關(guān)，而且也是對企業(yè)項目進行評價的首要指標(biāo)。安裝建筑的費用包括施工設(shè)備、相關(guān)管理以及機械安裝技術(shù)的費用等。在建筑項目完成以后，企業(yè)也要對變更簽證支付相應(yīng)的費用。土地開發(fā)、建筑樁基以及土地相關(guān)費用的招標(biāo)價占據(jù)了企業(yè)成本很大的比例。建筑設(shè)施費用主要包括道路建設(shè)、水電煤氣、配套設(shè)施、園林綠化等費用，另外也包括商店、醫(yī)院以及學(xué)校等公共設(shè)施。除了以上這些費用，檔案以及綠化的費用等也是十分重要的一個方面。費用的支出由于缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，所以在實際的收取中，可能會有很大的隨意性，從而造成收費的混亂，無法使企業(yè)獲得極好的經(jīng)濟效益。

2　新形勢下成本控制問題

（1）缺乏控制成本的觀念。房地產(chǎn)的工程項目由于需要投入大量的資金，并且建設(shè)的周期比較的長，所以就具有較高的風(fēng)險。一般來說，企業(yè)項目耗費的時間都是在兩年以上，并且由于項目的相關(guān)設(shè)施的維護工作也比較復(fù)雜，經(jīng)歷的時間也會非常的長，所以就對成本的預(yù)算造成了困難。另外，由于房地產(chǎn)不僅與房屋建設(shè)有關(guān)，而且和土木建造、物業(yè)管理以及環(huán)境綠化等都有著密切關(guān)聯(lián)，這就使得房地產(chǎn)成本的構(gòu)成更加的復(fù)雜，相應(yīng)的成本管理也更有難度。成本的控制是房地產(chǎn)行業(yè)十分重要的一項工作，極大的影響著房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益以及社會效益。

（2）控制成本的體系不科學(xué)?，F(xiàn)如今，大多數(shù)企業(yè)都缺少科學(xué)控制成本的理念，對成本的控制僅僅局限在施工中，在成本的決策以及預(yù)測等缺少控制的力度。目前，由于地產(chǎn)行業(yè)的成本控制的觀念不健全，體系上也存在很多的漏洞，并且沒有制定合理的控制制度，所以就導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)沒有能夠遵循的相關(guān)的制度規(guī)定。所以，企業(yè)的成本控制經(jīng)常得不到應(yīng)有的重視，并且相關(guān)的成本控制也往往無法得到執(zhí)行，并且根本起不到實際的作用以及效果。

（3）成本目標(biāo)不合理。企業(yè)的成本目標(biāo)是企業(yè)管理的最主要內(nèi)容，但是企業(yè)在制定目標(biāo)的過程中，由于管理以及設(shè)計部門的不配合，并且執(zhí)行人員對相關(guān)的政策沒有更深的理解，所以企業(yè)制定的目標(biāo)并不科學(xué)。有一些企業(yè)，在目標(biāo)完成以后，執(zhí)行人員并沒有對執(zhí)行的過程進行科學(xué)的分析，從而使目標(biāo)的制定流于形式，沒有實質(zhì)性的作用。在房地產(chǎn)的實際工作中，企業(yè)一定要重視目標(biāo)的制定，否則會使企業(yè)發(fā)展的失去方向，也無法對企業(yè)有很好的指導(dǎo)作用。

3　新形勢下控制成本的措施

（1）增強控制成本的觀念。房地產(chǎn)由于設(shè)計范圍比較廣以及開發(fā)的周期比較長，所以單一的控制并不能對成本有降低的效果。所以，在對成本進行控制的時候，不僅是要進行審計的核算，而且要把它提高到經(jīng)濟高度，提倡將這種控制方法貫穿在整個施工過程。在整個項目的運行過程中，不僅是施工的設(shè)計、土地費用的控制、竣工的結(jié)算等都要對成本進行科學(xué)的控制，從而降低企業(yè)整體的成本。

（2）建立合理的獎罰機制。在對成本進行控制的過程中，企業(yè)一定要積極的調(diào)動工作人員的工作熱情。企業(yè)最好是能建立科學(xué)的激勵制度，可以實行相關(guān)的責(zé)任制度，分解控制成本的指標(biāo)，并且將目標(biāo)逐步實施，實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)和個人利益的掛鉤。另外，對于那些能夠按時完成任務(wù)并且耗費的相關(guān)費用比較少的人員，企業(yè)要進行一定的獎勵；而對于那些違反相關(guān)規(guī)定的人員，企業(yè)一定要給予一定的懲罰。

（3）實施成本控制。房地產(chǎn)的施工階段是整個項目中資金投入最多的階段，一般來說將會耗費總投資的95%左右。企業(yè)在進行成本的管理時，一定要學(xué)會運用科學(xué)的手段，對企業(yè)整體的投資成本有較好的作用。對于施工中遇到的問題，相關(guān)人員一定要及時向上級進行匯報并且盡可能的進行及時的解決。

（4）建立成本控制部門。為了使房地產(chǎn)項目能夠?qū)崿F(xiàn)成本的有效控制，企業(yè)就一定要保障相關(guān)制度的有效落實。實現(xiàn)成本控制的最有效的方法就是建立一個專門的部門對項目進行成本的控制。這個項目可以有相關(guān)的負(fù)責(zé)人組成，如果企業(yè)有條件，可以建立一個專門的委員會對成本進行控制。企業(yè)也可以專門配置質(zhì)量檢測、費用計算以及財務(wù)統(tǒng)計的相關(guān)人員，從而保障成本控制的有效進行。

4　結(jié)束語

進入改革發(fā)展的新時期，我國房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)清房地產(chǎn)發(fā)展的新形勢。企業(yè)在施工時，不僅要認(rèn)識到成本控制的重要性，而且要制定可靠的方案，對成本進行有效的控制。在施工中，企業(yè)要以人為本，建立科學(xué)的獎罰機制，調(diào)動企業(yè)人員的主動性以及積極性，幫助企業(yè)邁向新臺階。

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作者簡介：邢桂英(1980-),女,吉林人,碩士,中級職稱,研究方向:造價/成本控制。