林治華，陶阿敏

（大連大學 經(jīng)濟管理學院，遼寧 大連 116622）

基于“泡沫說”的我國房地產(chǎn)調(diào)控新政效應分析

林治華，陶阿敏

（大連大學 經(jīng)濟管理學院，遼寧 大連 116622）

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中的重要產(chǎn)業(yè)在國家的經(jīng)濟發(fā)展中起著舉足輕重的作用。日本的教訓表明，一旦發(fā)生泡沫破裂，對國民經(jīng)濟發(fā)展影響巨大。因此緊密聯(lián)系我國房地產(chǎn)現(xiàn)實，深入研究房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生及其影響，具有實際意義。日本20世紀80年代的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟爆發(fā)的一個主要原因是日本政府的一連串的政策失誤。而中國當前的形勢與日本泡沫危機爆發(fā)前的形勢極其相似，多數(shù)學者認為我國目前房地產(chǎn)市場存在一定量的泡沫，要加強防范，謹防泡沫破裂。本文結合日本20世紀80年代的房地產(chǎn)泡沫危機的經(jīng)驗教訓，并通過分析我國當前經(jīng)濟面臨下行壓力而推出的一系列―救市”新政策的特點，分析我國房地產(chǎn)新政策在抑制房地產(chǎn)市場投機和引導房地產(chǎn)業(yè)朝―新常態(tài)”方向健康發(fā)展方面所發(fā)揮的重要調(diào)控效應。

泡沫說；宏觀調(diào)控；效應

1 日本房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生與我國房地產(chǎn)泡沫說

1985年9月22日，美國、德國（當時的西德）、英國、法國、日本等5國在紐約的廣場飯店簽下―廣場協(xié)議”，決定共同干預外匯市場，促使馬克和日元升值，以解決美國因美元匯率過高而造成的巨額貿(mào)易赤字問題。此后，日元升值一發(fā)不可收拾。日本政府為了彌補因日元大幅升值而受挫的出口產(chǎn)業(yè)，實行低利率政策，并持續(xù)了27個月之久。這使得大量資金紛紛流向了股市和房地產(chǎn)等鄰域，引起地價和股價地暴漲。根據(jù)日本國土廳公布的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)，自1985年起，東京、大阪、名古屋、橫濱和神戶六個城市的土地價格以每年兩位數(shù)上漲，1987年住宅用地價格上升了30.7%，商業(yè)用地上漲了46.8%。1990年，六大城市中心的地價指數(shù)比1985年上升了90%左右。房價地瘋漲超過了消費者的購買能力[1]。

中國當前房地產(chǎn)市場所面臨的形勢與20世紀80年日本泡沫危機爆發(fā)前的形勢極其相似。中國自改革開放以來，房價總體上漲迅猛，全國商品房平均銷售價格從2004年的2778元/平，到2013年的6237元/平①數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局年度報告http∶//data.stats.gov.cn/workspace/index?m=hgnd），上漲了近3倍。雖然從2014年開始房價有所下降，但房價水平總體偏高，不容小覷。對于當前的中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，以及會不會重蹈日本房地產(chǎn)泡沫的覆轍，學術界也是眾說紛紜。鄭書耀[2]利用綜合指標法，對中日房地產(chǎn)泡沫進行了測度，認為我國目前房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)還未達到日本當年房地產(chǎn)泡沫前的數(shù)值，在未來的幾年不會發(fā)生房地產(chǎn)泡沫破裂問題，但有逐年靠近的趨勢。而昌忠澤[3]通過對房地產(chǎn)泡沫的三個指標：房價收入比、租售比和空置率進行分析指出我國房地產(chǎn)泡沫有愈演愈烈的趨勢。郭苗苗[4]通過定量和定性相結合的方法，認為我國存在或正在形成住房價格風險。張朝洋[5]借助協(xié)整理論，建立基于房地產(chǎn)供求的SSpace模型，認為中國的全國性房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)，但是平均泡沫程度并不高。在中國是否會重蹈日本房地產(chǎn)泡沫覆轍方面。關志雄[6]在 21世紀經(jīng)濟論壇上認為中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)達到泡沫狀態(tài)，但重蹈日本覆轍的可能性很小。宋成華[7]認為盡管中國經(jīng)濟與當年日本泡沫經(jīng)濟時期的表現(xiàn)多有類似，但由于中國政府采取的政策較為及時，中國經(jīng)濟不會出現(xiàn)類似日本經(jīng)濟的長期低迷。

綜上所述，可以說多數(shù)學者認為目前中國房地產(chǎn)市場存在一定量的泡沫。而分歧點主要集中在房地產(chǎn)泡沫的程度有所不同。筆者認為雖然目前中國房地產(chǎn)市場泡沫未達到日本當年房地產(chǎn)泡沫前的水平，但也要加強防范，謹防泡沫破裂。近期，我國政府連續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)新政策，對防止泡沫破滅產(chǎn)生了積極的作用。

2 我國房地產(chǎn)新政及其特點分析

筆者研究我國房地產(chǎn)新政所指時間大致為 2014年2月到2015年3月期間。這期間房地產(chǎn)政策由限購、限貸轉變?yōu)槿∠拶?、減低首付比例。習近平總書記在2014年APEC會議上將現(xiàn)今中國的經(jīng)濟形勢闡述為―新常態(tài)”。這也意味著當前我國經(jīng)濟正處于由高速增長轉為中高速增長的關鍵轉型期。在經(jīng)濟整體面臨下行壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)也將遭遇嚴峻的挑戰(zhàn)。這種挑戰(zhàn)主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)價格和新建住宅量方面。鑒于房地產(chǎn)市場這種新的變化，中國政府也積極的頒布了一些房地產(chǎn)新政策進行市場調(diào)控，試圖在抑制房地產(chǎn)市場投機的同時，引導市場朝著―新常態(tài)”的方向平穩(wěn)健康發(fā)展。

2.1 新政出臺的背景與目的

2.1.1 房價集體下跌

2014年全國主要城市房價集體下跌，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)顯示，從2014年5月起連續(xù)7個月出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中8月份70個大中城市中，與上月相比，價格下降的城市有68個，并且環(huán)比跌幅達到2.1%，是2011年以來的最低值。雖然全國主要城市房價都有所下降，但一線城市，比如北京、上海，房價仍居高不下。我國政府頒布一些房產(chǎn)新政的目的在于抑制一線城市投機性需求的同時，確保房價的平穩(wěn)，防止房價的暴漲暴跌。

2.1.2 商品房庫存量過剩

從 2014年 2月開始，商品房銷售面積自 2012年11月以來首次出現(xiàn)下滑，從2014年2月的10465.62萬平方米下降到2015年2月的8763.89萬平方米，累計下降16.3%，2月末，商品房待售面積63922萬平方米，比去年末增加1753萬平方米，商品房庫存量過剩現(xiàn)象明顯。政府實行房產(chǎn)新政的目的就在于刺激居民的改善型住房需求，消化二三線城市過剩的商品房庫存量。

2.2 新政的主要內(nèi)容與特點

在中國房地產(chǎn)市場當前整體房價下跌，商品房庫存過剩等背景下。政府積極發(fā)揮政府宏觀調(diào)控的作用，頒布了一系列房地產(chǎn)新政策，試圖在抑制房地產(chǎn)投機的同時積極的引導房地產(chǎn)市場朝著―新常態(tài)”方向健康穩(wěn)定發(fā)展。具體新政策見表1。

表1 中國房地產(chǎn)新政策一覽表（2014.06-2015.03）

2.2.1 調(diào)控手段多樣

從表1可以看出，從2014年6月呼和浩特發(fā)文取消限購以來，政府相繼推出放寬首套房貸款限制、降低二套房首付比例和放寬營業(yè)稅的征稅范圍等組合調(diào)控手段，并且一再降息，調(diào)控手段涉及房地產(chǎn)市場的各個方面。相對于日本單一的降低銀行利率政策，中國的房地產(chǎn)調(diào)控手段更顯多樣化。

2.2.2 調(diào)控力度平穩(wěn)

從表1可以看出，從2014年開始，我國政府就試圖通過一系列的房地產(chǎn)新政策來緩解房地產(chǎn)市場所處的巨大下行壓力。但調(diào)控并不是一蹴而就，是一步步逐漸推進的。特別是在降息方面，從2014年11月下調(diào) 0.25個百分點的存款利率后，時隔半年，再次下調(diào) 0.25個百分點。與日本相比，無論是泡沫開始時的持續(xù)實行27個月之久的低利率政策，還是泡沫破裂時急速地提高再貼現(xiàn)率，中國的房地產(chǎn)新政策調(diào)控力度更趨向于平穩(wěn)性。

2.2.3 調(diào)控政策全面

我國政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控時，堅持―分類調(diào)控”的思想。即基于我國城市間發(fā)展不平衡的現(xiàn)狀，實施不同的調(diào)控政策。對于二三線城市商品房庫存量大的特點，實行放松限購限貸的政策，鼓勵居民的改善性住房需求，從而適當消化二三線城市龐大的庫存量。而對于一線城市如北京、上海等地，基于人口密集，商品房供應量相對緊張的特點，堅持限購限貸不放松的政策，抑制房地產(chǎn)投機性需求。

3 我國房地產(chǎn)新政策的實際效應分析

在宏觀經(jīng)濟中，政府宏觀調(diào)控的目標是保持經(jīng)濟增長、維持物價穩(wěn)定、增加就業(yè)和維持國際收支平衡。鑒于此，政府在某一行業(yè)或市場進行宏觀調(diào)控時，其目標是維持該市場的穩(wěn)定并保障其健康有序發(fā)展。特別是現(xiàn)今中國整體經(jīng)濟面臨下行壓力，政府頒布一系列新政對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的目的在于有效得遏制房地產(chǎn)泡沫的同時，引導房地產(chǎn)市場―軟著陸”并朝著―新常態(tài)”的方向健康發(fā)展。因此根據(jù)調(diào)控的總體目標，可從房價、供需和庫存量這三個方面的實際情況來進行效應分析。

3.1 新政的實際效應

3.1.1 房價降速放緩

針對2014年開始的我國房價大幅大跌的狀況，我國政府采取了一系列寬松的房地產(chǎn)政策，2014年12月2015年2月，中央銀行相繼下調(diào)存貸款比例，對于購房者和整個房地產(chǎn)市場來說都是個利好消息。在2015年3月政府又降低二套房的首付比例，刺激了民眾改善型需求的增加。在以上這種組合措施的相互作用下，我國房價整體下降的速度有所緩和，主要表現(xiàn)在三個方面。第一，新建商品住宅銷售價格下降的城市數(shù)有所減少。2015年2月，70個大中城市的新建商品住宅銷售價格下降的城市有66個，上漲的城市有2個；到3月，價格下降的城市有50個，上漲的城市有12個；4月，價格下降的城市有48個，上漲的城市有18個。從新建商品住宅銷售價格下降的城市數(shù)不斷減少可以看出，通過房地產(chǎn)新政的調(diào)控，房價整體降速逐漸放緩，價格上漲的城市也逐漸增加。第二，新建住宅價格環(huán)比跌幅不斷縮小。從2014年5月起我國新建住宅價格連續(xù)7個月出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中8月份環(huán)比跌幅達到2.1%，是2011年以來的最低值。此后到2015年2月，環(huán)比價格最低下降1.3%；3月，環(huán)比跌幅最低為0.9%；到4月，環(huán)比價格下降0.7%②資料來源：國際統(tǒng)計局（http∶//data.stats.gov.cn/normalpg?src=/lastestpub/quickSearch/m/mjg01.html&h=800）?？梢婋m然新建商品住宅銷售的總體價格水平下降，但下降的趨勢有所緩和。

3.1.2 商品住宅市場供需基本平衡

根據(jù)王峰峰[8]的研究，認為房地產(chǎn)市場住房供需是否平衡可以通過商品住宅銷售量和商品住宅竣工量兩個指標來衡量。因此本文選擇2014年9月房地產(chǎn)新政出臺之后的商品住宅銷售面積和竣工面積進行分析。

如表2和圖1所示，雖然從2014年9月到2014年12月我國商品住宅面積總量還是處于增長狀態(tài)，但是商品住宅銷售面積累計增長率卻是負值。這主要是因為在2014年6月多地放松限購限貸之前，我國政府一直嚴格抑制商品房市場投機性需求，加上經(jīng)濟面臨下行壓力，商品住宅銷售面積累計增長率下滑。2014年9月房地產(chǎn)新政和11月央行降息等政策的出臺，商品住宅累計增長率的下滑速率并沒有得到減緩，并且到2015年2月商品住宅銷售量急劇下跌17.8%至7709.08萬平方米，央行再次降低存貸款利率，并在2015年3月頒布降低二套房首付比例等措施，這使得之后的兩個月商品住宅銷售面積一直維持在 2億平方米左右，累計增長率下滑趨勢有所減緩。商品住宅竣工面積的走勢基本與商品住宅銷售面積的走勢一致，以2014年12月為拐點，在2014年12月之前，商品住宅竣工面積累計增長率處于正增長狀態(tài)，但增速明顯放緩。在2014年12月之后，商品住宅竣工面積急劇下降15.8%至7804.44萬平方米，此后兩個月也維持在1億5000萬平方米左右。從圖1的趨勢圖可以看出，2014年9月到2014年12月全國商品住宅銷售面積總量仍明顯大于商品住宅竣工面積，但到了2015年2月之后，商品住宅銷售量和商品住宅竣工量基本持平，可見房地產(chǎn)市場的供求關系基本穩(wěn)定，供求相對平衡。

表2 我國商品住宅建設情況一覽表

圖1 我國商品住宅銷售面積和竣工面積趨勢圖

3.1.3 二三線城市商品房庫存總量仍較大

如圖2所示，2015年1～5月份，我國商品房銷售面積為35996萬平方米，同比下降0.2%，降幅比1～4月份收窄4.6個百分點。其中商品住宅銷售面積同比持平。我國商品房銷售額從2014年1～9月開始同比一直維持在-7.8%左右，從2015年1～5月開始實現(xiàn)正的增長，銷售額達24409億元，同比增長3.1%。從圖2可以具體的看出，我國商品房銷售面積在2015年2月之前一直處于-7.8左右的增長，以2015年2月為拐點，我國商品房銷售面積同比雖然仍處于下降態(tài)勢，但是同比下降率正在逐年縮小，到2015年1～5月份，同比只下降 0.2%。說明我國商品房庫存量整體有所減少。

但是從地區(qū)來看，東部地區(qū)商品房銷售面積從1～4月份的下降6.2%，到2015年的1～5月份，東部地區(qū)商品房銷售面積達 17216萬平方米，同比增長0.2%，商品房銷售面積增速明顯。中部地區(qū)商品房銷售面積在2015年1～5月份達9271萬平方米，下降2.7%，降幅比1～4月份收窄3.7個百分點。同時1～5月份的銷售額達4732億元，下降0.7%，降幅收窄4.4個百分點。西部地區(qū)商品房銷售面積也在經(jīng)歷了1～4月份下降 0.4%之后，在 1～5月份銷售額同比增長1.5%，銷售面積達9509萬平方米。同時銷售額達4897億元，增長 0.9%。由此可見東部地區(qū)銷售面積以及銷售額正在逐漸好轉，商品房庫存量消耗巨大。而中部地區(qū)銷售面積以及銷售額還未有很明顯的好轉，加上中部地區(qū)本身以二三線城市居多，庫存總量較大，消耗不明顯。

圖2 全國商品房銷售面積及銷售額增速圖

雖然從總體上看，我國商品房庫存量有所減少，但是就地區(qū)而言，中部城市，即二三線城市，商品房庫存總量仍很巨大，我國政府對房地產(chǎn)調(diào)控措施還未充分發(fā)揮作用，應切合實際的貫徹―分類調(diào)控”的思想，提出實際的，有針對性的消化二三線城市庫存的措施。

3.2 新政的實際效應評價

2014年，我國房地產(chǎn)市場商品住宅銷售量和價格都出現(xiàn)了較大幅度的下滑。但通過以上的數(shù)據(jù)分析可知，從2015年2月份之后，房地產(chǎn)價格降速有所放緩，房地產(chǎn)銷售面積同比增加明顯，商品住宅供需基本平衡，所不容樂觀的還是二三線城市的過剩的商品房庫存量。對于房產(chǎn)新政的這種效應是否助長了房地產(chǎn)泡沫，學者們各執(zhí)己見。任志強[9]認為，巨大的庫存只是預售過程中的存量消化這個庫存確實要有一個較長的周期，但這并非是泡沫的證明。著名經(jīng)濟觀察家楊朝淅[10]則認為此番政府的宏觀調(diào)控效應持肯定態(tài)度，認為雖然1～2月份房地產(chǎn)銷售額和價格下降明顯，但是房地產(chǎn)開發(fā)投資同比有所增加，所以今年房地產(chǎn)市場會好轉。但學者蔡為民[11]則對政府的調(diào)控政策的降溫效應仍持懷疑態(tài)度，認為：愈來愈多的城市如：南京、天津等，明確表示限購政策已做調(diào)整，這么一來，非但不會跌價，反而可能因為需求的增加，推升房價繼續(xù)向上。而筆者認為，雖然現(xiàn)今政府實行了一系列的宏觀政策促使房價下降的速度放緩，但是對于二三線城市商品住宅量較大的現(xiàn)狀，助長房地產(chǎn)市場泡沫的可能性很小，并在一定程度上抑制了房地產(chǎn)泡沫。

4 結論

中國當前面臨的形勢與20世紀80年日本泡沫危機爆發(fā)前的形勢極其相似。日本房地產(chǎn)泡沫危機的教訓啟示我們，政府決策的失誤是影響泡沫危機的主要原因之一。并且多數(shù)學者認為我國目前房地產(chǎn)市場存在一定量的泡沫，要加強防范，謹防泡沫破裂。為此我國政府在現(xiàn)今經(jīng)濟面臨下行壓力的背景下，頒布了的一系列房地產(chǎn)新政策。這些新政策充分發(fā)揮了政府宏觀調(diào)控的作用，使得房價降速放緩，商品住宅量供需基本平衡，雖然在消化庫存方面效果尚不明顯即二三線城市商品房庫存量仍非常巨大。但在一定程度上抑制了房地產(chǎn)泡沫。因此今后我國政府調(diào)控的重點應放在千方百計的消化庫存上，這樣才能在更大程度上抑制房地產(chǎn)泡沫，從而更好得引導房地產(chǎn)市場平穩(wěn)過渡，促進整個經(jīng)濟朝著―新常態(tài)”的方向健康發(fā)展。

[1]陳東琪. 世界經(jīng)濟危機問題研究[M]. 北京：中國計劃出版社, 2010.

[2]鄭書耀. 從日本房地產(chǎn)泡沫看我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展[J].經(jīng)濟論壇, 2014(05)∶ 86-93.

[3]昌忠澤. 房地產(chǎn)泡沫、金融危機與中國宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)整[J]. 經(jīng)濟學家, 2010(07)∶ 69-76.

[4]郭苗苗, 何靜. 中國房地產(chǎn)泡沫風險的多維分析[J]. 特區(qū)經(jīng)濟, 2010(05)∶ 257-258.

[5]張朝洋. 基于 SSpace模型的中國房地產(chǎn)泡沫研究[J]. 金融教學與研究, 2010(02)∶ 41-68.

[6]關志雄. 中國房地產(chǎn)重蹈日本覆轍可能性很小[J]. 21世紀經(jīng)濟報道, 2014(23)∶ 1-3.

[7]宋成華. 中國經(jīng)濟是否轉型低迷—與日本泡沫經(jīng)濟的比較研究[J]. 求是學刊, 2008(02)∶ 70-76.

[8]王峰峰. 我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效應分析[D]. 西南財經(jīng)大學, 2014.

[9]任志強. 我不認為樓市有泡沫[EB/OL]. (2015-03-13). http∶//blog.sina. com. cn /s/blog_4679d3510102vi98.html.

[10]楊朝淅. 房地產(chǎn)市場今年會好轉[EB/OL]. (2015-03-15).http∶//blog.sina.com.cn/s/blog_6e1979cf0102w3pn.html?tj=1.

[11]蔡為民. 蔡為民樓勢說：房價真跌亦或假摔？[EB/OL].(2014-06-30). http∶//blog.sina.com.cn/s/blog_477a70710102 uwb3.html?tj=1.

我校東北亞研究院張曉剛教授應邀赴臺灣參加學術研討會

2015年9月13—17日，我校東北亞研究院院長張曉剛教授應邀赴臺灣參加了由“中央研究院”近代史研究所主辦的“邁向和解之路：中日戰(zhàn)爭的再省思”學術研討會。來自中國、中國臺灣、日本、加拿大國家和地區(qū)的相關領域專家、學者近50人參加了會議；本次學術研討會同時也被納入“中央研究院”近代史研究所為開展全球華人共同研究和考察近代中日關系的項目，擬歷時3年完成。張曉剛教授為本計劃主動邀請的重點人選之一，事前經(jīng)過大會組委會在學術背景和前期成果等方面的慎重考慮和選擇。本次研討會共有5名大陸學者參加，分別來自北京大學、南開大學、南京師范大學、大連大學和中國社會科學院。會上，張教授以“日本在大連的工業(yè)化建設對中日戰(zhàn)爭及太平洋戰(zhàn)爭期間日軍戰(zhàn)力之提升研究”為題用中日兩國語言作了發(fā)言，并回答了與會代表的提問。另外，張教授還受大會委托主持了一場討論會。通過本次會議，張曉剛教授和其他大陸學者一道與中國臺灣、日本及海外華裔學者圍繞中日戰(zhàn)爭相關議題展開了深入的探討和碰撞，展示了大陸學者的學養(yǎng)和視野。

《大連大學學報》編輯部 姜昕

Analysis of Macro-Control Effect on the Real-Estate Bubble in China

LIN Zhi-hua, TAO A-min
(Collage of Economic and Management, Dalian University, Dalian 116622, China)

Real estate, as an important industry in national economy, has a decisive impact on the national economy.And the influence on the whole national economy will be tremendous once the bubble bursts out. Tis paper studiesthe definite practical significance in our country. A series of incorrect policies are important reason that led to the real estate bubble burst in Japan in 1980s. The situation of Chinese economy is similar to that, and most scholars consider that there is a certain amount of rel estate bubble in China while trying to prevent them from bursting. By learning the experience of Japanese real estate bubble, we study the function of our policies in macro-control by analyzing new policies to to rescue the stock market under the pressure of Chinese economic downturn including controlling the speculation for healthy development.

real estate bubble; macro-control; effect

F293.3

A

1008-2395(2015)06-0089-06

2015-11-21

林治華（1955-），男，教授，研究方向：轉軌經(jīng)濟；陶阿敏（1992-），女，碩士研究生，研究方向：世界經(jīng)濟。