摘要：目前中國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)處于熱潮中，在城鎮(zhèn)化速度加快，人口流動(dòng)加快的今天，房屋租賃成為了大部分人的選擇，由此產(chǎn)生的問(wèn)題隨之而來(lái)，此文立足于當(dāng)今時(shí)代下承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，積極討論相關(guān)法律性質(zhì)以及構(gòu)成要件，并對(duì)立法缺陷提出筆者的意見(jiàn)。

關(guān)鍵詞：承租人；優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；同等條件

中圖分類號(hào)：D923.6文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2015）20-0090-02

作者簡(jiǎn)介：蔡瀟劍（1994-），男，浙江溫州人，西南政法大學(xué)應(yīng)用法學(xué)院2012級(jí)法學(xué)專業(yè)本科生。

對(duì)于同一套房屋，大家都知道承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而事實(shí)生活中又常常會(huì)遇到房屋共有人也有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，當(dāng)兩者的權(quán)利沖突到了同一所房屋，如何權(quán)衡雙方的權(quán)利，除此之外善意第三人或者承租人的近親屬如果也購(gòu)買了這所房屋，又該如何審視和保護(hù)各自的合法權(quán)益，下面筆者就對(duì)這一系列的問(wèn)題進(jìn)行探究，從而更好的權(quán)衡各方利益，體現(xiàn)法律的公道。

一、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)概述

（一）承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的概念的界定

哈里斯的《法哲學(xué)》中寫到：法理學(xué)是個(gè)大口袋，各種法的一般思想都可以往里放。在討論房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之前，要先弄懂什么是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的概念，法學(xué)界有著百家爭(zhēng)鳴的情形，下面針對(duì)幾種不同的概述，展開(kāi)討論：

首先值得探究和學(xué)習(xí)的是王利明先生的定義：“特定的民事主體依照法律規(guī)定享有的先于他人購(gòu)買某項(xiàng)特定財(cái)產(chǎn)的權(quán)利?！?/p>

其次值得探究和學(xué)習(xí)是蔡福華先生：“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指特定人，依法律規(guī)定，在特定的買賣關(guān)系中，于所有人出賣財(cái)產(chǎn)（動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)）時(shí)，依法享有在同等條件下，優(yōu)先于其他人購(gòu)買的權(quán)利。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主體是特定的人，即特定的公民、法人或政府?！雹偻趵飨壬筒谈ＨA先生的定義中有相似的地方，兩人均認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的權(quán)利來(lái)源只能來(lái)自于法律規(guī)定，而不能由當(dāng)事人約定，這一點(diǎn)明顯區(qū)別于王澤鑒先生的定義。

然后值得探究和學(xué)習(xí)是郭明瑞先生和仲相、司艷麗在《優(yōu)先權(quán)制度研究》中的闡述：“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，又稱先買權(quán)，是指義務(wù)人于出賣標(biāo)的物時(shí)，權(quán)利人享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買該物的權(quán)利。即先買權(quán)利人得請(qǐng)求先買人義務(wù)人與之訂立買賣合同并轉(zhuǎn)移其標(biāo)的物歸己所有?！边@一定義區(qū)別于以上兩點(diǎn)，是因?yàn)檫@里的權(quán)利人不是特定的人，而是一般的主體。

在法律概念中較為重要的是權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，而在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的定義中，筆者認(rèn)為應(yīng)該著重定義主體、購(gòu)買的對(duì)象以及實(shí)現(xiàn)條件。在以上四種觀點(diǎn)中，權(quán)利主體規(guī)定為特定人比較合適，因?yàn)閮?yōu)先購(gòu)買權(quán)作為一種優(yōu)先權(quán)，其行使也因有一定的限制，之所以規(guī)定特定的人去行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，說(shuō)明特定人與出賣人之前特殊的法律關(guān)系，可以為優(yōu)先購(gòu)買奠定基礎(chǔ)。其次購(gòu)買對(duì)象的規(guī)定為財(cái)產(chǎn)，包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。但是在我國(guó)的《公司法》中第71條的規(guī)定：“經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”也就是說(shuō)，現(xiàn)在的立法并不將優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的對(duì)象限于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，而是擴(kuò)展到了權(quán)利。最后是實(shí)現(xiàn)的條件，在這一點(diǎn)上大家有著極為相似的見(jiàn)解，即實(shí)現(xiàn)條件是同等條件下。綜上所述，筆者將優(yōu)先購(gòu)買權(quán)定義如下：對(duì)于所有權(quán)人出賣的財(cái)產(chǎn)（包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)）或者轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，在同等條件下，特定的民事主體享有先于他人的購(gòu)買權(quán)利。因此房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)可以定義為：對(duì)于出租人出賣的出租物，在同等條件下，承租人享有先于他人購(gòu)買的權(quán)利。

（二）房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的意義

與其說(shuō)是房屋的承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的意義，倒不如說(shuō)是房屋承租人有其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的價(jià)值。法律的價(jià)值有很多，如：正義、自由、平等、人權(quán)、公平等。這里所探討的是房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)中體現(xiàn)的兩個(gè)個(gè)法律價(jià)值：公平價(jià)值和秩序價(jià)值。

諾內(nèi)特塞爾茲尼克說(shuō)：“好的法律應(yīng)該提供的不只是程序正義。它應(yīng)該既強(qiáng)有力又公平；應(yīng)該有助于界定公眾利益并致力于達(dá)到實(shí)體正義?！痹谥袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于膨脹的年代，加之城鎮(zhèn)化的進(jìn)程加快，再加之流動(dòng)人口的增多，房屋租賃成為了大部分人的選擇。承租人是相對(duì)弱勢(shì)的群體，因此在房屋出租人出賣出租屋時(shí)，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)可以有效的保護(hù)弱勢(shì)的一方，有利于社會(huì)公平的實(shí)現(xiàn)。

同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)秩序發(fā)展的基礎(chǔ)是財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的有序性，如果財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)出現(xiàn)了矛盾和混亂，那么經(jīng)濟(jì)秩序的發(fā)展將遭到破壞，規(guī)定了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，有利于維護(hù)既有的法律關(guān)系，在此法律關(guān)系（共有關(guān)系、租賃關(guān)系）的基礎(chǔ)上，可以轉(zhuǎn)化為買賣關(guān)系，這樣更有利于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，從而體現(xiàn)了其秩序價(jià)值。

（三）房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的構(gòu)成要件

1.承租人和出租人之間有合法有效的租賃合同，這是最為主要的構(gòu)成要件，因?yàn)槌凶馊说膬?yōu)先購(gòu)買權(quán)是承租人作為特定的人基于租賃合同的成立而享有的一項(xiàng)特殊的民事權(quán)利。若租賃合同無(wú)效或者終止，承租人無(wú)法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

2.必須是出租人將房屋出賣給第三人時(shí)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)才能實(shí)現(xiàn)。之所以規(guī)定這一條，是因?yàn)楦鶕?jù)最高法的司法解釋第24條第2款的規(guī)定，出租人將房屋出賣給近親屬，承租人不得行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。我國(guó)從古至今都是靠親情和人情等等各種人際關(guān)系為紐帶從而聯(lián)系起來(lái)的熟人社會(huì)，大家在社會(huì)的交往中，親情關(guān)系往往是交換價(jià)值確定的不可替代的考慮因素，具有濃厚的傳統(tǒng)特色，這又與單純的的買賣關(guān)系存在著很大的區(qū)別。

3.在同等條件下購(gòu)買，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不是優(yōu)于第三人購(gòu)買出租人的房屋，而是在同等條件下享受優(yōu)先購(gòu)買。在學(xué)界有兩種爭(zhēng)論即：絕對(duì)的同等條件還是相對(duì)的同等條件。關(guān)于同等條件在下面將進(jìn)行專門論述。

4.必須在一定期限內(nèi)行使，最高法的司法解釋中對(duì)于除斥期間有著規(guī)定，《解釋》24條規(guī)定：出租人履行通知義務(wù)后，承租人應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)明確表示購(gòu)買，否則視為放棄。由此可見(jiàn)，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的除斥期間為15日，若承租人未在此期限內(nèi)主張自己的權(quán)利，則喪失了該項(xiàng)保護(hù)利益。

（四）房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律性質(zhì)

1.形成權(quán)說(shuō)。形成權(quán)是依照權(quán)利人單方面的意思就能使一定法律關(guān)系發(fā)生、變更、消滅的權(quán)利。形成權(quán)的特點(diǎn)在于依權(quán)利人單方面的意思表示就能發(fā)生特定的法律效果。②該說(shuō)認(rèn)為，房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是形成權(quán)，即指基于當(dāng)事人一方的意思，就可以使現(xiàn)已成立的法律關(guān)系發(fā)生變化的權(quán)利。

2.請(qǐng)求權(quán)說(shuō)。請(qǐng)求權(quán)是指權(quán)利主體可以要求他人為特定行為的權(quán)利，債權(quán)為典型的請(qǐng)求權(quán)。③該說(shuō)認(rèn)為，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是房屋承租人所享有的一種因?yàn)橘I賣契約訂立而成立的請(qǐng)求權(quán)。請(qǐng)求權(quán)說(shuō)是目前我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)內(nèi)對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)普遍采用的解釋方法。這種學(xué)說(shuō)認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是先買權(quán)人對(duì)出賣人的買賣合同訂立的請(qǐng)求權(quán)，而依據(jù)買賣合同訂立請(qǐng)求權(quán)的具體法理，買賣合同尚須經(jīng)出賣人之必要的承諾才能成立。同時(shí)，也有相關(guān)學(xué)說(shuō)認(rèn)為，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種具體的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，房屋的出租人負(fù)有在同等條件下不將房屋轉(zhuǎn)讓給其他第三人的義務(wù)。

筆者認(rèn)為，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不符合形成權(quán)的特征。形成權(quán)的權(quán)利人有權(quán)單獨(dú)以意思表示而使法律關(guān)系因之而發(fā)生、變更或消滅，相比之下承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)只是在一定條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，并不是使已經(jīng)成立的租賃關(guān)系發(fā)生變動(dòng)的權(quán)利，同時(shí)，形成權(quán)的行使是一種單方的法律行為，無(wú)需他人行為的介入，因而沒(méi)有受侵害的可能，而承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)顯然有被人侵害的可能?；谝陨戏治?，承租人享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種具體的請(qǐng)求權(quán)，即當(dāng)房屋出租人出賣自己的房屋時(shí)，如果在同等條件下，房屋的承租人就可以對(duì)房屋的出租人提出雙方來(lái)訂立買賣房屋的合同的請(qǐng)求的權(quán)利。

二、2009年《解釋》中關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力問(wèn)題

著名大法官卡多左說(shuō)：法律就像旅行一樣，必須為明天做準(zhǔn)備。它必須具備成長(zhǎng)的原則。也就是法律不僅要禁得住時(shí)間的考驗(yàn)，也要在時(shí)間的流逝中成長(zhǎng)，以便適應(yīng)當(dāng)代高速發(fā)展的社會(huì)。2009年的《解釋》的制訂符合了當(dāng)今中國(guó)社會(huì)的發(fā)展，這四個(gè)條文的制訂解決了多年來(lái)實(shí)務(wù)中的很多問(wèn)題。但是，值得我們思考的仍有幾個(gè)效力問(wèn)題：

根據(jù)2009年《解釋》，承租人享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)有三種例外情況：1.上述所說(shuō)的承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與第三人善意取得的沖突。2.房屋的共同所有人行使其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的。3.房屋的出租人將自己的房屋出賣給其近親屬的情況。在房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的構(gòu)成要件第二點(diǎn)已經(jīng)進(jìn)行了論述，在此不再贅述。

三、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)立法的建議

“沒(méi)有哪個(gè)社會(huì)可以制訂一部永遠(yuǎn)適用的憲法，甚至一條永遠(yuǎn)適用的法律?！贬槍?duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的相關(guān)法律規(guī)定，筆者提出兩點(diǎn)建議。

第一、《合同法》第12條規(guī)定，一個(gè)合同一般應(yīng)包括以下條款：當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行期限、地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的辦法等。筆者建議明確而又清晰的去界定“同等條件”在這里面的法律內(nèi)涵，承租人僅僅只能在同等條件下才可以去行使其房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。筆者認(rèn)為，在現(xiàn)實(shí)生活中，“同等條件”的法律內(nèi)涵明確為主要是指“同等價(jià)格”就很符合實(shí)際情況和大眾心理，這樣一來(lái)就能夠在房屋承租人、房屋出租人和善意第三人的利益之間找到一個(gè)共同的平衡點(diǎn)，從而更有效地去衡量各方利益，做出公正的判決和裁定。

第二、房租承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的初衷是為弱勢(shì)群體提供一次購(gòu)房的機(jī)會(huì)，但買房有時(shí)候并非是生活所需，對(duì)某些人來(lái)說(shuō)，也是投機(jī)需要，對(duì)于這種情況，考慮到某些無(wú)保護(hù)必要的承租人，立法者就應(yīng)該在立法上有明確的區(qū)分，筆者建議：在房屋的承租人購(gòu)買租賃房屋確實(shí)用于居住的情況下，對(duì)于房屋承租人其名下已擁有兩套以上（包括兩套）住房的房屋承租人，就不得再享其優(yōu)越的房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。我們說(shuō)一部法律，首先要明白的是立法目的，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是為了保護(hù)弱勢(shì)群體，擁有兩套或者兩套以上住房的人，背離了最初的立法目的，只有對(duì)其進(jìn)行合理的限制才能使得法律之公道得以實(shí)現(xiàn)。

[注釋]

①優(yōu)先購(gòu)買人一般為公民或法人，但政府在特定的情況下也可以成為優(yōu)先購(gòu)買人，我國(guó)國(guó)務(wù)院1990年5月頒布的<城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例>第24條規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán).”

②張玉敏主編.民法[M].北京：高等教育出版社，2011.47.

③張玉敏主編.民法[M].北京：高等教育出版社，2011.46.

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