走出一條適合自己的生存之道已成地產(chǎn)界大勢(shì)所趨。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的《住房綠皮書：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2014-2015)》指出，2014年住房投資投機(jī)全面退潮，大中城市房?jī)r(jià)由全線上漲到普遍下跌，商品住宅進(jìn)入相對(duì)過(guò)剩階段，成交量萎縮，庫(kù)存水平攀升。2015年單靠剛性需求或改善性需求難以消化已有庫(kù)存和支持房?jī)r(jià)上漲，商品房庫(kù)存積壓銷售困難，未來(lái)一半以上的開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場(chǎng)中消失。

顯然，在需求萎縮、銷售乏力和融資無(wú)門的困境中及時(shí)轉(zhuǎn)型，走出一條適合自己的生存之道已成地產(chǎn)界大勢(shì)所趨。

春江水暖鴨先知，綠景地產(chǎn)、萬(wàn)澤股份、中珠控股等數(shù)十家上市房企在三年前就另辟蹊徑謀劃轉(zhuǎn)型了。恒大集團(tuán)已有5個(gè)文化產(chǎn)業(yè)公司，廣州房企美林基業(yè)集團(tuán)建成廣州市最大的單體養(yǎng)豬場(chǎng)。綠景地產(chǎn)和中弘地產(chǎn)等企業(yè)為了給進(jìn)軍礦業(yè)做鋪墊，更改公司名稱和證券名稱來(lái)淡化原有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

與該現(xiàn)象形成鮮明對(duì)比的是房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)頭正勁時(shí)，鋼鐵、化工等領(lǐng)域的企業(yè)匆忙躋身房地產(chǎn)業(yè)，為分得一杯羹不惜上馬違規(guī)項(xiàng)目。河南鳳寶特鋼有限公司出現(xiàn)了違規(guī)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)象。河北省曲陽(yáng)縣田原集團(tuán)是一家與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)馬牛不相及的企業(yè)，也不顧一切地插上一腳，建成無(wú)合法手續(xù)、無(wú)監(jiān)理單位、無(wú)質(zhì)量保證的“三無(wú)”樓盤。

在房地產(chǎn)行業(yè)眾多的商業(yè)模式中，旅游和文化地產(chǎn)近年來(lái)可謂賺足眼球。而在中國(guó)5000年文化積淀下，各種文化符號(hào)也成為眾多商家謀求利潤(rùn)新的工具。在這其中，運(yùn)河文化頗為亮眼。

《新產(chǎn)經(jīng)》記者 馬鴻飛 攝

從2006年我國(guó)做出為大運(yùn)河申遺的決定至2014年成功申遺，前后經(jīng)過(guò)了8年時(shí)間。這8年，也是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從翻滾到徘徊的巨變階段。一些洞察到大運(yùn)河文化與旅游潛力的地產(chǎn)商轉(zhuǎn)移了開發(fā)重心，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般地出現(xiàn)在運(yùn)河兩岸。文化與旅游是國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，文化也是景區(qū)最活躍的元素，以古運(yùn)河為背景的旅游地產(chǎn)可說(shuō)是將文化和旅游的活力完美融合了起來(lái)。

我國(guó)的旅游地產(chǎn)要從20世紀(jì)90年代說(shuō)起，當(dāng)時(shí)在沿海改革開放的省市中，逐漸發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)所帶動(dòng)的房地產(chǎn)業(yè)，出現(xiàn)了供過(guò)于求的空置現(xiàn)象。海南三亞和廣東珠海等旅游城市提出將其轉(zhuǎn)變?yōu)樾蓍e度假的旅游物業(yè)來(lái)使用，旅游地產(chǎn)從這里開始了萌芽。

近年來(lái)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷狀態(tài)，依靠高爾夫或風(fēng)景區(qū)的休閑度假住宅、別墅及酒店為主題的地產(chǎn)市場(chǎng)，被地產(chǎn)界和旅游界看好。在旅游多元化背景下，度假型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開始涌現(xiàn)。

京杭大運(yùn)河南端有著絲綢文化和茶文化的著名旅游城市杭州，得益于京杭運(yùn)河的便利及自身發(fā)達(dá)的絲綢和糧食產(chǎn)業(yè)，曾是歷史上糧食、絲綢和茶葉等商品的重要集散中心。如今，這里也也孵化出諸多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，如綠城運(yùn)河宸園、大家運(yùn)河之星、遠(yuǎn)洋大運(yùn)河商務(wù)區(qū)等以運(yùn)河為名的一批項(xiàng)目。

遠(yuǎn)洋大運(yùn)河商務(wù)區(qū)的資料顯示，面朝京杭大運(yùn)河與青紗公園，緊鄰紫荊公園，三大景觀盡收眼底。設(shè)計(jì)有花園就餐、景觀水體、婚慶廣場(chǎng)、室內(nèi)外泳池等區(qū)域。將運(yùn)河文化引入項(xiàng)目，從遠(yuǎn)處看酒店就像馳騁于運(yùn)河上的豪華游艇。

從杭州沿著運(yùn)河北上進(jìn)入江蘇省內(nèi)，京杭大運(yùn)河和長(zhǎng)江在這里呈現(xiàn)出了大大的十字形交叉。水運(yùn)歷來(lái)占據(jù)江蘇省交通體系的重要地位，造就了很多城市歷史上的繁榮。今天，運(yùn)河沿岸亦是布滿了名稱源于大運(yùn)河的地產(chǎn)項(xiàng)目，蘇州、揚(yáng)州及無(wú)錫等市的世茂運(yùn)河城、運(yùn)河五號(hào)創(chuàng)意街區(qū)、中海運(yùn)河央墅、中海運(yùn)河丹堤、運(yùn)河一品臻邸、運(yùn)河外灘、運(yùn)河名門府等項(xiàng)目皆是緊鄰運(yùn)河或關(guān)聯(lián)景區(qū)。

“開441畝的自然疆域兼得市政公園和千年古運(yùn)河風(fēng)光，勾畫這座城的第三重生活風(fēng)情，營(yíng)造水入城中，人居水上，人水相依的生活境界?！痹谶\(yùn)河名城淮安市，開發(fā)商如此描述位于該市運(yùn)河岸邊的華德力運(yùn)河城項(xiàng)目。

從淮安一路向北，臨近運(yùn)河的終點(diǎn)，北京市北運(yùn)河西畔，21棟中式風(fēng)格的低層建筑坐落于通州新城低密度特色水鄉(xiāng)區(qū)，它是由富華置地有限公司開發(fā)的長(zhǎng)安運(yùn)河項(xiàng)目，每平方米售價(jià)在七八萬(wàn)元。

除了地產(chǎn)商，地方政府也看準(zhǔn)了運(yùn)河文化蘊(yùn)藏的巨大效益。京杭大運(yùn)河與淮河交匯處的淮安市，歷史上與蘇州、杭州、揚(yáng)州合稱古運(yùn)河上的“四大都市”，該市要以此為背景進(jìn)一步開發(fā)古淮河風(fēng)光帶、古運(yùn)河文化長(zhǎng)廊、京杭大運(yùn)河沿河風(fēng)光帶，塑造淮安市運(yùn)河之都與漕運(yùn)之都的旅游形象。打造一個(gè)集文化主題旅游、休閑度假、康體養(yǎng)生、文化交流、展覽博覽、旅游購(gòu)物、市民休閑于一體的五A級(jí)國(guó)家旅游目的地。計(jì)劃總投資超百億，規(guī)劃年接待游客量600萬(wàn)-800萬(wàn)人次的淮安·世界運(yùn)河文化旅游區(qū)，聲稱其中的生態(tài)居住度假區(qū)要以“優(yōu)美的環(huán)境、多樣的戶型、公寓式管理、酒店式服務(wù)讓游客既能享受度假的悠閑，又能享受居家的愜意，為休閑度假、康體療養(yǎng)、商務(wù)辦公等人群提供一個(gè)五星級(jí)的家。”

憑借大運(yùn)河2000多年的文化底蘊(yùn)和天然的旅游資源，加之部分項(xiàng)目具備的土地成本低的優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)業(yè)不景氣的背景下，流向旅游業(yè)的資本與《旅游法》的頒布共同為旅游地產(chǎn)創(chuàng)造出了一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的平臺(tái)。

海南及山東海岸沿線的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，以氣候宜人、空氣清新，沒有霧霾為賣點(diǎn)，在多數(shù)城市被霧霾天氣困擾之時(shí)，借機(jī)搶灘內(nèi)陸城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些城市新產(chǎn)生的中產(chǎn)階層不斷增加，傳統(tǒng)房地產(chǎn)的良好投資回報(bào)性卻在下降。為躲避經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)下通貨膨脹對(duì)財(cái)富的威脅，有著增值前景的旅游地產(chǎn)被其視為新的投資渠道。

但是這些項(xiàng)目也有著與生俱來(lái)的短板，除了源于企業(yè)轉(zhuǎn)型缺乏旅游地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才使項(xiàng)目在招商運(yùn)營(yíng)上捉襟見肘，還有項(xiàng)目所在地周邊的購(gòu)買力不足的問(wèn)題，想要獲得外來(lái)購(gòu)買力的認(rèn)同，前期就要投入大量資金去建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施。其中，不乏一些項(xiàng)目由于旅游資源配套整理不夠、商業(yè)及生活配套設(shè)施不足，讓投資旅游地產(chǎn)的中小客戶吃盡了苦頭，這些項(xiàng)目也因此失去了后續(xù)客源的投資與留駐。

《新產(chǎn)經(jīng)》記者 馬鴻飛 攝