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        城市地下空間出讓價款解析結(jié)構(gòu)模型研究

        2015-07-16 19:03:11何芳張興勝高忠
        關(guān)鍵詞:價格體系價款解析

        何芳++張興勝++高忠

        摘要:隨著城市化進(jìn)一步加深,我國城市地下空間開發(fā)利用與日俱增,地下空間有償使用法規(guī)及價格體系仍需進(jìn)一步完善。通過結(jié)合鄭州市現(xiàn)狀,以影響地下空間出讓價款的因素建立解析結(jié)構(gòu)模型,分析影響出讓價款的外在因素與深層因素,并提出相應(yīng)建議,為完善城市地下空間市場價格體系提供理論依據(jù)。

        關(guān)鍵詞:地下空間,價格體系,解析結(jié)構(gòu)模型

        中圖分類號:F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:B

        文章編號:1001-9138-(2015)06-0044-49 收稿日期:20115-06-03

        隨著城市化進(jìn)一步加深,我國城市地下空間開發(fā)利用與日俱增,而地下空間有償使用法規(guī)及價格體系還不完善。本文結(jié)合鄭州市現(xiàn)狀,以影響地下空間出讓價款的因素建立解析結(jié)構(gòu)模型,分析影響出讓價款的外在因素與深層因素,并提出相應(yīng)的建議,為完善我國地下空間市場價格體系提供理論依據(jù)。

        1 解析結(jié)構(gòu)模型

        結(jié)構(gòu)模型是表明系統(tǒng)各要素間相互關(guān)系的宏觀模型,解析結(jié)構(gòu)模型(InterpretativeStructuralModelingMethod,簡稱ISM)技術(shù)是由美國J.N.沃菲爾教授于1973年開發(fā)的,是被廣泛應(yīng)用的一種分析方法,其特點(diǎn)就是將復(fù)雜的系統(tǒng)分解為若干子系統(tǒng)要素,利用人們實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和知識以及計(jì)算機(jī)的幫助,最終構(gòu)成一個多級遞階的結(jié)構(gòu)模型,該結(jié)構(gòu)模型可以非常直觀地反映出該系統(tǒng)元素間的結(jié)構(gòu)關(guān)系。

        ISM的運(yùn)用原理是通過對表示有向圖的相鄰矩陣的邏輯運(yùn)算,得到可達(dá)矩陣,然后分解可達(dá)矩陣,最終使復(fù)雜系統(tǒng)分解成層次遞階形式。ISM的實(shí)施過程是:(1)組織實(shí)施ISM小組;(2)設(shè)定關(guān)鍵問題;(3)選擇構(gòu)成系統(tǒng)的影響關(guān)鍵問題的導(dǎo)致因素;(4)列舉各導(dǎo)致因素的相關(guān)性;(5)根據(jù)各要素的相關(guān)性,建立鄰接矩陣和可達(dá)矩陣;(6)對可達(dá)矩陣分解后,建立結(jié)構(gòu)模型;(7)根據(jù)結(jié)構(gòu)模型建立解釋結(jié)構(gòu)模型。

        2 城市地下空間出讓價款的影響因素分析

        由于目前我國的地下空間有償使用制度不夠完善,還沒有形成完整的地下空間價格體系,在此,我們通過調(diào)研城市地下建設(shè)用地有償使用現(xiàn)狀,了解影響城市地下空間出讓價款的主要因素如表1所示。

        研究分析表1中列出的所有因素,并確定它們之間的相關(guān)關(guān)系,如圖1所示。

        3 建立鄰接矩陣和可達(dá)矩陣

        3.1 鄰接矩陣

        因?yàn)猷徑泳仃嚺c有向圖之間有著一一對應(yīng)的關(guān)系,所以根據(jù)有向圖中的因素關(guān)系建立鄰接矩陣,如所示,其中中的元素“0”表示與無關(guān),元素“”表示與有關(guān)。用一個方陣來表示,為系統(tǒng)要素的個數(shù),若,則定義如下:

        3.2 建立可達(dá)矩陣

        由鄰階矩陣加上單位矩陣,得到矩陣,運(yùn)用布爾運(yùn)算規(guī)則,進(jìn)行計(jì)算,直到某一冪次后所有乘積都相等為止,此相等的乘積就是可達(dá)矩陣,計(jì)算公式如下:

        即可達(dá)矩陣

        由MATLAB軟件計(jì)算,可達(dá)矩陣如下所示:

        4 層級分解

        對可達(dá)矩陣進(jìn)行層級分解是為了了解各個要素之間的層級關(guān)系,可以得到可達(dá)集合、先行集合和交集,下面介紹相關(guān)概念:

        可達(dá)集合:可達(dá)矩陣中要素對應(yīng)的行中,包含有1的矩陣元素所對應(yīng)的列要素的集合,用表示。

        先行集合:可達(dá)矩陣中要素對應(yīng)的列中,包含有1的矩陣元素所對應(yīng)的行要素的集合,用表示。

        交集:。

        由上述概念,對可達(dá)矩陣進(jìn)行具體的層級分解如表2至表5所示。

        5 建立解析結(jié)構(gòu)模型

        由上述分析得知,影響出讓價款的因素影響系統(tǒng)總共分為4級,根據(jù)上述可達(dá)矩陣的層級分解結(jié)果可以作出的多級遞階解析結(jié)構(gòu)模型如圖2所示。

        通過對上圖的分析可知,影響出讓價款的因素影響系統(tǒng)是一個4級的多級遞階系統(tǒng),其中影響出讓價款的表層因素是:土地出讓方式S2,土地交易時間S4,相應(yīng)的地面價格S6,城市交通S8,城市環(huán)境S9,市場供求關(guān)系S10;影響出讓價款的中層因素是:土地出讓面積S1,出讓土地用途S5,政策法規(guī)S11;影響出讓價款的深層因素是:土地地理位置S3,城市的經(jīng)濟(jì)水平S7。

        6 結(jié)論

        通過解析結(jié)構(gòu)模型(ISM)分析可以得到影響地下空間價值的深層因素是土地的地理位置、城市的經(jīng)濟(jì)水平。中層影響因素是土地出讓面積、出讓土地用途、政策法規(guī)。表層影響因素是土地出讓方式、土地交易時間、相應(yīng)的地面價格、城市交通、城市環(huán)境、市場供求關(guān)系。

        城市地下空間價款與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平具有天然的聯(lián)系,經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá),城市地價越高,相應(yīng)的地下空間有償使用價格也相應(yīng)提高;同時,城市地下空間有效使用狀況也反映了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,反映了整體的城市文明面貌。

        依據(jù)ISM分析結(jié)果,根據(jù)城區(qū)地塊進(jìn)行區(qū)位劃分,不同區(qū)位城市的地價不同,地下空間出讓價款也應(yīng)有所不同,它與城市區(qū)位地價成正相關(guān)性。完善的地下空間有償使用制度的建立不僅需要國家政策法規(guī)的支持,還需要對地下空間進(jìn)行立體分層管理,充分發(fā)揮地下空間的利用率。由于地下空間開發(fā)利用的風(fēng)險較大,而且常常要滿足平戰(zhàn)結(jié)合的特點(diǎn),政府可以針對地下空間的開發(fā)利用實(shí)行一定的優(yōu)惠措施,鼓勵企業(yè)進(jìn)行地下空間土地的開發(fā)利用,使地下空間有效使用價值充分地體現(xiàn)出來。

        參考文獻(xiàn):

        1.童林旭.地下空間概論(一).地下空間與工程學(xué)報.2004.24

        2.童林旭.地下空間與城市現(xiàn)代化發(fā)展.中國建筑工業(yè)出版社.2005.8

        3.何芳 汪丹寧 廖飛 胡文瑛.城市土地收儲利益分配實(shí)踐梳理.城市問題.2014.5

        作者簡介:

        何芳,同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師,主要研究方向?yàn)槌鞘信c區(qū)域經(jīng)濟(jì)、土地經(jīng)濟(jì)、土地評價、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)投資、估價與策劃。

        張興勝,同濟(jì)大學(xué)博士,就職于河南英地置業(yè)有限公司,研究方向?yàn)槌鞘械叵驴臻g建設(shè)用地開發(fā)利用。

        高忠,教授級高工,就職于河南英地置業(yè)有限公司,研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)投資開發(fā)管理。

        基金項(xiàng)目:

        國家自然科學(xué)基金項(xiàng)目“土地市場對地方融資平臺系統(tǒng)性風(fēng)險傳染效應(yīng)及控制研究——基于復(fù)雜網(wǎng)絡(luò)模型”(批準(zhǔn)號:71473179)。

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