劉帥

摘要：我國已于1999年成為老年型國家，而與中國老齡化程度不斷加劇所對應(yīng)的養(yǎng)老模式問題卻尚未實(shí)現(xiàn)同步發(fā)展，養(yǎng)老住宅等基礎(chǔ)建設(shè)便成了主要問題。本文通過對文獻(xiàn)理論研究，分析我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)困境，探索適合我國國情的融資收益、建設(shè)規(guī)劃、運(yùn)營管理三個方面養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)模式

一、我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式探究背景

人口老齡化的發(fā)展導(dǎo)致老年人口過多，給養(yǎng)老事業(yè)造成巨大壓力。養(yǎng)老地產(chǎn)和傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)有很大的不同，養(yǎng)老地產(chǎn)是針對于老年人的特點(diǎn)，建造符合老年人居住需求的居住建筑。這個居住建筑是指老年人長期生活的，能得到經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、生活照料、精神慰藉三個基本內(nèi)容的居住場所，它包括：老年住宅，老年公寓、老年社區(qū)、養(yǎng)老院、托老所等，也包括普通住宅中供老年人居住和使用的部分。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式就是以開發(fā)機(jī)構(gòu)為主體，在國家養(yǎng)老政策的調(diào)控下，經(jīng)過市場定位，資金運(yùn)作，規(guī)劃建設(shè)、營銷運(yùn)營一系列運(yùn)作流程和經(jīng)濟(jì)手段。

二、對我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式現(xiàn)實(shí)問題分析

雖然嚴(yán)峻的老齡化問題和社會養(yǎng)老趨勢勢必帶來大量的養(yǎng)老地產(chǎn)需求，但是根據(jù)我國基本發(fā)展形勢養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)面臨的如下幾個問題：

（一）我國老齡化差異性

第，我國老齡化是個非漸進(jìn)過程，其增長圖像呈一種陡變式的結(jié)構(gòu)斷裂現(xiàn)象，呈現(xiàn)出未富先老型社會特點(diǎn)。

第二，獨(dú)特的老齡化地域差異性表現(xiàn)在東部地區(qū)的人口老齡化速度高于西部地區(qū)。而東部的人均財(cái)富水平也高于西部地區(qū)。

第三，長期性的文化基因傳承和沉淀也極大地影響了中國南北文化的差異也造成了在養(yǎng)老觀念和居住模式上的差異。

（二）我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展滯后性

目前我國普遍規(guī)劃實(shí)行“9073”的養(yǎng)老服務(wù)模式，即到2020年90%的老年人在社會化服務(wù)協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老，7%的老年人通過政府購買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老，3%的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老。絕大多數(shù)老人居家養(yǎng)老無疑給養(yǎng)老地產(chǎn)提供了廣闊的需求空間。我國老年住宅市場剛剛起步，國內(nèi)對于老年住宅還停留在傳統(tǒng)的居家式養(yǎng)老、養(yǎng)老院、敬老院的管理模式上，遠(yuǎn)不能適應(yīng)目前中國老齡化社會的需求。

（三）我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)面臨的困境

1.市場需求不明朗：受制于國人養(yǎng)老傳統(tǒng)觀念和消費(fèi)習(xí)慣的約束以及未富先老的基本國情，巨大的市場潛能還未找到適宜的載體，未能真正釋放

2.政策尚不健全：養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策還不健全，政府在養(yǎng)老方面資金投入不足。

3.資金占壓大：養(yǎng)老地產(chǎn)的投資額度高，回收周期長，資金占壓大。

4.后期運(yùn)營難度大：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目綜合性強(qiáng)，要求能夠提供專業(yè)、綜合、體現(xiàn)人文關(guān)懷的服務(wù)，而市場上各類資源短缺、分散，后期專業(yè)經(jīng)營的難度大。

5.技術(shù)剛剛起步：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目對于建筑物硬件設(shè)施的要求較高，項(xiàng)目整體規(guī)劃的要求嚴(yán)格，作為新興領(lǐng)域，國內(nèi)針襯養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造等水平還處于起步階段。

三、對適合我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的探究

（一）對規(guī)劃設(shè)計(jì)模式的探究

1.專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)：綜合型養(yǎng)老社區(qū)是指為老年人提供的，包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型的居住社區(qū)。社區(qū)中除了有為老人提供的居住建筑之外，還會有老年活動中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心等各類配套設(shè)施。

2.新建大型社區(qū)的同時開發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)：一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)大型居住區(qū)樓盤時，會考慮劃分出一部分區(qū)域?qū)ｉT建設(shè)養(yǎng)老組團(tuán)。養(yǎng)老組團(tuán)與社區(qū)其他組團(tuán)能夠共享配套服務(wù)資源，降低配套設(shè)施的建設(shè)量。

3.普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品：普通社區(qū)中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅、養(yǎng)老公寓等。

4.與醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施：目前國內(nèi)一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)希望與醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，使養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、共同建設(shè)。這種“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的特點(diǎn)在于，能夠?qū)?yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項(xiàng)目，從而提升項(xiàng)目的核心競爭力，使老人感到居住在其中較有安全保障。

（二）對融資收益模式探索

在投資開發(fā)上，多采用合作開發(fā)，因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)對現(xiàn)金流要求非常高，除房地產(chǎn)開發(fā)公司外，些保險公司、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行公司、醫(yī)療公司等也有進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的意愿，開發(fā)商可與此類公司合作開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，增強(qiáng)資金、資源實(shí)力，分散開發(fā)風(fēng)險。我們有必要充分吸收西方發(fā)達(dá)國家尤其是英美等國的社會融資經(jīng)驗(yàn)，在債券融資、信托融資和其他形式的產(chǎn)業(yè)投資基金方面要有積極作為。除此之外開發(fā)企業(yè)應(yīng)注重養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)制度、社會制度、保險制度相鏈接的開發(fā)模式。

養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式類型養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利來源重點(diǎn)體現(xiàn)在對客戶定位、土地獲取、政策優(yōu)惠補(bǔ)貼、金融結(jié)合、專業(yè)服務(wù)能力等關(guān)鍵要素處理的差別，從而形成各具內(nèi)涵的盈利模式。

（三）運(yùn)營管理模式分析

1.開發(fā)商管理模式：是指養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建成以后直接由開發(fā)商擔(dān)任物業(yè)管理的角色，直接為所有老年住戶提供統(tǒng)一和個性化的服務(wù)。這種開發(fā)商管理的模式最大便利之處在于可以強(qiáng)化老年業(yè)主與開發(fā)商之間的溝通，能夠建立起一套有效的溝通機(jī)制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)雙方利益的最大化。同時，采用此種模式，也有助于迅速建立起成熟的服務(wù)體系，提升服務(wù)品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量。

2.專業(yè)公司管理模式：專業(yè)公司管理模式是指引進(jìn)專業(yè)化公司進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運(yùn)營管理。此種模式構(gòu)建專業(yè)化水平高，服務(wù)體系完善，內(nèi)容涵蓋了生活照料、醫(yī)療健康、文化娛樂、心理咨詢、家政等方面。此種模式操作靈活，經(jīng)營便捷，服務(wù)質(zhì)量高。通過專業(yè)化的分工，構(gòu)建精準(zhǔn)的專業(yè)的服務(wù)體系，提升服務(wù)品質(zhì)。目前國內(nèi)大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目采用專業(yè)公司管理模式，通過多年的實(shí)踐證明，該模式具有較強(qiáng)的生命力和可調(diào)節(jié)性。

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