張幫秋

摘要：經(jīng)過多年的火熱發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)步入了增速下滑、產(chǎn)能過生的新階段，這使得房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與日俱增，在背景之下，客觀上需要房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步提升投資風(fēng)險(xiǎn)管理水平，從而有效應(yīng)對(duì)不斷放大的投資風(fēng)險(xiǎn)。本文對(duì)于房地產(chǎn)投資面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了具體的探討，在總結(jié)概括房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的一般原則基礎(chǔ)之上，提出了具體的投資風(fēng)險(xiǎn)管理創(chuàng)新策略，以期為房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理水平的全面提升帶來有益探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；管理創(chuàng)新；策略

引言

投資有風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)管理水平的高低往往決定著投資成敗，尤其是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，具有投資金額大、投資周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，加上這些年房地產(chǎn)的不景氣，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)越來越大，很多房地產(chǎn)企業(yè)都因?yàn)橥顿Y失敗而陷入財(cái)務(wù)困境之中，甚至倒閉。從目前房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理水平來看，在不斷攀升的投資風(fēng)險(xiǎn)面前，呈現(xiàn)出來了“力有不逮”狀況，如何針對(duì)自身投資風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的短板以及問題進(jìn)行不斷創(chuàng)新，成為了房地產(chǎn)投資中必須要做好一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。

一、房地產(chǎn)投資面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)充分的市場(chǎng)，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在這一領(lǐng)域展開激烈的競(jìng)爭(zhēng)，這使得房地產(chǎn)投資面臨著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來自于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不被市場(chǎng)接受，產(chǎn)品銷售困難，在目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的情況下，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越來越高。

2.利率風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資本密集型的行業(yè)，整個(gè)行業(yè)的負(fù)債率要明顯高于其他行業(yè)，因此資金成本是房地產(chǎn)投資的主要成本。房地產(chǎn)投資資金中很大一部分來自于借貸，因此利率變化將會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)，舉例而言，如果利率攀升，將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資資金成本的上升，從而帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)受政策影響很大的行業(yè)，這些年我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展史就是一部調(diào)控史，不斷出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策使得房地產(chǎn)行業(yè)忽上忽下、忽冷忽熱，這些都給房地產(chǎn)投資帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，舉例而言，各級(jí)政府普遍采用的限購(gòu)措施就導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大增。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理原則

1.統(tǒng)籌兼顧原則

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理需要遵循統(tǒng)籌兼顧的原則，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是多元的，對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)需要房地產(chǎn)投資者樹立全面風(fēng)險(xiǎn)管理理念，對(duì)于各種投資風(fēng)險(xiǎn)要進(jìn)行統(tǒng)籌兼顧，避免某種風(fēng)險(xiǎn)沒有得到有效控制而成為投資失敗的導(dǎo)火索。

2.重點(diǎn)應(yīng)對(duì)原則

重點(diǎn)應(yīng)對(duì)是指房地產(chǎn)投資各種風(fēng)險(xiǎn)有大有小，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率高低不一，風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失也不盡一致，因此房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理中需要堅(jiān)持重點(diǎn)應(yīng)對(duì)、有所側(cè)重的原則，將主要精力集中在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率大、危害大風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。

3.不斷調(diào)整原則

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)客觀上處于一個(gè)不斷變化的狀態(tài)，房地產(chǎn)投資不同階段，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是不同的，風(fēng)險(xiǎn)大小也存在差異性，因此風(fēng)險(xiǎn)管理需要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的變化做到不斷調(diào)整，確保風(fēng)險(xiǎn)管理措施的實(shí)效性。

4.預(yù)防為主原則

凡事預(yù)則立不預(yù)則廢，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理上策在于通過有效措施的采取，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，提前將各種風(fēng)險(xiǎn)消除在萌芽狀態(tài)，從而避免風(fēng)險(xiǎn)成為投資失敗的誘因。這要求房地產(chǎn)投資中要建立起來完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，為風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施的制定贏得時(shí)間。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理創(chuàng)新策略

1.風(fēng)險(xiǎn)理念創(chuàng)新

房地產(chǎn)投中風(fēng)險(xiǎn)管理創(chuàng)新中，首先就是理念的創(chuàng)新，風(fēng)險(xiǎn)管理理念層面需要做到與時(shí)俱進(jìn)，不斷創(chuàng)新，徹底摒棄落后的風(fēng)險(xiǎn)管理理念。房地產(chǎn)投資者要樹立起來預(yù)防為主、主動(dòng)干預(yù)、全面管理等理念，在這些理念的指導(dǎo)下，更好的去開展投資風(fēng)險(xiǎn)管理工作，將各種風(fēng)險(xiǎn)控制在可以承受的范圍之內(nèi)。

2.風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防創(chuàng)新

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的重要內(nèi)容，在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防的創(chuàng)新方面，關(guān)鍵是要根據(jù)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的需要，在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施方面進(jìn)行改變，除了制定傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系這一手段之外，還可以引入主觀預(yù)測(cè)分析、聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行分析等等手段，這樣就能夠更全面的把握投資風(fēng)險(xiǎn)變化趨勢(shì)，從而制定有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案。

3.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別創(chuàng)新

在風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別創(chuàng)新方面，關(guān)鍵是要提升風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，引入更加有效的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別手段，從而對(duì)于各種潛在投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確無誤的識(shí)別。在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方面，需要房地產(chǎn)投資者積極總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，大膽進(jìn)行創(chuàng)新，制定一整套能夠及時(shí)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的制度、措施，從而及時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)扼殺在萌芽狀態(tài)。

4.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估創(chuàng)新

對(duì)于識(shí)別出來的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)大小的評(píng)估，畢竟并不是所有的風(fēng)險(xiǎn)都需要進(jìn)行應(yīng)對(duì)，一些風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)成本甚至?xí)銎渌鶐淼氖找?，因此就沒有必要對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行干預(yù)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面需要引入定性與定性相結(jié)合的評(píng)估模式，在經(jīng)驗(yàn)判斷的基礎(chǔ)之上，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的精算，這樣才能夠更加直觀全面的反映出來風(fēng)險(xiǎn)的大小，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的大小制定合適的應(yīng)對(duì)策略，確保風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)濟(jì)性的提升，力爭(zhēng)最小的管理成本投入實(shí)現(xiàn)最大的風(fēng)險(xiǎn)管理收益。

5.風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)創(chuàng)新

在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方面，關(guān)鍵是要綜合運(yùn)用好風(fēng)險(xiǎn)分散、轉(zhuǎn)嫁、規(guī)避等措施，針對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)采用不用的風(fēng)險(xiǎn)化解策略，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。舉例而言，在風(fēng)險(xiǎn)分散方面，房地產(chǎn)投資可以多方籌資，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，在投資風(fēng)險(xiǎn)變化的時(shí)候，選擇戰(zhàn)略投資者來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)嫁。

結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)投資中客觀上存在各種風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)隨著外部環(huán)境以及行業(yè)環(huán)境的惡化而不斷放大，對(duì)于房地產(chǎn)投資者來說，必須要在投資風(fēng)險(xiǎn)管理方面不斷創(chuàng)新，才能夠在各種風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)方面做到游刃有余。而房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理創(chuàng)新本身涉及到很多的方面內(nèi)容，對(duì)于投資者來說需要積極借鑒優(yōu)秀企業(yè)在投資風(fēng)險(xiǎn)管理方面所形成的良好的經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合自身的實(shí)際情況，在風(fēng)險(xiǎn)管理理念、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)等方面不斷創(chuàng)新，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理水平的不斷提升。（作者單位：上海大學(xué)管理學(xué)院）

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