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        快速城鎮(zhèn)化背景下消費者預期對房地產(chǎn)市場的影響分析

        2015-07-05 06:37:35王晉琳
        2015年35期
        關(guān)鍵詞:城鎮(zhèn)化

        王晉琳

        摘 要:2003年以后,我國進入諾瑟姆曲線城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段,城鎮(zhèn)人口規(guī)模的擴大強化了商品房消費者房價上升預期,從而推動了城市商品房價格的進一步上升和房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。本文在房地產(chǎn)四象限模型基礎(chǔ)上探討了城鎮(zhèn)化、城市消費者的房價預期以及房地產(chǎn)市場的互動機理。

        關(guān)鍵詞:城鎮(zhèn)化;消費者預期;城市房價

        一、引言

        近年來,隨著城鎮(zhèn)化進程的逐步推進,我國房地產(chǎn)市場也蓬勃發(fā)展,在商品房供需變化的影響下,消費者對于房地產(chǎn)市場上商品房的價格預期也會隨之變化,這種預期效應(yīng)也會轉(zhuǎn)而影響城市商品房平均價格。

        國內(nèi)外學者關(guān)于消費者預期對城市房價影響的成果主要有:Akerlof和Yellen(1985)在研究房地產(chǎn)的市場周期時發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)市場不僅受到經(jīng)濟基本面因素的影響,還受到消費者過度信心、貨幣幻覺、片面信息等行為因素影響;Clayton(1997)對溫哥華住宅市場進行實證研究,結(jié)果顯示,住宅價格與消費者預期具有反向關(guān)系,因此得出結(jié)論,住宅市場具有明顯的非理性預期;Miller和Peng(2006)對美國277個都市住房價格波動進行研究時發(fā)現(xiàn),現(xiàn)在房價波動是未來房價波動的Granger因,說明房價波動的預期導致了房價波動。綜上可知,國內(nèi)外學者已對預期與房價波動的關(guān)系進行了較深入的分析。但是,鮮見對城鎮(zhèn)化、預期與房地產(chǎn)市場三者互動機理的探討;針對山西省的分析還處于空白?;诖?,本文不僅嘗試從理論上理清城鎮(zhèn)化、預期與房地產(chǎn)三者的關(guān)系。

        二、理論分析

        (一)傳統(tǒng)模型

        本文利用迪帕斯奎爾-惠頓的房地產(chǎn)四象限模型來揭示城鎮(zhèn)化背景下消費者預期與房地產(chǎn)市場的相互影響路徑。

        迪帕斯奎爾-惠頓的四象限模型將房地產(chǎn)市場分為兩大部分,Ⅰ/Ⅳ象限為房地產(chǎn)使用市場,Ⅱ/Ⅲ象限為房地產(chǎn)資產(chǎn)市場,通過四個象限的傳導作用分析房地產(chǎn)市場的長期均衡。

        第I象限代表房地產(chǎn)的使用市場。租賃需求曲線向右下方傾斜,表示房屋存量和租金的反向變化趨勢。第Ⅱ象限代表房地產(chǎn)的資產(chǎn)市場。資產(chǎn)市場的曲線是以原點為起點的射線,代表房地產(chǎn)市場價格是由租金價格通過資本化率來折現(xiàn)實現(xiàn)。如果已知第I象限的租金水平以及預期的資本化率,即可在第Ⅱ象限就確定房地產(chǎn)價格。第Ⅲ象限代表房地產(chǎn)的增量市場,主要說明房地產(chǎn)價格和新開發(fā)量之間的關(guān)系。房地產(chǎn)的新增供給主要取決于房地產(chǎn)價格P以及房地產(chǎn)開發(fā)成本X,即C=f(P,X),假定房地產(chǎn)開發(fā)成本X不變,則房地產(chǎn)的新增供給C只與價格有關(guān),斜線與橫軸的交點代表啟動開發(fā)所需要的最少資金量,第Ⅳ象限代表房地產(chǎn)的存量市場,表明房地產(chǎn)的新增量和存量間的數(shù)量關(guān)系。在一定時間內(nèi),一個地區(qū)每年的凈新增量為ΔS=C-δS,其中C為新建房地產(chǎn)數(shù)量,δ為折舊率,δS表示因折舊而導致的存量損失。一個城市的房地產(chǎn)存量達到均衡,意味著存量不再發(fā)生變化C=δS,則S=f(C)=C/δ。假定δ不變,房屋增量與房屋存量呈現(xiàn)出正比例的關(guān)系。

        隨著城鎮(zhèn)化進程的穩(wěn)步推進,城鎮(zhèn)化的規(guī)模效益與集聚效應(yīng)促使經(jīng)濟增長,房屋需求增加,房地產(chǎn)市場的對物業(yè)的需求增加,這意味著第I象限的需求曲線D向右上方移動,導致租金升高。在第Ⅱ象限,租金的上揚通過資本市場直接加強了消費者對房地產(chǎn)需求,使房地產(chǎn)資產(chǎn)市場價格提高;在第Ⅲ象限,房地產(chǎn)資產(chǎn)價格的上升促使房地產(chǎn)增加供給,房地產(chǎn)新增量的增加導致第Ⅳ象限的房地產(chǎn)市場存量增加,市場供過于求,租金開始回落。經(jīng)過市場的反復作用,需求曲線向左方移動均衡到狀態(tài)。與初始的需求曲線相比,長期均衡狀態(tài)下,市場具有更高的租金、房地產(chǎn)價格、房屋增量以及房屋存量,即房地產(chǎn)市場呈擴散式發(fā)展。

        (二)短期與中期非均衡四象限模型

        傳統(tǒng)的四象限模型研究的事房地產(chǎn)市場的長期均衡狀態(tài),但是由于城市住宅供給與消費者需求不匹配,城市資源的配套供給與地域格局不匹配,城市化會不均衡發(fā)展。此處引入消費者預期因素,通過四象限模型研究短期非均衡狀態(tài)的房地產(chǎn)市場,以揭示城鎮(zhèn)化帶來的城市房地產(chǎn)市場的繁榮如何通過消費者預期的傳導作用于城市房地產(chǎn)價格。

        我們提出如下假設(shè):

        1.市場租金變動會對消費者商品房價格預期產(chǎn)生影響;

        2.短期內(nèi)住房存量不會隨著房地產(chǎn)市場供給變化而變化;

        3.短期內(nèi)貼現(xiàn)率i不變;

        首先,城市人口的大量涌入,帶來經(jīng)濟增長和城市聚集效應(yīng),人口對住房的需求加大,短期內(nèi)會造成第I象限住房存量一定但是租金提高,在曲線上表現(xiàn)為曲線向上平移。傳導到第象限價格均衡點從A變?yōu)锽(短期效應(yīng)),此時市場中房屋供需不平衡,需求大于供給,于是住房價格和租金會提高,這種現(xiàn)象會使消費者產(chǎn)生房價進一步上漲預期。消費者進一步預測房價的走高趨勢,也即預期的收益率i發(fā)生變化。此時,第象限的曲線會逆時針方向旋轉(zhuǎn),達到新的平衡點D,此時由于消費者預期的影響,房價在橫坐標軸上產(chǎn)生了s1距離的移動,這一距離即消費者預期對房地產(chǎn)市場的價格的影響。新的價格會作用于房地產(chǎn)商,由我們的假定,房地產(chǎn)商產(chǎn)生同消費者相同方向預期,有加大房屋供給趨勢,s2即在引入消費者預期時,房地產(chǎn)市場的開發(fā)“虛擬供給”。由于分析的是短期影響,這個傳導到此終止。

        通過理論分析,我們認為,短期內(nèi),城鎮(zhèn)化帶來的集聚效應(yīng)會使消費者預期房價升高,從而傳導到房地產(chǎn)市場使房地產(chǎn)商有房價上漲預期,從而有增加房屋供給動力;中期,房地產(chǎn)商真正加大城市商品房的供給,房屋存量的加大會抵消租金升高對消費者預期的影響,但是隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展,長期城市商品房的價格會升高。(作者單位:山西財經(jīng)大學管理科學與工程學院)

        參考文獻:

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        [3] 史永東、陳日清,不確定性條件下的房地產(chǎn)價格決定:隨機模型和經(jīng)驗分析[J],經(jīng)濟學(季刊).2009.01

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