王晉琳

摘 要：2003年以后，我國進入諾瑟姆曲線城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段，城鎮(zhèn)人口規(guī)模的擴大強化了商品房消費者房價上升預期，從而推動了城市商品房價格的進一步上升和房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。本文在房地產(chǎn)四象限模型基礎(chǔ)上探討了城鎮(zhèn)化、城市消費者的房價預期以及房地產(chǎn)市場的互動機理。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；消費者預期；城市房價

一、引言

近年來，隨著城鎮(zhèn)化進程的逐步推進，我國房地產(chǎn)市場也蓬勃發(fā)展，在商品房供需變化的影響下，消費者對于房地產(chǎn)市場上商品房的價格預期也會隨之變化，這種預期效應(yīng)也會轉(zhuǎn)而影響城市商品房平均價格。

國內(nèi)外學者關(guān)于消費者預期對城市房價影響的成果主要有：Akerlof和Yellen（1985）在研究房地產(chǎn)的市場周期時發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場不僅受到經(jīng)濟基本面因素的影響，還受到消費者過度信心、貨幣幻覺、片面信息等行為因素影響；Clayton（1997）對溫哥華住宅市場進行實證研究，結(jié)果顯示，住宅價格與消費者預期具有反向關(guān)系，因此得出結(jié)論，住宅市場具有明顯的非理性預期；Miller和Peng（2006）對美國277個都市住房價格波動進行研究時發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在房價波動是未來房價波動的Granger因，說明房價波動的預期導致了房價波動。綜上可知，國內(nèi)外學者已對預期與房價波動的關(guān)系進行了較深入的分析。但是，鮮見對城鎮(zhèn)化、預期與房地產(chǎn)市場三者互動機理的探討；針對山西省的分析還處于空白?；诖?，本文不僅嘗試從理論上理清城鎮(zhèn)化、預期與房地產(chǎn)三者的關(guān)系。

二、理論分析

（一）傳統(tǒng)模型

本文利用迪帕斯奎爾-惠頓的房地產(chǎn)四象限模型來揭示城鎮(zhèn)化背景下消費者預期與房地產(chǎn)市場的相互影響路徑。

迪帕斯奎爾-惠頓的四象限模型將房地產(chǎn)市場分為兩大部分，Ⅰ/Ⅳ象限為房地產(chǎn)使用市場，Ⅱ/Ⅲ象限為房地產(chǎn)資產(chǎn)市場，通過四個象限的傳導作用分析房地產(chǎn)市場的長期均衡。

第I象限代表房地產(chǎn)的使用市場。租賃需求曲線向右下方傾斜，表示房屋存量和租金的反向變化趨勢。第Ⅱ象限代表房地產(chǎn)的資產(chǎn)市場。資產(chǎn)市場的曲線是以原點為起點的射線，代表房地產(chǎn)市場價格是由租金價格通過資本化率來折現(xiàn)實現(xiàn)。如果已知第I象限的租金水平以及預期的資本化率，即可在第Ⅱ象限就確定房地產(chǎn)價格。第Ⅲ象限代表房地產(chǎn)的增量市場，主要說明房地產(chǎn)價格和新開發(fā)量之間的關(guān)系。房地產(chǎn)的新增供給主要取決于房地產(chǎn)價格P以及房地產(chǎn)開發(fā)成本X，即C=f（P，X），假定房地產(chǎn)開發(fā)成本X不變，則房地產(chǎn)的新增供給C只與價格有關(guān)，斜線與橫軸的交點代表啟動開發(fā)所需要的最少資金量，第Ⅳ象限代表房地產(chǎn)的存量市場，表明房地產(chǎn)的新增量和存量間的數(shù)量關(guān)系。在一定時間內(nèi)，一個地區(qū)每年的凈新增量為ΔS=C-δS，其中C為新建房地產(chǎn)數(shù)量，δ為折舊率，δS表示因折舊而導致的存量損失。一個城市的房地產(chǎn)存量達到均衡，意味著存量不再發(fā)生變化C=δS，則S=f（C）=C/δ。假定δ不變，房屋增量與房屋存量呈現(xiàn)出正比例的關(guān)系。

隨著城鎮(zhèn)化進程的穩(wěn)步推進，城鎮(zhèn)化的規(guī)模效益與集聚效應(yīng)促使經(jīng)濟增長，房屋需求增加，房地產(chǎn)市場的對物業(yè)的需求增加，這意味著第I象限的需求曲線D向右上方移動，導致租金升高。在第Ⅱ象限，租金的上揚通過資本市場直接加強了消費者對房地產(chǎn)需求，使房地產(chǎn)資產(chǎn)市場價格提高；在第Ⅲ象限，房地產(chǎn)資產(chǎn)價格的上升促使房地產(chǎn)增加供給，房地產(chǎn)新增量的增加導致第Ⅳ象限的房地產(chǎn)市場存量增加，市場供過于求，租金開始回落。經(jīng)過市場的反復作用，需求曲線向左方移動均衡到狀態(tài)。與初始的需求曲線相比，長期均衡狀態(tài)下，市場具有更高的租金、房地產(chǎn)價格、房屋增量以及房屋存量，即房地產(chǎn)市場呈擴散式發(fā)展。

（二）短期與中期非均衡四象限模型

傳統(tǒng)的四象限模型研究的事房地產(chǎn)市場的長期均衡狀態(tài)，但是由于城市住宅供給與消費者需求不匹配，城市資源的配套供給與地域格局不匹配，城市化會不均衡發(fā)展。此處引入消費者預期因素，通過四象限模型研究短期非均衡狀態(tài)的房地產(chǎn)市場，以揭示城鎮(zhèn)化帶來的城市房地產(chǎn)市場的繁榮如何通過消費者預期的傳導作用于城市房地產(chǎn)價格。

我們提出如下假設(shè)：

1.市場租金變動會對消費者商品房價格預期產(chǎn)生影響；

2.短期內(nèi)住房存量不會隨著房地產(chǎn)市場供給變化而變化；

3.短期內(nèi)貼現(xiàn)率i不變；

首先，城市人口的大量涌入，帶來經(jīng)濟增長和城市聚集效應(yīng)，人口對住房的需求加大，短期內(nèi)會造成第I象限住房存量一定但是租金提高，在曲線上表現(xiàn)為曲線向上平移。傳導到第象限價格均衡點從A變?yōu)锽（短期效應(yīng)），此時市場中房屋供需不平衡，需求大于供給，于是住房價格和租金會提高，這種現(xiàn)象會使消費者產(chǎn)生房價進一步上漲預期。消費者進一步預測房價的走高趨勢，也即預期的收益率i發(fā)生變化。此時，第象限的曲線會逆時針方向旋轉(zhuǎn)，達到新的平衡點D，此時由于消費者預期的影響，房價在橫坐標軸上產(chǎn)生了s1距離的移動，這一距離即消費者預期對房地產(chǎn)市場的價格的影響。新的價格會作用于房地產(chǎn)商，由我們的假定，房地產(chǎn)商產(chǎn)生同消費者相同方向預期，有加大房屋供給趨勢，s2即在引入消費者預期時，房地產(chǎn)市場的開發(fā)“虛擬供給”。由于分析的是短期影響，這個傳導到此終止。

通過理論分析，我們認為，短期內(nèi)，城鎮(zhèn)化帶來的集聚效應(yīng)會使消費者預期房價升高，從而傳導到房地產(chǎn)市場使房地產(chǎn)商有房價上漲預期，從而有增加房屋供給動力；中期，房地產(chǎn)商真正加大城市商品房的供給，房屋存量的加大會抵消租金升高對消費者預期的影響，但是隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，長期城市商品房的價格會升高。（作者單位：山西財經(jīng)大學管理科學與工程學院）

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