□文/馮巧玲

（鄭州升達經(jīng)貿(mào)管理學院 河南·鄭州）

一、引言

2013年在調(diào)控政策轉(zhuǎn)型的刺激下，二手房市場異常火暴。2014年初，多地樓市新房成交遇冷，二手房市場成交活躍，隨之而來的是遍地開花的房產(chǎn)中介機構(gòu)，包括有臺灣和香港的房產(chǎn)中介公司進駐我國大陸市場，比如香港的世家房產(chǎn)。2015年3月，營業(yè)稅改制、首付款比例降低，二手房市場異?；鸨?。房產(chǎn)中介呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭，包括房產(chǎn)中介公司和從業(yè)人員的激增。目前，全國從事房產(chǎn)經(jīng)紀活動的人員超過100萬人，其中僅有3.7萬人取得了全國房產(chǎn)經(jīng)紀人資格，占比僅為3.7%，房產(chǎn)中介機構(gòu)超過5萬家，其中中小機構(gòu)數(shù)量較多，但也有中原、上房置換、21世紀不動產(chǎn)等規(guī)模較大的連鎖機構(gòu)。

房產(chǎn)中介市場的迅速發(fā)展也使得其亂象叢生，各大城市關(guān)于房產(chǎn)中介的投訴居高不下。2011年全國房產(chǎn)中介類投訴逾5，000件，其中約80%的投訴都是房源不真實、圖片不真實、報價不真實，虛假的房源誤導(dǎo)了消費者的判斷，嚴重干擾消費者的購房過程。更為嚴重的是多起房地產(chǎn)中介跑路。2014年8月以來，全國超過9個省市發(fā)生以吳秉麟為法定代表人的“興麟”系房產(chǎn)中介公司突然關(guān)閉事件，在經(jīng)歷了病毒式擴張之后的所謂的“中國房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)總部”一夜間崩盤，逾2億元房款蒸發(fā)。2014年9月，河南各城市的天運房產(chǎn)中介跑路，涉案金額逾4，800萬元，受騙群眾近500人。2015年1月，房產(chǎn)中介員工謊稱能低價買房騙800余萬元，被判處15年徒刑。

從整體來說，我國房產(chǎn)中介市場由于起步較晚，缺乏完善的行業(yè)法規(guī)，缺乏高素質(zhì)的從業(yè)人員，房產(chǎn)中介市場存在無序競爭甚至是惡性競爭，執(zhí)業(yè)過程中存在諸多不規(guī)范操作，整個行業(yè)的運作仍然處于相對無序甚至混亂狀態(tài)，整個行業(yè)誠信機制缺失，給廣大置業(yè)者造成了諸多困擾甚至損失嚴重，如何完善房產(chǎn)中介的誠信機制至關(guān)重要。

二、房產(chǎn)中介市場誠信缺失現(xiàn)狀及存在的問題

（一）房產(chǎn)中介公司管理混亂。房產(chǎn)中介公司在二手房市場火暴的這幾年，異軍突起，甚至可謂是遍地開花，很多小區(qū)門口有數(shù)家房產(chǎn)中介公司，有諸如世家房產(chǎn)、21世紀不動產(chǎn)這種連鎖機構(gòu)的形式，也有許多小門店，店內(nèi)設(shè)施簡陋，工作人員不專業(yè)，沒有規(guī)章制度。

1、制度不完善。我國房產(chǎn)中介起步較晚，法律法規(guī)不健全。目前我國唯一的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理規(guī)定是《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，屬于部門規(guī)章，法律層級較低，不能對人員資格、機構(gòu)資質(zhì)等行業(yè)問題作出規(guī)定，能規(guī)定的罰款上限僅有3萬元。從各省市來看，由于缺乏全國的法律規(guī)范，地方政府在立法上也大都是地方性規(guī)章制度，立法的層級低決定了對房地產(chǎn)中介機構(gòu)及從業(yè)人員的監(jiān)管手段和處罰力度極其有限，存在查處難、取證難、處罰難等問題。另外，各個房產(chǎn)中介自我管理，單獨制定的法律法規(guī)相對不完善，甚至無法有效予以執(zhí)行，更多的是關(guān)于如何促進業(yè)務(wù)方面和對員工的考核，制度本身是為公司利益服務(wù)的。比如，某房產(chǎn)中介公司規(guī)定:對業(yè)務(wù)部門而言，所有退賠均需扣減相關(guān)人員的業(yè)績，對于員工過錯達到紅線標準的，最高可按照退賠額的2倍扣減業(yè)績。對于員工存在諸如業(yè)績不達標、儀容儀表不合規(guī)范等問題均有不同金額的罰款，但對于激勵措施和執(zhí)行準則規(guī)定的比較模糊。

2、傭金制度不健全。有些房產(chǎn)中介人員曾說，賣一套房子可以吃半年，側(cè)面反映了房產(chǎn)中介傭金之高，主要因為國內(nèi)大多數(shù)房產(chǎn)中介都是實行沒有底薪的傭金制度，該制度比較類似保險代理人的傭金制度，這可以說是比較畸形的制度，高傭金制度不利于房產(chǎn)中介市場的發(fā)展，有些房產(chǎn)中介為了挖到優(yōu)秀的業(yè)務(wù)員不惜以高傭金許諾，這無異于殺雞取卵，導(dǎo)致了公司經(jīng)營成本的上升，甚至是虧本賺吆喝，最終波及整個行業(yè)的無序競爭。

3、管理模式混亂。我國的備案制使得房產(chǎn)中介機構(gòu)游離于監(jiān)管體系之外。前文興麟公司的所有店面只有一家有備案證，其他分店都是復(fù)制總公司的備案證蒙蔽購房者。這類情況并非個例，目前確實存在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的分支機構(gòu)備案率低的情況。備案為非強制性，不同于行政許可的強制性質(zhì)。只有與其他行政手段相配合才能有效發(fā)揮作用。對沒有實行網(wǎng)上簽約的地方來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不備案不影響從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。所以，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案率一直偏低。因此，很多房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)逍遙于監(jiān)管體系之法外，違法違規(guī)行為難以查處。由于缺乏完善的審批和準入制度，當很多人看到二手房市場火暴，就開辦房產(chǎn)中介機構(gòu)，而作為負責人本身對二手房市場的交易制度一無所知，怎么能管理好從業(yè)人員。更有很多房產(chǎn)中介機構(gòu)對員工的管理非?；靵y甚至無管理，只關(guān)心業(yè)務(wù)員能否賣出去房子，至于是否采用合法合規(guī)的方式卻置之不理，尤其對小門店而言，更是只有招牌，沒有制度，沒有管理。

4、違規(guī)操作?！岸址渴袌鲈?jīng)一度面臨巨大的信任危機。吃差價、扣定金、攜款潛逃等等，均與房地產(chǎn)從業(yè)人員脫離不了干系，連蒙帶騙就能輕松獲取巨額利潤。”一位房產(chǎn)經(jīng)紀如此描述。近年來，全國出現(xiàn)多起房產(chǎn)中介違規(guī)行為，比如違規(guī)收取看房費，沒有簽訂合同的看房費不退還等；還有房產(chǎn)中介私自抬高房價出售“吃差價”；一些中介機構(gòu)無正當理由拖欠房屋租金、扣留押金或者不退定金；房產(chǎn)中介利用合同的格式條款欺瞞消費者，隱瞞房產(chǎn)重要信息，甚至偽造、篡改合同條款。

（二）房產(chǎn)網(wǎng)站對發(fā)布房產(chǎn)信息缺乏有效的審核制度。房產(chǎn)中介公司違規(guī)銷售，如發(fā)布新房銷售信息、拓展物業(yè)租賃、公布虛假房源、發(fā)布虛假室內(nèi)照片。為了吸引顧客，中介機構(gòu)往往發(fā)布一些“價位明顯低于同等地段”的房屋信息，當顧客現(xiàn)場看房時，對方會以“該房源已出租或已售罄”為由轉(zhuǎn)而推薦其他“更好房源”，大量的虛假房源信息誤導(dǎo)了消費者對于真實房價的判斷，影響消費者的價格預(yù)期，也給消費者造成了極大的困擾，影響購房進度。筆者在買二手房的過程中，首先在搜房網(wǎng)、58同城等知名的房產(chǎn)網(wǎng)上查找相關(guān)房源，據(jù)不完全統(tǒng)計，約80%甚至更多的房源都是不真實的。

1、報低價吸引顧客。通過搜索房源信息，按照價格排名的話，就會有很多價格低、位置好的房源，但電話咨詢房產(chǎn)中介人員的時候，所得到的回答無外乎是，房子已經(jīng)出售或者房東剛剛漲價。借此機會，房產(chǎn)中介人員再向買房者推介其他房源。

2、一房多發(fā)。筆者在搜索某一家屬院的房子時，發(fā)現(xiàn)同一房源被以不同的價格發(fā)布為不同的房源，經(jīng)過仔細比對，價格相差將近20萬元，在發(fā)布房源的時候，對于房屋面積也會造假，比如對于超過144平方米的房子是需要交營業(yè)稅的，很多發(fā)布的房源都是寫成143平方米，借此吸引顧客。

3、發(fā)布虛假圖片。很多房源信息所發(fā)布的圖片都是不真實的，甚至毛坯房都發(fā)布著漂亮的裝修圖片，還有同一房源圖片被多個房源使用。對于以上存在的諸多問題，房產(chǎn)網(wǎng)站缺乏有效的信息審核制度，對此有著不可推卸的責任。

（三）房產(chǎn)中介人員素質(zhì)參差不齊。房產(chǎn)中介公司對業(yè)務(wù)人員的招聘門檻良莠不齊，只關(guān)注業(yè)務(wù)人員能否賣得出去房子，而對學歷、專業(yè)素養(yǎng)沒有什么要求。房產(chǎn)中介人員的學歷水平參差不齊，大學學歷占比不高，因此專業(yè)素質(zhì)良莠不齊，有很多中介人員對于二手房買賣過程中涉及到的契稅、營業(yè)稅和個人所得稅幾乎一無所知，對交易流程也含糊不清。對待買賣雙方分別忽悠，比如，賣房業(yè)主報價120萬元，中介人員有的可能給買房者報價130萬元，買房者還價后，很容易成交。有的可能報價115萬元以吸引買房者，再忽悠賣房業(yè)主降低價格，從而促成交易。還有的報價差距更大，甚至從中吃差價。

（四）房產(chǎn)中介公司、人員之間惡性競爭。賣房業(yè)主為了更快的賣出房子，往往是在多家房產(chǎn)中介予以登記，這就造成了房產(chǎn)中介公司之間的明爭暗斗。而買房者為了更快的買到心儀的房子，會遍地撒網(wǎng)，聯(lián)系較多的房產(chǎn)中介人員，而對于同一房源，就會出現(xiàn)多個中介人員同時推介、同時帶買房者看房，筆者曾經(jīng)遇到過在某一房產(chǎn)看房時候，該房產(chǎn)中介去了將近20人，陣勢驚人，看完房子之后，接到很多陌生房產(chǎn)中介人員的電話說能夠幫忙將價格講到最低，據(jù)說這個公司的政策是，誰能夠把價格談到最低，客戶就是誰的，而并不是誰先領(lǐng)著看房客戶是誰的。不同房產(chǎn)中介公司之間競爭激烈，而同一房產(chǎn)中介的不同中介人員競爭更是惡性，爭搶顧客，不惜大打出手。

三、完善房產(chǎn)中介市場誠信體系政策建議

（一）完善房產(chǎn)中介的法律制度建設(shè)。我國房地產(chǎn)中介市場起步晚、發(fā)展緩慢，缺乏完善的法律制度；近幾年，房地產(chǎn)中介市場異軍突起，規(guī)范該領(lǐng)域、健全法律制度迫在眉睫。首先，完善法制環(huán)境。法制環(huán)境是房地產(chǎn)中介市場賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，制定完善的《房地產(chǎn)中介市場管理辦法》、《房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》、《房地產(chǎn)市場誠信體系建設(shè)辦法》等法律法規(guī)，并且在實踐中要不斷地增加具體的執(zhí)行辦法，創(chuàng)造良好的法制環(huán)境，才能保障公平競爭、平等交易的市場環(huán)境；其次，組織法律法規(guī)的培訓，組織有效的房地產(chǎn)中介市場準入資格考試。只有通過相關(guān)職業(yè)資格考試才能從業(yè)，此方面可借鑒保險代理人從業(yè)人員資格考試的相關(guān)執(zhí)行標準和執(zhí)行力度，這樣才能在一定程度上保障從業(yè)人員的基本素質(zhì)，通過相關(guān)考試也能提升從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平；再次，規(guī)范從業(yè)人員的經(jīng)營行為。所有進入市場的個體中介人員必須向市場主管部門登記姓名、住址、身份證號及電話等相關(guān)資料，工作時必須佩戴統(tǒng)一編號制作的工作證，便于群眾識別；規(guī)范收費標準，制定收費項目和收費標準，統(tǒng)一執(zhí)行；最后，規(guī)范合同文本，制定出分別適應(yīng)用于不同中介業(yè)務(wù)的合同文本并要規(guī)范監(jiān)督管理。

（二）完善房地產(chǎn)中介市場監(jiān)管制度。健全法律法規(guī)，更要有嚴格執(zhí)法的監(jiān)管者和執(zhí)行者，目前我國尚無對房產(chǎn)中介市場的監(jiān)管機構(gòu)，建議由房管局兼任監(jiān)管機構(gòu)。作為房管局相關(guān)部門依法行使對房地產(chǎn)中介行業(yè)進行中介機構(gòu)設(shè)立審批、中介機構(gòu)資質(zhì)認定、從業(yè)人員資格認證、行為規(guī)范、行業(yè)管理和培訓等事務(wù)，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)中介市場健康有序的發(fā)展。對不符合有關(guān)規(guī)定的中介機構(gòu)限期責令整改，直至注銷執(zhí)業(yè)資格，同時加大力度打擊“游擊式”的不規(guī)范二手房中介。

（三）完善客戶投訴舉報，并實行黑名單制度。房產(chǎn)中介的亂象除了法律制度、監(jiān)管機構(gòu)之外，黑名單制度在一定程度上也能起到監(jiān)督和懲戒的作用。建議從房產(chǎn)中介的服務(wù)態(tài)度、服務(wù)收費、服務(wù)效率、服務(wù)質(zhì)量等方面進行實時評價，由房管局或其他主管部門對相關(guān)信息進行統(tǒng)一整理，通過媒體定期公布。借鑒杭州市《杭州涉審中介機構(gòu)不良行為記錄和黑名單制度管理辦法（試行）》的辦法，按照中介機構(gòu)的不良行為情節(jié)輕重及造成的危害程度，將中介機構(gòu)的不良行為分為三類，并實行三級懲戒管理:對“一類行為”予以記錄備案；對“二類行為”予以警示提醒；對“三類行為”予以列入黑名單。中介機構(gòu)累計被記錄備案不良行為3次，將被警示提醒1次；累計被警示提醒2次，將被列入黑名單，并限制部分業(yè)務(wù)的承接和相關(guān)人員的從業(yè)資格。被警示提醒和列入黑名單的涉審中介機構(gòu)不得評優(yōu)評先，被列入黑名單的中介機構(gòu)1年內(nèi)不得承接杭州市政府投資項目審批相關(guān)的中介業(yè)務(wù)。黑名單信息將在主管部門門戶網(wǎng)站、中介機構(gòu)信息庫、審批平臺動態(tài)公布，并在相關(guān)媒體曝光。

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