侯葉美

【摘 要】目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房預(yù)售收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)尚不統(tǒng)一，存在計(jì)量隨意性，財(cái)務(wù)信息缺乏可比性等現(xiàn)象。本文結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入確認(rèn)混亂的現(xiàn)狀，重點(diǎn)分析了造成此混亂狀態(tài)存在的原因，并進(jìn)一步提出改進(jìn)建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；預(yù)售收入；確認(rèn)

一、目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售收入確認(rèn)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)之一，商品房銷售收入是其最重要的資金來(lái)源，對(duì)銷售收入正確的確認(rèn)及計(jì)量是財(cái)務(wù)工作的一個(gè)重要方面。然而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷售收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)并不統(tǒng)一，尤其是預(yù)售商品房收入的確認(rèn)問(wèn)題，出現(xiàn)了企業(yè)財(cái)務(wù)人員理解的隨意性、職業(yè)判斷的任意性、賬務(wù)處理的多樣性等混亂局面，給股東、債權(quán)人等依據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行決策造成了一定的困擾。

2006年2月15日財(cái)政部頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，要求自2007年1月1起，各大中型企業(yè)普遍實(shí)施，其他企業(yè)可以選擇實(shí)施。為了盡快的與國(guó)際準(zhǔn)則接軌，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》自開(kāi)始施行之日起，經(jīng)過(guò)了幾次修改，但關(guān)于收入準(zhǔn)則并沒(méi)有大的改動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售收入確認(rèn)問(wèn)題亦沒(méi)有出具專門(mén)的解釋或者規(guī)定。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入確認(rèn)混亂的原因

造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入確認(rèn)混亂的原因多種多樣，錯(cuò)綜復(fù)雜，概況起來(lái)主要包括以下三點(diǎn)：

1.缺乏統(tǒng)一明確的制度規(guī)定

在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》頒布之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要依據(jù)【93】財(cái)會(huì)字第2號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》確認(rèn)商品房銷售收入，該制度第501號(hào)科目“經(jīng)營(yíng)收入”第二條指出，“轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)算帳單提交買主時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)”。但其關(guān)于具體何時(shí)算“移交”完畢未做詳細(xì)解釋，給各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)留有足夠的思考空間。

隨著《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的大面積推開(kāi)，行業(yè)制度的規(guī)定已經(jīng)逐漸被準(zhǔn)則所取代，【93】財(cái)會(huì)字第2號(hào)雖沒(méi)有明文廢止，但其早已名存實(shí)亡，甚至很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)忘記了它的存在。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》（2006）對(duì)一般商品銷售收入確認(rèn)制定了五個(gè)必須滿足的條件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房當(dāng)然要滿足《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》之規(guī)定，但房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房存在開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高，產(chǎn)品附加值高等特點(diǎn)，為了及早的回籠資金，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，縮減開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)商一般采取預(yù)售的銷售方式。由于商品房預(yù)售是一種先銷售后建設(shè)的特殊的銷售方式，不同與一般的會(huì)計(jì)處理，對(duì)于這種特殊商品的特殊銷售方式，收入準(zhǔn)則及其解釋并沒(méi)有給出具體的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)人員在依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)其收入進(jìn)行確認(rèn)時(shí)，需要大量的職業(yè)判斷，久而久之便形成了計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的局面。

2.對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的解讀存在差異

不同企業(yè)的財(cái)務(wù)人員處于不同的生產(chǎn)和工作環(huán)境中，擁有不同的工作經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)水平。再加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的內(nèi)在特殊性，財(cái)務(wù)人員在應(yīng)用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》處理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問(wèn)題時(shí)便產(chǎn)生了職業(yè)判斷的選擇性，對(duì)收入標(biāo)準(zhǔn)理解的隨意性，使得不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)有很大的不同。另外，有部分房地產(chǎn)公司為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)，抓住尚無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)點(diǎn)確認(rèn)明確標(biāo)準(zhǔn)的漏洞，有意粉飾報(bào)表，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)尚非常的混亂。

3.財(cái)務(wù)人員刻意與稅法規(guī)定保持一致

現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅法上確認(rèn)收入原則，執(zhí)行的是國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)。根據(jù)文件精神，“企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入。”也就是說(shuō)稅法意義上的計(jì)稅收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)是合同簽訂標(biāo)準(zhǔn)。而會(huì)計(jì)上，根據(jù)財(cái)政部2006年2月15日頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》（第14號(hào)第二章）之規(guī)定，企業(yè)銷售商品，必須同時(shí)滿足五個(gè)條件時(shí)確認(rèn)收入。即，會(huì)計(jì)與稅法關(guān)于商品房銷售收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的規(guī)定存在很大差異。

目前，還存在相當(dāng)企業(yè)，為了配合稅務(wù)檢查，刻意保持與稅法的一致性，采取稅收為導(dǎo)向的預(yù)售收入確認(rèn)方法，造成了會(huì)計(jì)信息的不準(zhǔn)確、不真實(shí)。

三、改進(jìn)建議

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入確認(rèn)如此混亂的局面及其產(chǎn)生的主要原因，筆者經(jīng)慎重考慮提出以下改進(jìn)建議：

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，增強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的理解和掌握，以提供對(duì)報(bào)表使用者更加真實(shí)、準(zhǔn)確的信息。

2.財(cái)務(wù)人員要區(qū)分財(cái)務(wù)制度與稅收法規(guī)的不同，嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)處理。

3.財(cái)政部委派相關(guān)部門(mén)及早制定并下發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)的具體標(biāo)準(zhǔn)。

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