馮璐

自1992年鄧小平南方談話(huà)以來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)始進(jìn)入大幅度增長(zhǎng)階段，隨著經(jīng)濟(jì)制度的不斷變革，跟隨者中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來(lái)的還有中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。從2000年開(kāi)始，隨著中國(guó)的福利分房制度終止，中國(guó)的住房制度開(kāi)始全面進(jìn)入商品市場(chǎng)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格處在有增無(wú)減的狀態(tài)之下，尤其中國(guó)的一線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)更是節(jié)節(jié)攀升。2002年左右，北京三環(huán)的房?jī)r(jià)在3500元左右徘徊，而10年之后，北京三環(huán)的房?jī)r(jià)每平米價(jià)格在6萬(wàn)元左右。十年的時(shí)間，房?jī)r(jià)近乎增加了20倍，這就是一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)。除了新加坡外，亞洲收入最高的國(guó)家是日本，根據(jù)日本厚生勞動(dòng)省公布的2011年“勞動(dòng)者薪資構(gòu)造統(tǒng)計(jì)調(diào)查”數(shù)據(jù)顯示，東京都的人均月基本工資在37萬(wàn)2900日元，包括獎(jiǎng)金以及加班費(fèi)在內(nèi)的年均收入在595萬(wàn)7000日元左右；根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)聯(lián)合發(fā)布的北京市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況顯示，北京2013年城鎮(zhèn)人均收入為40321元，比上年增加10.6%。但是在東京山手線(xiàn)內(nèi)的60平方米左右的住宅價(jià)格約為5000萬(wàn)日元，而北京三環(huán)內(nèi)60平米的住宅價(jià)格為400萬(wàn)左右。這也就是說(shuō)，在東京，若將全部的收入用來(lái)買(mǎi)一套住房需要9年左右，而在北京則需要100年的時(shí)間。這種過(guò)高的房?jī)r(jià)，對(duì)于在這些城市工作生活的人們需要承擔(dān)巨大的壓力。租房可能是緩解這種壓力的方法之一，但是就中國(guó)的傳統(tǒng)觀點(diǎn)，買(mǎi)房依舊是人們奮斗和努力的目標(biāo)。

這種關(guān)于商品房?jī)r(jià)格快速增長(zhǎng)的狀態(tài)始于2000年的福利分房政策的終止，因此，從2003年開(kāi)始，政府就開(kāi)始一輪一輪的調(diào)控著持續(xù)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，期望能通過(guò)政策調(diào)控來(lái)抑制一下中國(guó)房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，直到2013年國(guó)五條的推出，依然沒(méi)有有效的將中國(guó)的房?jī)r(jià)控制在穩(wěn)定的范圍之內(nèi)。直至2014年初，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)以杭州為中心開(kāi)始出現(xiàn)了價(jià)格的下降。根據(jù)2014年2月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，新建商品住宅價(jià)格方面，與1月相比，70個(gè)大中城市中，環(huán)比價(jià)格下降的有8個(gè)城市，持平的有6個(gè)城市：對(duì)于二手房市場(chǎng)價(jià)格，與一月相比，環(huán)比價(jià)格下降的有4個(gè)城市，持平的有1 6個(gè)城市。由此我們可以看出，雖然環(huán)比價(jià)格下降的城市在逐漸增多，但是，更普遍的是各地的房?jī)r(jià)依然沒(méi)有下降。雖然我們?cè)谖恼麻_(kāi)始時(shí)陳述杭州的部分新開(kāi)樓盤(pán)開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格的下降，最高降幅達(dá)到50%，但是細(xì)數(shù)中國(guó)房?jī)r(jià)下降的幾個(gè)城市，以?xún)?nèi)蒙古的鄂爾多斯為首，包括浙江的溫州，海南的部分市縣，其房?jī)r(jià)下降的原因似乎都是根據(jù)最基本的供需原理來(lái)變化的，當(dāng)然這其中也包括杭州的部分樓盤(pán)。而對(duì)于北京、上海這些人口密集，外來(lái)人口居多的城市來(lái)說(shuō)，由于剛性需求的不斷增加，商品房的價(jià)格一直在有所上升。所以說(shuō)，政府一輪又一輪的商品房?jī)r(jià)格調(diào)控政策其有效之處也僅僅是將房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度放緩，而沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的抑制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。

截止今年兩會(huì)期間前夕，中央銀行的又一次降息，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫星條例》的正式實(shí)施，兩會(huì)上，有關(guān)房地產(chǎn)的話(huà)題又一次成為了熱點(diǎn)，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在做政府工作報(bào)告中也提出：“支持居民自住和改善住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。為此，關(guān)于如何更有效的對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控再次成為焦點(diǎn)問(wèn)題。

學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，及其價(jià)格漲落的分析直是比較關(guān)注的，自然也成為被熱議的話(huà)題之一。陸舉鋒、黃君彥（2011）提出隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的速度也日益繁榮，部分專(zhuān)家根據(jù)部分城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)以及供給過(guò)大的現(xiàn)象，基于價(jià)格增長(zhǎng)的因素提出房地產(chǎn)“泡沫”的說(shuō)法其實(shí)并不是根本的闡述了當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。由此，他們以西安為例，依據(jù)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提出一元線(xiàn)性回歸模型，從實(shí)際出發(fā)，結(jié)合理論，提出應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象的對(duì)策。此外，劉明勛、陳學(xué)濱（2012）也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范引起的種種問(wèn)題進(jìn)行探討分析，通過(guò)分析以上海和重慶為試點(diǎn)的稅收改革，運(yùn)用理論，討論了房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，并對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的稅制改革方向進(jìn)行了預(yù)測(cè)。除了理論界的研究之外，由于2014年上半期部分城市的房地產(chǎn)成交金額持續(xù)下降，導(dǎo)致部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌。下半年，政府加在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的眾多行政政策陸續(xù)取消，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控逐步回歸到市場(chǎng)化?！斗康禺a(chǎn)導(dǎo)刊》在2015年初，對(duì)2014年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了總結(jié)報(bào)告。總結(jié)了2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府調(diào)控，房?jī)r(jià)走勢(shì)等現(xiàn)狀。

通過(guò)以上對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)單的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，政府的管制對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的抑制是起到了一定的作用，但是想要更好的控制中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其不要重蹈日本90年代泡沫經(jīng)濟(jì)的覆轍，但是一味的追求政府的管制，而不去考慮市場(chǎng)的作用也是不可取的，所以我們應(yīng)該兼顧市場(chǎng)的作用，在市場(chǎng)作用之下適當(dāng)?shù)募又暮侠砉苤?，使中?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)沿著更好的方向發(fā)展。