楊 紅，徐銀東，鄖文聚

（1.國土資源部土地整治中心，北京 100035；2.中國人民大學公共管理學院，北京 100872）

土地是一切生產(chǎn)生活賴以存在的基礎，現(xiàn)代西方經(jīng)濟學更是將土地列為重要的社會生產(chǎn)要素，它是城市經(jīng)濟發(fā)展必不可少的重要支撐。土地分等反映城鎮(zhèn)之間土地的地域差異[1]，它綜合反映了一個地區(qū)的土地質(zhì)量[2～4]。城鎮(zhèn)土地分等定級為城鎮(zhèn)土地價格評估提供基礎，地價的高低反映出城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的好壞和土地等、級的高低[5]，而城市地價的高低又與區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展有著密切聯(lián)系，因此研究代表土地質(zhì)量的城鎮(zhèn)土地等別與城市經(jīng)濟的關(guān)系對于各地制定更加合理的地價和差異化土地政策具有重要意義。2014年國務院相繼發(fā)布了《國務院關(guān)于依托黃金水道推動長江經(jīng)濟帶發(fā)展的指導意見》、《長江經(jīng)濟帶綜合立體交通走廊規(guī)劃（2014～2020年）》，覆蓋11個省（市），長江經(jīng)濟帶成為我國區(qū)域發(fā)展的重要經(jīng)濟走廊。本文主要選取長江經(jīng)濟帶沿岸的38座地級城市，以其市轄區(qū)作為分析單元，重點分析它們的城鎮(zhèn)土地等別與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系，探索不同城市的土地等別差異及主要影響經(jīng)濟因素，從而為合理制定不同地區(qū)的土地等別和土地政策提供參考。

1 城市經(jīng)濟發(fā)展衡量指標

城市經(jīng)濟發(fā)展將會加快城市化進程，加大城市建設力度，擴大城市規(guī)模，開發(fā)更多的土地，對城市土地會投入更多的資源，使得土地綜合質(zhì)量不斷發(fā)生變化，這樣城市土地的價格也會受其影響發(fā)生變化。一個城市的經(jīng)濟發(fā)展可以用很多指標來衡量，丁珊選取了國內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等宏觀經(jīng)濟指標研究了房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)國民生產(chǎn)總值對房地產(chǎn)價格影響較大[6]；朱道林等在研究城市地價水平與經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系時，用地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、地方財政收入、地方財政支出、商品銷售總額、工業(yè)總產(chǎn)值等指標衡量經(jīng)濟的發(fā)展水平，探索對地價影響較大的宏觀經(jīng)濟因素[7]；張裕鳳等用國內(nèi)生產(chǎn)總值、財政收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等宏觀經(jīng)濟指標研究了呼和浩特市旗縣城鎮(zhèn)基準地價的影響因素，發(fā)現(xiàn)這些宏觀經(jīng)濟因素對基準地價影響較為突出[8]。張芬等用財政收入、固定資產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、國內(nèi)生產(chǎn)總值等經(jīng)濟指標探討了內(nèi)蒙古自治區(qū)部分盟（市）經(jīng)濟發(fā)展對土地價格的影響[9]；華文等在研究城市地價影響因素中用人均GDP、人均財政收入、人均消費品零售額、人均社會固定資產(chǎn)投資四項指標衡量城市經(jīng)濟發(fā)展水平[10]。

本文基于已有的研究文獻，選取了地區(qū)生產(chǎn)總值、地方財政收入、固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額、工業(yè)總產(chǎn)值等經(jīng)濟指標，比較分析長江經(jīng)濟帶城市城鎮(zhèn)土地等別與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系。

2 長江經(jīng)濟帶城市的選取

依據(jù)2014年9月國務院發(fā)布的《國務院關(guān)于依托黃金水道推動長江經(jīng)濟帶發(fā)展的指導意見》、《長江經(jīng)濟帶綜合立體交通走廊規(guī)劃（2014～2020年）》，長江經(jīng)濟帶橫跨我國東中西三大區(qū)域，覆蓋了上海、江蘇、浙江、安徽、江西、湖北、湖南、重慶、四川、云南、貴州等11個?。ㄊ校?，面積約205萬km2。據(jù)有關(guān)資料顯示，2013年末長江經(jīng)濟帶11?。ㄊ校┑某Ｗ∪丝跒?.82億人，占全國總?cè)丝诘?2.7%，GDP達到25.95萬億元，占全國GDP的45.6%[11]。從2014年的GDP增速來看，11個?。ㄊ校┲?0個省的增速高于全國的平均水平（7.4%），人口和生產(chǎn)總值均超過全國的40%。改革開放以來，長江經(jīng)濟帶已發(fā)展成為我國綜合實力最強、戰(zhàn)略支撐作用最大的區(qū)域之一。隨著這一規(guī)劃的出臺，長江經(jīng)濟帶已經(jīng)上升為國家重大戰(zhàn)略，是黨中央、國務院打造中國經(jīng)濟新支撐帶的重大戰(zhàn)略部署，沿岸城市的經(jīng)濟發(fā)展對中國區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展發(fā)揮著舉足輕重的作用。

本文選取長江經(jīng)濟帶11個?。ㄊ校?8個城市作為分析單元，分別是上海市、南京市、揚州市、泰州市、南通市、鎮(zhèn)江市、常州市、無錫市、蘇州市、杭州市、寧波市、湖州市、嘉興市、舟山市、紹興市、合肥市、馬鞍山市、蕪湖市、銅陵市、安慶市、池州市、九江市、武漢市、荊門市、黃岡市、鄂州市、黃石市、咸寧市、荊州市、宜昌市、岳陽市、重慶市、成都市、瀘州市、宜賓市、攀枝花市、貴陽市、昭通市；選取它們的市轄區(qū)城鎮(zhèn)土地等別，分析其城鎮(zhèn)土地等別與地區(qū)生產(chǎn)總值、地方財政收入、地方財政支出、固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額、工業(yè)總產(chǎn)值等經(jīng)濟指標之間的關(guān)系，這些指標數(shù)據(jù)主要來源于《中國城市統(tǒng)計年鑒2013》。

3 長江經(jīng)濟帶城市城鎮(zhèn)土地等別與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系

城市經(jīng)濟發(fā)展存在著不同程度的差異，這些差異不僅會影響城市的建設和發(fā)展，同時對城市土地的價值也會存在著較大的影響，進而會影響一個城市的土地價格[12,13]。因此分析代表不同土地質(zhì)量的土地等別與城市經(jīng)濟發(fā)展之間的關(guān)系，對于更好地了解經(jīng)濟發(fā)展對城市土地價格的影響具有重要意義。在研究分析中先對各經(jīng)濟指標與土地等別進行相關(guān)性分析，通常研究認為相關(guān)性系數(shù)的絕對值越接近于1，表示兩要素的相關(guān)關(guān)系越強；越接近于0，表示兩要素的關(guān)系越弱[14]。一般認為，相關(guān)性系數(shù)的絕對值在0.5～0.8之間，為顯著相關(guān)，如在0.8以上，則表示高度相關(guān)[15]。同時，由于選取的各項經(jīng)濟指標數(shù)量級相比較土地等別較大，因此取38所城市的各項經(jīng)濟指標從大到小的相對排序與土地等別進行比較分析（表1）。

表1 長江經(jīng)濟帶城市土地等別與主要經(jīng)濟指標Table 1 The urban land grading and major economic indicators in cities of the Yangtze River economic zone

（續(xù)表1）

3.1 城鎮(zhèn)土地等別與地區(qū)生產(chǎn)總值的關(guān)系

一個城市的地區(qū)生產(chǎn)總值是反映一座城市經(jīng)濟發(fā)展的最主要指標。從相關(guān)性檢驗來看，各城市的土地等別與地區(qū)生產(chǎn)總值的相關(guān)性系數(shù)絕對值達到0.704，說明這些城市的土地等別與地區(qū)生產(chǎn)總值之間存在著顯著的相關(guān)性。由于土地等別越小表示土地質(zhì)量越高，因此二者為正相關(guān)。

從圖1各城市地區(qū)生產(chǎn)總值大小相對排序和土地等別高低的對比分析圖可以看出，長江經(jīng)濟帶38個城市地區(qū)生產(chǎn)總值與土地等別之間總體上存在對應關(guān)系。地區(qū)生產(chǎn)總值排序靠前的城市，土地等別基本上都比較高，尤其是幾個省會城市和計劃單列市，如上海市土地等別為1等，地區(qū)生產(chǎn)總值排序第1，重慶市、武漢市、南京市、杭州市、成都市、寧波市（計劃單列市）土地等別均是4等，地區(qū)生產(chǎn)總值排序分別2、3、4、5、7、8，它們的土地等別高低與地區(qū)生產(chǎn)總值大小趨勢具有較高的吻合度。

而地區(qū)生產(chǎn)總值排序較為靠后的城市土地等別與地區(qū)生產(chǎn)總值相對排序的偏離程度較大，集中分布在8～10等的城市。這些城市多處于長江中上游，其中還有個別城市偏離較大，主要是土地等別較高，而地區(qū)生產(chǎn)總值排序較為靠后，如黃石市土地等別為6等，但它的地區(qū)生產(chǎn)總值排序則為30位；安慶市土地等別處于8等，而地區(qū)成產(chǎn)總值相對排序卻在34位；黃岡市的土地等別在9等，但地區(qū)生產(chǎn)總值相對排序在38位。說明這些城市的土地等別可能會更多地受宏觀經(jīng)濟以外的因素影響，如黃石市是武漢城市圈副中心城市，華中地區(qū)重要的原材料工業(yè)基地，也是國務院批準的沿江開放城市，擁有湖北地市首家保稅區(qū)—黃石（棋盤洲）保稅物流中心，同時還有著三縱三橫一環(huán)交通網(wǎng)，因此這些因素可能對黃石市土地等別的影響更大。

圖1 土地等別與地區(qū)生產(chǎn)總值折線分布Fig.1 The urban land grading and GDP in cities of the Yangtze River economic zone

3.2 城鎮(zhèn)土地等別與地方財政收入的關(guān)系

一般而言，地方財政收入是指政府部門在一定時期內(nèi)所取得的貨幣收入，同樣是衡量城市經(jīng)濟發(fā)展水平的一個重要指標。從相關(guān)性檢驗來看，這些城市土地等別與地方財政收入的相關(guān)性系數(shù)絕對值僅為0.598，表明雖然這些城市的土地等別與地方財政收入間有著正相關(guān)性，但相關(guān)性水平偏低。

從圖2中可以看出長江經(jīng)濟帶城市的地方財政收入大小相對排序與土地等別高低之間的對應關(guān)系。與地區(qū)生產(chǎn)總值排序相同，地方財政收入排序較靠前的城市土地等別都比較高，同樣地方財政收入排序較靠后的城市土地等別高低與地方財政收入大小相對排序吻合度較低，波動較大，主要集中在8～11等的城市，同樣主要是長江中上游城市。一些個別城市土地等別與地方財政收入排序偏離較大，同樣是等別較高，而地方財政收入偏低，如黃石市、舟山市和黃岡市，土地等別分別為6等、9等和9等，但它們的地方財政收入排序則分別為31、21和38，相差較大，其中黃石市和黃岡市的地區(qū)生產(chǎn)總值排序也與土地等別相差較大。

圖2 土地等別與地方財政收入折線分布Fig.2 The urban land grading and local fi nancial revenue in cities of the Yangtze River economic zone

3.3 城鎮(zhèn)土地等別與固定資產(chǎn)投資的關(guān)系

一個城市的經(jīng)濟發(fā)展活力通?？梢杂晒潭ㄙY產(chǎn)投資來反映，尤其是固定資產(chǎn)投資中的房地產(chǎn)投資更是對城市土地價格產(chǎn)生深遠影響。由相關(guān)性檢驗來看，這些城市土地等別與固定資產(chǎn)投資的相關(guān)性系數(shù)絕對值為0.75，顯著性校驗p值低于0.01，二者之間也是具有更加顯著的正相關(guān)性。

同時，從圖3中固定資產(chǎn)投資大小相對排序與土地等別高低間的吻合關(guān)系可以看出二者之間的吻合度也較好，整體偏離度較低。省會城市、計劃單列市以及長江下游城市的固定資產(chǎn)投資排序基本上比較靠前，同樣它們的城市土地等別也比較高，從二者偏離程度來看，土地等別在1～7等的城市土地等別與固定資產(chǎn)投資排序較為吻合，從8等安慶市到10等的荊門市等6座城市吻合度較差，其中黃石市、黃岡市仍然保持著較差的吻合度。

圖3 土地等別與固定資產(chǎn)投資折線分布Fig.3 The urban land grading and fi xed-asset investment in cities of the Yangtze River economic zone

3.4 城鎮(zhèn)土地等別與社會消費品零售總額的關(guān)系

社會消費品零售總額反映了一座城市的消費水平，對經(jīng)濟發(fā)展起著非常重要的作用。由相關(guān)性檢驗來看，這些城市土地等別與社會消費品零售總額的相關(guān)性系數(shù)絕對值為0.703，顯著性校驗p值低于0.01，與地區(qū)生產(chǎn)總值的相關(guān)性系數(shù)較為接近，表明這些城市的土地等別與社會消費品零售總額間也有著顯著的正相關(guān)性。

從圖4中可以看出長江經(jīng)濟帶城市的社會消費品零售總額大小相對排序與土地等別高低之間基本上也是存在著對應關(guān)系。二者的偏離情況與地區(qū)生產(chǎn)總值極為接近，一些城市社會消費品零售總額大小相對排序與城市土地等別吻合度較差，主要是蕪湖市、黃石市、馬鞍山市、九江市、安慶市、銅陵市、黃岡市、宜賓市，其中偏離程度最大的兩座城市是銅陵市和馬鞍山市。同樣，這些城市也主要集中在長江中上游。

圖4 土地等別與社會消費品零售總額折線分布Fig.4 The urban land grading and total retail sales of social consumer goods in cities of the Yangtze River economic zone

3.5 城鎮(zhèn)土地等別與工業(yè)總產(chǎn)值的關(guān)系

工業(yè)總產(chǎn)值主要反映一個地區(qū)的工業(yè)發(fā)展狀況，同時土地等別被用于確定工業(yè)用地最低出讓價標準的制定，因此土地等別與工業(yè)總產(chǎn)值存在更加密切的聯(lián)系，由相關(guān)性分析來看，這些城市土地等別與工業(yè)總產(chǎn)值的相關(guān)性系數(shù)絕對值達到了0.712，顯著性校驗p值低于0.01，二者之間有著顯著性程度僅次于固定資產(chǎn)投資。

從圖5工業(yè)總產(chǎn)值大小相對排序和土地等別高低吻合程度可以看出長江經(jīng)濟帶城市的工業(yè)總產(chǎn)值與土地等別之間的吻合度也較好。從具體城市單元來看，二者偏離程度較高的主要還是黃石市和黃岡市，但它們的偏離程度要普遍低于其他經(jīng)濟指標，這也說明了工業(yè)總產(chǎn)值指標與土地等別的關(guān)系同樣比較密切，是影響土地等別比較顯著的經(jīng)濟指標。

圖5 土地等別與工業(yè)總產(chǎn)值折線分布Fig.5 The urban land grading and gross industrial output value in cities of the Yangtze River economic zone

4 結(jié)論

經(jīng)過對長江經(jīng)濟帶38所城市的市轄區(qū)城鎮(zhèn)土地等別與相關(guān)經(jīng)濟指標的比較分析，可以得出以下結(jié)論：

（1）城鎮(zhèn)土地等別綜合反映了一個地區(qū)的土地質(zhì)量，它表現(xiàn)出了不同地區(qū)土地質(zhì)量的地域差異性，通過分析長江經(jīng)濟帶城市土地等別與經(jīng)濟指標之間的關(guān)系可以看出土地等別與地區(qū)生產(chǎn)總值、地方財政收入、固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額、工業(yè)總產(chǎn)值相關(guān)性系數(shù)絕對值分別為0.704、0.598、0.750、0.703、0.712，除了地方財政收入顯著性水平偏低，其他指標與土地等別的相關(guān)性較為顯著，其中，固定資產(chǎn)投資和工業(yè)總產(chǎn)值與土地等別的相關(guān)性水平較高，主要原因在于固定資產(chǎn)投資中包含著房地產(chǎn)投資、工業(yè)總產(chǎn)值則與工業(yè)用地密切相關(guān)。而地方財政收入相關(guān)性顯著水平最差，說明城市土地等別受地方財政收入影響較小，因此在城市土地價格的制定中應更加關(guān)注城市的固定資產(chǎn)投資與工業(yè)生產(chǎn)總值的影響，尤其是房地產(chǎn)投資和工業(yè)用地需求。

（2）從不同城市間來看，基本上反映了不同區(qū)域、不同等級的城市土地等別相差較大，從這些城市的各項經(jīng)濟指標來看，也存在著區(qū)域、等級差異，這些城市土地等別差異和經(jīng)濟指標間的差異有著較高的一致性，如從城市所處區(qū)域來看，長江下游城市的土地等別和各項經(jīng)濟指標普遍要高于長江中上游城市，這與我國目前地域經(jīng)濟發(fā)展狀況基本吻合；從不同等級城市來看，省會城市、計劃單列市、地區(qū)中心城市土地等別與各項經(jīng)濟指標也比較靠前，基本符合土地等別與各經(jīng)濟指標間的顯著正相關(guān)性。

（3）個別城市的土地等別與各項經(jīng)濟指標偏離程度較大，如黃岡市、黃石市，基本上土地等別較高，各項經(jīng)濟指標則偏低，尤其是長江中上游的一些城市都不同程度的存在某些經(jīng)濟指標與土地等別高低吻合度較差，對于這類城市在確定城市基準地價的時候，尤其是工業(yè)用地價格，需要更多地考慮城市的基本經(jīng)濟狀況及需求，不能僅以土地等別來確定各類土地價格，同時地方政府也需要綜合考慮本地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展狀況來制定合理的土地政策，促進地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。

References)

[1]馮小麗,楊小雄,何志明,等.多因素綜合評價與地價驗證法在市域尺度城鎮(zhèn)土地分等中的應用[J].廣西師范學院學報(自然科學版),2006,23(3):54-58.Feng X L, Yang X X, He Z M, et al.Multi-factor synthetic evaluation and land price verification in the research in to urban land classi fi cation of city territory[J].Journal of Guangxi Teachers Education University (Natural Science Edition), 2006,23(3):54-58.

[2]鮑海君,徐保根,馮科,等.農(nóng)用地自然質(zhì)量等級劃分的可拓評價方法[J].上海國土資源,2011,32(4):38-42.Bao H J, Xu B G, Feng K, et al.Natural quality of farmland grading based on extension method[J].Shanghai Land & Resources,2011,32(4):38-42.

[3]祝錦霞,徐保根,鮑海君.縣級耕地質(zhì)量等級評定方法研究[J].上海國土資源,2015,36(1):31-35,48.Zhu J X, Xu B G, Bao H J.Methods for assessing cultivated land quality at the county-level[J].Shanghai Land & Resources,2015,36(1):31-35,48.

[4]溫曉華.省級市縣級鄉(xiāng)鎮(zhèn)級土地質(zhì)量地球化學評估方法及典型地區(qū)成果分析[J].上海國土資源,2013,34(4):71-76.Wen X H.Analysis of the contrasts in geochemical methods used to assess land quality among different land use classes (province,county, and town) in a typical region[J].Shanghai Land &Resources, 2013,34(4):71-76.

[5]毛良祥,許書平,范黎.城鎮(zhèn)土地分等研究的進展及問題[J].中國國土資源經(jīng)濟,2006,19(3):26-28.Mao L X, Xu S P, Fan L.The progress and problems in urban land gradation studies[J].Natural Resource Economics of China,2006,19(3):26-28.

[6]丁珊.房地產(chǎn)價格波動與宏觀經(jīng)濟指標關(guān)系的實證研究[J].中國物價,2007,(7):48-51.Ding S.An empirical analysis for relationship between real estate price fluctuations and macro-economic index[J].China Price,2007,(7):48-51.

[7]朱道林,董瑪力.城市地價水平與經(jīng)濟發(fā)展水平關(guān)系分析—以長江三角洲主要城市為例//中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會.估價專業(yè)的地方化與全球化國際估價論壇論文集[C].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2008:147-154.Zhu D L, Dong M L.The relationship between urban land price level and the level of economic development: Taking the major cities in Yangtze River Delta as an example//China Institute of Real Estate Appraisers and Agents.International Valuation Forum Proceedings[C].Beijing: China Architecture & Building Press,2008: 147-154.

[8]張裕鳳,李靜.呼和浩特市旗縣城鎮(zhèn)基準地價及影響因素比較分析[J].地理研究,2007,26(2):374-382.Zhang Y F, Li J.Comparative analysis about reference land price and its in fluencing factor of the towns in Hohhot[J].Geographical Research, 2007,26(2):374-382.

[9]張芬,張裕鳳.經(jīng)濟發(fā)展對土地價格的影響—以內(nèi)蒙古自治區(qū)部分盟(市)中心城市為例[J].西部資源,2012,(4):186-188.Zhang F, Zhang Y F.The impact of economic development on land prices: A case study of some central cities of the Inner Mongolia[J].Western Resources, 2012,(4):186-188.

[10]華文,范黎,吳群,等.城市地價水平影響因素的相關(guān)分析—以江蘇省為例[J].經(jīng)濟地理,2005,25(2):203-205.Hua W, Fan L, Wu Q, et al.Regression analysis of urban land value in fluencing factors: For Jiangsu province[J].Economic Geography,2005,25(2):203-205.

[11]朱道林,徐思超.長江經(jīng)濟帶城市地價水平與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系[J].中國發(fā)展,2015,15(3):39-45.Zhu D L, Xu S C.Relationship between land price regional and economic development in cities of Yangtze River economic zone[J].China Development, 2015,15(3):39-45.

[12]彭立勛,楊岳,劉馨.上海地價動態(tài)更新體系建立研究[J].上海國土資源,2011,32(1):45-49,53.Peng L X, Yang Y, Liu X.Study on dynamic update system for land price in Shanghai[J].Shanghai Land & Resources, 2011,32(1):45-49,53.

[13]楊岳,張永珍.構(gòu)建上海市地價管理體系的設想[J].上海地質(zhì),2009,30(3):24-27,31.Yang Y, Zhang Y Z.Tentative plan on the establishment of land price administration system in Shanghai[J].Shanghai Geology,2009,30(3):24-27,31.

[14]艾建國,吳群.不動產(chǎn)估價[M].北京:中國農(nóng)業(yè)出版社,2002:15-24,158-159.Ai J G, Wu Q.Real estate appraisal[M].Beijing: China Agriculture Press, 2002: 15-24,158-159.

[15]徐建華.現(xiàn)代地理學中的數(shù)學方法[M].北京:高等教育出版社,2002:37-38.Xu J H.Mathematical methods in modern geography[M].Beijing:Higher Education Press, 2002:37-38.