丁敏

摘 要：本文首先綜述了長三角區(qū)域房價差異的國內相關研究成果；其次從縱向、橫向方面闡述了長三角各主要城市房價水平，通過數(shù)據(jù)分析確定出四個最重要的影響房價區(qū)域差異的因素，依次為經濟發(fā)展水平、人均消費水平、土地價格、住房保障制度；再次分析了這些因素對于房價漲跌的作用機制；最后給出了因地制宜調控房價、完善住房保障制度、合理配置土地資源三方面的政策建議。

關鍵詞：長三角 房價 區(qū)域差異

一、引言

21世紀，長三角城市房價持續(xù)高速上升，影響其經濟發(fā)展，進而影響長三角城市的外商投資和人才引進，危及長三角經濟社會的健康發(fā)展。我國長三角地區(qū)由于經濟發(fā)展的不平衡和自然資源存量的不平衡性而產生了房價區(qū)域性。對于長三角房價區(qū)域差異的研究，國內有學者進行過相關探討。位志宇，楊忠直運用協(xié)整檢驗得出了這三地可以依據(jù)其他地區(qū)房價的變動及對自己的貢獻度來預估本地的房價走勢[1]。這篇文章采用了一個新的視角：研究長三角地區(qū)不同行政區(qū)劃的房地產市場之間的相互影響。齊淑蘭主要采用2000～2004年房地產市場的數(shù)據(jù)，揭示了需求差異是決定長三角地區(qū)城市間房屋價格差異的主要因素，供給因素起到的作用較弱[2]。胡榮才，劉曉嵐通過實證分析分析了貨幣政策對區(qū)域房價差異的影響，結果顯示貨幣政策對房價具有一定宏觀調控作用。[3]李嵐進行定性和定量分析，闡明我國貨幣供應量對房地產價格的影響并指明這種影響具有地區(qū)差異性。[4]

綜上所述，學術界對于長三角房價區(qū)域差異的研究主要集中在對宏觀層面上，而對于區(qū)域性分析較少。其次因素分析主要集中于貨幣政策和貨幣供應量的分析上，而對于其他影響房價的重要因素并未過多的分析研究。針對國內研究中出現(xiàn)的一些不足，在學習和借鑒不同學者有關觀點和理論的基礎上，從一個新的視角來分析長三角房價區(qū)域差異的影響因素。

二、房價區(qū)域差異因素分析

（一）人均消費水平。當前房價呈現(xiàn)供不應求的現(xiàn)狀與長三角地區(qū)人均消費水平在全國居高有很大關系。2012年，上海市人均消費支出已達2.5萬元；浙江7市平均數(shù)接近1.8萬元，達到17484.56元；而江蘇8市居民人均消費水平為20238.88元，比長三角16城市平均水平少1356.43元，比浙江7市平均水平高出2754.32元，比上海市低了6015元。一個地區(qū)的人均居民消費水平越高，越會拉動內需，促進當?shù)亟洕l(fā)展，進而吸引外地人口大量流入，本地人口也因此增多，對住房的需求也加大，房地產商借此加大對于房地產的投資，從而帶動了房地產行業(yè)的發(fā)展，造成房地產市場的供需情況發(fā)生變化，當供大于求時，房價趨于下跌趨勢；當供不應求時，房價區(qū)域上升趨勢。故不同區(qū)域人均消費水平不同，會導致區(qū)域間的房價產生差異。

（二）土地價格。土地價格是房價的最重要成本之一，土地價格和房價之間究竟有什么聯(lián)系呢？一方面土地價格的上漲會帶動房價上漲，地價上升會引起房地產開發(fā)商的生產成本增加，成本增加會直接導致房地產開發(fā)商的投資規(guī)模下降，房地產市場的供給減少，最終影響房價。從另一方面來看，房價上漲也會帶動地價的上漲，當房地產市場處于繁榮時，房價處于高價狀態(tài)下，房地產投資商預計未來地價還會繼續(xù)上漲，會積極報名參加當?shù)卣M織的國有土地招拍掛活動，開發(fā)商參加越多競爭越激烈，政府出讓地價隨之升高，地價上漲本質是開發(fā)商對未來房價上漲預計?？梢娫趧討B(tài)狀態(tài)下，同一區(qū)域的房價上漲會推動地價上漲。從這兩方面可以看出，房價與地價在一定范圍內、一定條件下是相互作用，相互影響的。

（三）住房保障制度。保障房是市場經濟條件下政府提供的一個“公共產品”。長三角各城市基本都有自己的一套保障房制度，但是具體實施的效果不盡相同。這也是導致各地房價差異性顯著的一個重要原因。住房保障對于房價影響要從兩個方面分析：首先是住房保障使中低收入人群的住房問題得到解決，從而穩(wěn)定市場預期，促使那些持有空置住房的人將住房投入流通領域，進一步增加供給，平抑房價。與此同時，根據(jù)房地產市場的供求狀況，政府確定保障房的投放量，直接調節(jié)房地產市場供求關系，從而調整房價的漲跌。另一方面，住房保障的進一步完善，會使低收入群體有更多的錢投向住房以外的其他消費，從而拉動內需，帶動宏觀經濟增長，間接影響房價的波動狀況。

三、政策建議

（一）因地制宜地調控房價。從以上的分析中可以看出，長三角房價區(qū)域差異存在多方面多層次的原因，所以在不同城市實施房價調控政策時要因地制宜，根據(jù)長三角三大城市群的不同經濟發(fā)展水平、土地價格、居民收入和消費能力、基礎設施建設、交通狀況等，有的放矢，而不能采取“一刀切”的做法。

（二）合理配置土地資源。要注重發(fā)揮市場機制的作用，合理配置土地資源。首先根據(jù)經驗，地方政府的主要財政來源是土地財產稅和房地產稅，因此必須著手房地產稅制改革，從制度上改變地方政府財政收入方式，才能從根本上平抑土地價格；其次是要明確土地產權制度，當前中國地價不穩(wěn)定很大一部分原因是土地產權不明晰；最后是建立完善的土地資源管理體制，實現(xiàn)土地資源的垂直管理，及土地市場的管理由獨立機構進行。

（三）完善住房保障制度。首先要明確幾個問題，一是住房保障對象問題，保障房除了保障城市中低收入群體外，也必須把城市外來務工人員納入保障房體系，這樣能夠確保社會的和諧與穩(wěn)定；二是資金籌集問題，按照多渠道籌措的原則，從地價招拍收入和住房公積金中適當安排一部分用于保障房建設，確保保障房建設落到實處；三是分配機制問題，要確保保障房公平公正地分配到住房困難群體手中，必須根據(jù)消費者的收入水平和當前住房情況來判斷其是否具有享受保障房的資格。只有做好這三點，才能確保住房保障制度的有效運行。

參考文獻：

[1]位志宇，楊忠直.長三角房價走勢的趨同性研究[J].南京師大學報（社會科學版），2007，03：43-48.

[2]齊淑蘭.長三角16城市房地產價格波動差異研究[D].寧波大學，2009.

[3]胡榮才，劉曉嵐.貨幣政策影響房價的區(qū)域差異性——基于省際面板數(shù)據(jù)的實證研究[J].南京財經大學學報，2010，04：7-13.

[4]李嵐.我國貨幣供應量影響房地產價格的區(qū)域差異分析[D].天津財經大學，2012.

[5]各省市統(tǒng)計年鑒.

作者簡介：

丁 敏 （1993-）女，漢，安徽馬鞍山人，安徽大學經濟學院，2012級本科生，經濟學專業(yè)。

（作者單位：安徽大學經濟學院 安徽合肥市 230601）