蘇琳

國(guó)務(wù)院日前公布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。歷經(jīng)10年，國(guó)家出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)，支持鼓勵(lì)“以房養(yǎng)老”?！耙苑筐B(yǎng)老”與近期社會(huì)熱議的養(yǎng)老地產(chǎn)有怎樣的區(qū)別與關(guān)系？將給我國(guó)養(yǎng)老保障制度帶來(lái)哪些影響？

作為全球惟一老年人數(shù)量超億的發(fā)展中國(guó)家，嚴(yán)峻的老齡化形勢(shì)，昭示著現(xiàn)在和未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)養(yǎng)老保障制度將面臨艱巨的考驗(yàn)。國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》提出，到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品更加豐富，市場(chǎng)機(jī)制不斷完善，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展?！兑庖?jiàn)》同時(shí)提出，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。

為養(yǎng)老保障拾遺補(bǔ)缺

“以房養(yǎng)老”從本質(zhì)上講是一種金融服務(wù)工具和產(chǎn)品，是一種自愿的、可選擇的養(yǎng)老方式，不是養(yǎng)老政策

作為一項(xiàng)在國(guó)外非常普遍的保險(xiǎn)項(xiàng)目，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”在中國(guó)似乎有些“水土不服”。一些人認(rèn)為，在這個(gè)時(shí)機(jī)推出“以房養(yǎng)老”是為了減輕政府統(tǒng)籌養(yǎng)老金的負(fù)擔(dān)。甚至還有人認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”就是要老百姓用自己的房子養(yǎng)老，是政府變相推卸養(yǎng)老責(zé)任的表現(xiàn)。

對(duì)于如上看法，專家明確表示，這是誤讀。

“‘以房養(yǎng)老從本質(zhì)上講是一種金融服務(wù)工具和產(chǎn)品，是市場(chǎng)行為。它是一種自愿的、可選擇的養(yǎng)老方式，是養(yǎng)老保障制度的有益補(bǔ)充，而不是養(yǎng)老政策?！敝袊?guó)人民大學(xué)教授鄭功成認(rèn)為，《意見(jiàn)》的目的是為老年人構(gòu)建一個(gè)盡可能完善的養(yǎng)老保障體系。其核心是政府要加大公共投入、加大支持力度、加快發(fā)展步伐，可以將其視作我國(guó)政府為積極適應(yīng)人口老齡化進(jìn)程而發(fā)出的高度重視養(yǎng)老服務(wù)的信號(hào)。

“‘以房養(yǎng)老的目的是要盤活房子這一‘沉睡的資本，讓其通過(guò)市場(chǎng)手段獲取新的收益，增加養(yǎng)老金的絕對(duì)值，提高老年人晚年生活品質(zhì)?！敝袊?guó)社科院世界社保研究中心主任鄭秉文表示，“以房養(yǎng)老”既不可能成為養(yǎng)老保障的主流方式，更不是由政府主導(dǎo)的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)與養(yǎng)老服務(wù)的替代品，它只是讓“養(yǎng)老”多了一種選擇而已。

中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，在現(xiàn)階段推出“以房養(yǎng)老”是合適的。

10年前未設(shè)立的法律法規(guī)，如今多已完善，特別是2007年頒布的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》明確規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，為房產(chǎn)抵押提供了法律法規(guī)層面的保障。這意味著，在我國(guó)實(shí)行“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”的最重要條件已經(jīng)具備。

莫與養(yǎng)老地產(chǎn)混為一談

與“以房養(yǎng)老”不同，養(yǎng)老地產(chǎn)是一項(xiàng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)新，是為老年群體量身定制的特殊社區(qū)

近期，“養(yǎng)老地產(chǎn)”也是個(gè)熱詞，但不少人卻將它與“以房養(yǎng)老”混為一談。

與本質(zhì)上是一種金融創(chuàng)新的“以房養(yǎng)老”不同，養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)新。簡(jiǎn)而言之，養(yǎng)老地產(chǎn)就是從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃、裝飾標(biāo)準(zhǔn)，到健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)和日常起居呵護(hù)，無(wú)不體現(xiàn)適老化設(shè)計(jì)，并配備有相應(yīng)設(shè)施設(shè)備和專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的地產(chǎn)項(xiàng)目。二者是完全不同的概念。

但不容置疑的是，隨著“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)的推進(jìn)，也將促動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展。質(zhì)量上乘的“老年村”，將是推動(dòng)老年人置換自有房產(chǎn)的重要推動(dòng)力。

近年來(lái)，養(yǎng)老地產(chǎn)正在吸引越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)和保險(xiǎn)公司進(jìn)入。自2009年泰康人壽獲得險(xiǎn)企投資養(yǎng)老地產(chǎn)第一張牌照后，多家保險(xiǎn)公司均開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)；2012年前后，險(xiǎn)企投資養(yǎng)老地產(chǎn)熱情高漲。目前，國(guó)內(nèi)有7家保險(xiǎn)公司進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，險(xiǎn)企投資養(yǎng)老地產(chǎn)的資金約1000億元。

從目前在建或?qū)⒔ǖ捻?xiàng)目看，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有多種模式：一是建設(shè)與運(yùn)營(yíng)為同一主體；二是與開發(fā)商合作的模式；三是保險(xiǎn)公司采取股權(quán)投資的模式進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，通過(guò)戰(zhàn)略性或財(cái)務(wù)性投資運(yùn)作較成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)，以獲得投資回報(bào)，并與自身保險(xiǎn)業(yè)務(wù)形成協(xié)同效應(yīng)。

“‘開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，無(wú)疑是養(yǎng)老地產(chǎn)提速發(fā)展的新機(jī)遇?！倍辔火B(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商表示，隨著老齡化社會(huì)的加速到來(lái)，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展空間巨大，長(zhǎng)期投資回報(bào)率可觀，因而對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)普遍看好。

多元養(yǎng)老體系可期待

公辦養(yǎng)老托底，市場(chǎng)養(yǎng)老主打，多條腿走路是養(yǎng)老由事業(yè)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)的可行路徑

“以房養(yǎng)老”在實(shí)際操作中還面臨著房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、傳統(tǒng)觀念等諸多阻力。未來(lái)這項(xiàng)政策在試點(diǎn)過(guò)程中該如何順利推進(jìn)？

孟曉蘇認(rèn)為，試點(diǎn)應(yīng)著重解決3方面問(wèn)題：一是組織保險(xiǎn)業(yè)的人力、財(cái)力，對(duì)這項(xiàng)新的保險(xiǎn)產(chǎn)品進(jìn)行開發(fā)研究，在試點(diǎn)地域選擇上，可選擇房?jī)r(jià)較高、漲幅預(yù)期穩(wěn)定的城市。二是在試點(diǎn)人群選擇上，可先從無(wú)子女家庭和“失獨(dú)家庭”起步，再根據(jù)需要擴(kuò)大到有愿望的其他老人家庭。三是集合多部門力量，共同進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，處理好抵押房屋的權(quán)屬關(guān)系，減免入保老人房屋交易稅與所得稅等相關(guān)稅費(fèi)，降低保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅負(fù)等等。

另外，對(duì)于“一些房地產(chǎn)項(xiàng)目打著養(yǎng)老地產(chǎn)之名行賣房之實(shí)”等養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)存在的亂象，也不能忽視。中國(guó)農(nóng)科院副研究員盧布認(rèn)為，市場(chǎng)的混亂與標(biāo)準(zhǔn)缺失有一定關(guān)系，需要有關(guān)部門嚴(yán)格管理，同時(shí)需要完善扶持政策，給予開發(fā)商一個(gè)整合軟硬件的過(guò)程，幫助其捋順開發(fā)模式，逐步改變養(yǎng)老地產(chǎn)存在的政策配套不完善、融資渠道缺乏、運(yùn)營(yíng)模式模糊等問(wèn)題。

盡管我國(guó)商業(yè)化養(yǎng)老時(shí)代尚未來(lái)臨，試點(diǎn)推進(jìn)面臨諸多困境，但包括“以房養(yǎng)老”在內(nèi)的多元化養(yǎng)老體系仍值得期待。