摘要：隨著中國(guó)城市化的進(jìn)程，住房商品化的發(fā)展與普遍化，呈現(xiàn)出了一種新型的維權(quán)方式——即業(yè)主維權(quán)。業(yè)主維權(quán)簡(jiǎn)而言之就是小區(qū)業(yè)主以個(gè)人無(wú)組織的形式或者以集體組織的形式維護(hù)自身的合法權(quán)益。據(jù)統(tǒng)計(jì)，業(yè)主維權(quán)已經(jīng)成為當(dāng)前城市生活中一種重要的內(nèi)容。隨著近幾年學(xué)者倡導(dǎo)的公民社會(huì)的來(lái)臨，業(yè)主維權(quán)也逐漸由產(chǎn)權(quán)向公民權(quán)轉(zhuǎn)化和過(guò)渡，筆者首先圍繞業(yè)主維權(quán)這一中心，總結(jié)關(guān)于業(yè)主維權(quán)的相關(guān)理論，調(diào)查分析當(dāng)前業(yè)主維權(quán)的現(xiàn)狀，并結(jié)合“公民化社會(huì)”理論提出新形勢(shì)下進(jìn)行業(yè)主維權(quán)的策略研究。

關(guān)鍵詞：業(yè)主維權(quán)；產(chǎn)權(quán)；公民權(quán)；城市化

中圖分類號(hào)：D922.181文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2015）05-0010-03

作者簡(jiǎn)介：李昊（1966-），男，漢族，山東蓬萊人，碩士，遼寧成功金盟律師事務(wù)所中級(jí)律師，研究方向：民商法。

住房是城市居民的最基本需要，隨著我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的改革，同時(shí)也帶來(lái)了住房商品化的改革。1998年國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》同樣也徹底改變了以往“單位分房”的方式，因此逐漸出現(xiàn)“個(gè)人購(gòu)房”這一方式，并日益盛行，至今已經(jīng)成為城市居民最為普遍的購(gòu)房方式。隨著商品房小區(qū)的出現(xiàn)，出現(xiàn)了不同的利益關(guān)系主體，主要包括“業(yè)主”、“物業(yè)公司”以及“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”這三種權(quán)益力量。筆者圍繞業(yè)主維權(quán)這一中心，總結(jié)關(guān)于業(yè)主維權(quán)的相關(guān)理論，調(diào)查分析當(dāng)前業(yè)主維權(quán)的現(xiàn)狀，并結(jié)合“公民化社會(huì)”理論提出新形勢(shì)下進(jìn)行業(yè)主維權(quán)的策略研究。

一、業(yè)主維權(quán)的內(nèi)涵

明確清晰業(yè)主維權(quán)的深刻內(nèi)涵是保障業(yè)主維權(quán)順利進(jìn)行的重要理論前提和基礎(chǔ)。明確清晰業(yè)主維權(quán)的內(nèi)涵首先要分析了解在業(yè)主維權(quán)的實(shí)際中所涉及的權(quán)利主體以及相互之間的利益關(guān)系形勢(shì)，在此基礎(chǔ)之上進(jìn)一步明確界定業(yè)主維權(quán)的主要內(nèi)容。

業(yè)主維權(quán)運(yùn)動(dòng)簡(jiǎn)而言之就是業(yè)主以及業(yè)主集體組織，即“業(yè)主委員會(huì)”為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，組織業(yè)主與相對(duì)立的權(quán)利主體進(jìn)行的維權(quán)對(duì)話或者斗爭(zhēng)。在此定義基礎(chǔ)之上，筆者解釋“業(yè)主”的定義以及業(yè)主權(quán)益的來(lái)源。業(yè)主即房屋產(chǎn)權(quán)以及使用權(quán)的所有人，業(yè)主權(quán)益是伴隨個(gè)體購(gòu)買房屋活動(dòng)結(jié)束時(shí)而誕生的一系列受國(guó)家法律法規(guī)保護(hù)的權(quán)利和權(quán)益。筆者進(jìn)一步分析業(yè)主維權(quán)的實(shí)際中所涉及的權(quán)利主體主要包括業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商、社區(qū)居委會(huì)、地方行政主管部門等幾個(gè)基本的權(quán)利主體或利益主體。這些權(quán)利主體實(shí)際上也說(shuō)明了相互之間的利益關(guān)系。筆者總結(jié)這些權(quán)利主體之間的利益關(guān)系，總結(jié)得出六對(duì)主要的利益關(guān)系形勢(shì)，主要包括業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主與業(yè)委會(huì)、業(yè)委會(huì)與居委會(huì)、業(yè)委會(huì)與地方行政主管部門以及業(yè)主與業(yè)主。

目前業(yè)主維權(quán)的實(shí)際行動(dòng)主要包括兩方面的內(nèi)容，其中最主要的一方面也是最經(jīng)常發(fā)生的一方面是業(yè)主圍繞房屋質(zhì)量問(wèn)題和購(gòu)房合同問(wèn)題和開(kāi)發(fā)商展開(kāi)的維權(quán)行動(dòng)。另一個(gè)方面是在業(yè)主的日常生活中為了維護(hù)自治權(quán)以及生活服務(wù)權(quán)等合法權(quán)益和物業(yè)公司之間展開(kāi)的維權(quán)行動(dòng)。筆者結(jié)合實(shí)際情況，并總結(jié)相關(guān)理論，闡述業(yè)主維權(quán)中“權(quán)益”的主要內(nèi)容。

（一）建筑物部分所有權(quán)（“物”權(quán)）

當(dāng)業(yè)主完成對(duì)于房屋購(gòu)買行為之時(shí)就擁有了對(duì)應(yīng)建筑物的部分所有權(quán)，即對(duì)建筑物部分區(qū)域以及相應(yīng)的公共區(qū)域所享有的所有權(quán)以及使用權(quán)。從根本上來(lái)講這種權(quán)益是一種針對(duì)具體的物質(zhì)性的權(quán)益，主要是對(duì)于“物”（房屋不動(dòng)產(chǎn)）的占有、使用以及收益等相關(guān)合法權(quán)益，主要體現(xiàn)業(yè)主和不動(dòng)產(chǎn)之間的利益關(guān)系，主要的利益關(guān)系對(duì)象是小區(qū)業(yè)主和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。主要的維權(quán)現(xiàn)象包括：房屋質(zhì)量問(wèn)題、合同違約、房屋面積縮水、產(chǎn)權(quán)證等方面違規(guī)違約等問(wèn)題。

（二）社區(qū)自治權(quán)（“治”權(quán)）

社區(qū)自治權(quán)主要是指小區(qū)業(yè)主的自我管理權(quán)，以及由此衍生出來(lái)的享有小區(qū)物業(yè)公司的合法服務(wù)的權(quán)益。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》的規(guī)定，新建商品房小區(qū)可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，并同時(shí)賦予了業(yè)主和業(yè)委會(huì)所相應(yīng)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。從實(shí)質(zhì)上看，業(yè)主和業(yè)委會(huì)所享有的這些權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)共同構(gòu)成了一種社區(qū)自治權(quán)。對(duì)這種權(quán)利的侵權(quán)則主要表現(xiàn)為國(guó)家公權(quán)力和市場(chǎng)私權(quán)利對(duì)業(yè)主私權(quán)利的侵犯，如有些小區(qū)出現(xiàn)的物業(yè)公司以“管理者”身份自居阻撓和破壞業(yè)委會(huì)通過(guò)招投標(biāo)方式自主選聘新物業(yè)；居委會(huì)、街道辦操縱業(yè)委會(huì)的成立、換屆、改選工作等。另外物業(yè)公司的侵權(quán)現(xiàn)象主要包括：物業(yè)公司違背小區(qū)業(yè)主自愿的原則，物業(yè)公司收費(fèi)偏高或者收費(fèi)不合理；物業(yè)服務(wù)質(zhì)量以及服務(wù)態(tài)度沒(méi)有達(dá)到合同上雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)；部分物業(yè)公司濫用甚至于侵占小區(qū)業(yè)主的公共設(shè)施等等。

二、業(yè)主維權(quán)的走向：從“產(chǎn)權(quán)”走向“公民權(quán)”

（一）“公民”的形成

我國(guó)對(duì)于公民的定義以及研究一直以來(lái)局限于政治學(xué)的領(lǐng)域，即公民是國(guó)家的合法居民，是一種抽象的選民身份以及擁有相應(yīng)的合法權(quán)利。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市化進(jìn)程的深入。公民不僅僅屬于政治范疇，更加屬于社會(huì)范疇。因此近年來(lái)社會(huì)學(xué)也加深了對(duì)于公民的研究。劉安認(rèn)為，城市社區(qū)自我管理與自我治理的實(shí)踐活動(dòng)逐步推進(jìn)著城市社區(qū)的自治，在這一系列的實(shí)踐活動(dòng)之中，業(yè)主以及業(yè)主委員會(huì)扮演著公民的角色。社會(huì)學(xué)視角下的“公民”要求回歸到“具體的個(gè)人”，實(shí)現(xiàn)從“文本的公民”到“實(shí)踐的公民”的轉(zhuǎn)變。就其現(xiàn)實(shí)性而言，“公民”是一種有血有肉的主體，并具有明確的利益需求。公民的社會(huì)學(xué)視角所關(guān)注的是在一定的社會(huì)結(jié)構(gòu)以及具體實(shí)踐過(guò)程當(dāng)中的居民擁有合法的公民權(quán)。業(yè)主維權(quán)中的公民權(quán)以及公民的形成主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

首先，隨著我國(guó)城市化的進(jìn)程以及商品購(gòu)房的普遍，業(yè)主作為房屋的所有者以及使用者，是物業(yè)產(chǎn)權(quán)的所有人這種相對(duì)于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的單位分房的新型利益關(guān)系以及所有關(guān)系，所導(dǎo)致的新型身份構(gòu)成了新型的社會(huì)力量。通過(guò)私有產(chǎn)權(quán)的獲得，從而賦予業(yè)主自身在人格上的獨(dú)立和自主，并表現(xiàn)出鮮明的利益主體性。在這個(gè)意義上，業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)的獲得，為其自身新的主體性的形成提供了一個(gè)重要的“物”的基礎(chǔ)。

其次，業(yè)主維護(hù)自身的產(chǎn)權(quán)合法權(quán)益，在具體的實(shí)踐過(guò)程當(dāng)中體現(xiàn)了一系列的經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)和法律的觀念和理念，例如維護(hù)業(yè)主的合法自治權(quán)；通過(guò)選舉或者招標(biāo)的方式自主選擇或者解聘物業(yè)公司；自主組織主委員會(huì)的選舉、換屆、罷免；以業(yè)主委員會(huì)為代表進(jìn)行一系列的業(yè)主維權(quán)，這些實(shí)踐活動(dòng)不僅是業(yè)主維護(hù)自身的合法權(quán)益，更是促進(jìn)了社會(huì)新型群體以及力量的成形，即新型公民身份的誕生。

最后，業(yè)主維權(quán)過(guò)程中對(duì)建筑物部分所有權(quán)、社區(qū)自治權(quán)和公民權(quán)的維護(hù)、訴求和主張實(shí)際上也是使自己“成為公民”的過(guò)程。這個(gè)過(guò)程的基本特征是，“法”成為貫穿始終的中心樞紐。業(yè)主維權(quán)的過(guò)程在最根本意義上變成了業(yè)主不斷學(xué)法、懂法、用法、護(hù)法的過(guò)程，并彰顯出強(qiáng)烈的法權(quán)意識(shí)，從而在實(shí)踐中重建了公民與國(guó)家之間的法律契約關(guān)系。

（二）公民權(quán)的內(nèi)涵

公民的視角下的業(yè)主維權(quán)主要實(shí)現(xiàn)了由“產(chǎn)權(quán)”向“公民權(quán)”的過(guò)渡，主要探討在業(yè)主的維權(quán)實(shí)踐過(guò)程當(dāng)中公民權(quán)利意識(shí)的構(gòu)建，以及公民權(quán)的主體性構(gòu)建等問(wèn)題。

筆者針對(duì)公民權(quán)的理論研究進(jìn)行如下總結(jié)：沈原指出，轉(zhuǎn)型期的中國(guó)公民權(quán)的具體表現(xiàn)為民事權(quán)上升，社會(huì)權(quán)有所下降，與此同時(shí)政治權(quán)略有增長(zhǎng)，由此，沈原認(rèn)為業(yè)主對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)的維護(hù)和抗?fàn)帨?zhǔn)確來(lái)說(shuō)是實(shí)現(xiàn)自身公民權(quán)的過(guò)程。畢向陽(yáng)認(rèn)為業(yè)主維權(quán)意識(shí)的覺(jué)醒是在維權(quán)斗爭(zhēng)的實(shí)踐中覺(jué)醒并不斷增強(qiáng)，這是一種隨著實(shí)踐活動(dòng)的“權(quán)利意識(shí)的反向構(gòu)建”的過(guò)程。而且在業(yè)主維權(quán)的實(shí)踐活動(dòng)中有很多的維權(quán)活動(dòng)都是集體活動(dòng)。施蕓卿認(rèn)為業(yè)主在維權(quán)的過(guò)程當(dāng)中實(shí)現(xiàn)了從“個(gè)人主體”到“社群主體”再到“歷史主體”的主體性轉(zhuǎn)化與塑造過(guò)程，從而實(shí)現(xiàn)了公民權(quán)。

英國(guó)社會(huì)學(xué)家馬歇爾（T.H.MarshaU）對(duì)公民權(quán)進(jìn)行了比較準(zhǔn)確的定義。公民權(quán)是一種社會(huì)成員身份，公民權(quán)的本質(zhì)是社會(huì)的平等。公民權(quán)則包括三個(gè)基本要素即民事權(quán)（civil rights）、政治權(quán)（political dghts）和社會(huì)權(quán)（social rights）。其中，民事權(quán)主要包括人身自由、言論自由、信仰自由以及合法保護(hù)自身財(cái)產(chǎn)和締結(jié)契約的權(quán)利；政治權(quán)主要包括合法的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；社會(huì)權(quán)主要包括合法享受福利，享受合法的社會(huì)地位以及社會(huì)權(quán)利，例如受教育權(quán)。

業(yè)主維權(quán)中公民權(quán)的主要內(nèi)容以及內(nèi)涵包括：1）業(yè)主對(duì)建筑物部分所有權(quán)的獲得以及維護(hù)，這是業(yè)主維權(quán)中公民權(quán)的內(nèi)涵。馬歇爾指出公民權(quán)的最主要內(nèi)容就是實(shí)施保護(hù)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利；2）在北京、深圳等城市已涌現(xiàn)出部分業(yè)主作為獨(dú)立候選人競(jìng)選人大代表的現(xiàn)象，以尋求制度化參與立法決策的過(guò)程，從更大程度上來(lái)維護(hù)作為社會(huì)成員的業(yè)主群體的利益，這體現(xiàn)出業(yè)主參與履行國(guó)家政治權(quán)力的實(shí)踐，也即對(duì)政治權(quán)的實(shí)踐。由此可見(jiàn)，如果說(shuō)業(yè)主對(duì)物權(quán)和自治權(quán)的維護(hù)是其作為有產(chǎn)者的必然反映，那么業(yè)主對(duì)公民權(quán)的訴求和維護(hù)則正是業(yè)主作為社會(huì)成員、作為國(guó)家主人的必然要求。

三、業(yè)主維權(quán)的現(xiàn)狀分析

當(dāng)前業(yè)主維權(quán)的形勢(shì)并不容樂(lè)觀，主要是因?yàn)闃I(yè)主和開(kāi)發(fā)商以及物業(yè)公司之間的權(quán)益維護(hù)是一場(chǎng)不對(duì)等不公平的博弈。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）當(dāng)前的法律法以及制度體系不利于業(yè)主維權(quán)運(yùn)動(dòng)的順利開(kāi)展

雖然我國(guó)當(dāng)前也出臺(tái)了各種法律法規(guī)使業(yè)主的合法權(quán)益得到保障，但是由于體系的不健全不完善，在某些方面規(guī)定不具體，并且存在一些缺陷。例如《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)作出選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)等決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。首先業(yè)主全體的規(guī)定就不現(xiàn)實(shí)，當(dāng)前的實(shí)際情況統(tǒng)計(jì)小區(qū)業(yè)主全體的意見(jiàn)不僅需要時(shí)間周期長(zhǎng)而且存在一定的難度。其次這里規(guī)定的業(yè)主并不是以戶為單位，而是以面積為單位的，這隨之而帶來(lái)的問(wèn)題就是需要小區(qū)業(yè)主進(jìn)行實(shí)名制投票。這樣的規(guī)定不僅需要后期的復(fù)雜計(jì)算，而且實(shí)名制的原因會(huì)使業(yè)主有各方面的擔(dān)憂，從而使業(yè)主維權(quán)運(yùn)動(dòng)不能夠順利開(kāi)展。又例如某些地方上的法律法規(guī)為業(yè)主維權(quán)運(yùn)動(dòng)帶來(lái)的很大的阻礙。例如某市提出的《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)（試行）》第24條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)即使沒(méi)有簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)，針對(duì)這樣的情況物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。這樣的規(guī)定就明顯違背了自愿互利的基礎(chǔ)，從某種意義上為不合格的物業(yè)公司或者物業(yè)公司不合格的服務(wù)提供了侵害業(yè)主合法權(quán)益的法律空隙。

（二）懸殊的實(shí)力差距為業(yè)主維權(quán)造成了極大的阻礙

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有強(qiáng)有力的實(shí)力，和業(yè)主相對(duì)比具有巨大的優(yōu)勢(shì)和懸殊的實(shí)力差距，目前是業(yè)主合法權(quán)益得不到保障的最主要原因。大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和建設(shè)局、規(guī)劃局、國(guó)土資源局以及環(huán)保局、水務(wù)局等都有著一系列的溝通甚至于緊密合作的關(guān)系，以至于二者是利益共同體。這就使業(yè)主在維權(quán)的過(guò)程當(dāng)中某些部門并不是站在公正公平的立場(chǎng)上，進(jìn)行協(xié)調(diào)或者判定，從而使業(yè)主維權(quán)運(yùn)動(dòng)得不到順利開(kāi)展。另外因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商大量的廣告投放，房地產(chǎn)廣告已經(jīng)成為媒體經(jīng)濟(jì)效益的重要甚至于主要組成部分，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往和媒體之間也存在緊密的合作關(guān)系。這也就是媒體的立場(chǎng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這一方進(jìn)行傾斜，導(dǎo)致業(yè)主在維權(quán)的過(guò)程當(dāng)中處于弱勢(shì)。

（三）業(yè)主維權(quán)知識(shí)不專業(yè)以及機(jī)制不健全

因?yàn)榉康禺a(chǎn)商和物業(yè)管理公司的專業(yè)性以及組織計(jì)劃性，對(duì)于相關(guān)的法律法規(guī)以及政策信息非常熟悉了解。但是業(yè)主雖然具有一定的法律意識(shí)和維權(quán)意識(shí)，但是與對(duì)相關(guān)的法律法規(guī)缺乏專業(yè)性的理解。因此就存在開(kāi)發(fā)商利用業(yè)主這一劣勢(shì)在購(gòu)房合同以及相關(guān)的合同上設(shè)置陷阱或者使意義模糊，這就從根本上給業(yè)主維權(quán)造成了很大的障礙。

雖然國(guó)家為保障業(yè)主的合法權(quán)益已經(jīng)建設(shè)了比較系統(tǒng)化的維權(quán)機(jī)制，但是在實(shí)際的維權(quán)過(guò)程當(dāng)中還是存在不平等的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在這些維權(quán)機(jī)制往往程序過(guò)于繁瑣，或者費(fèi)用已經(jīng)超出了業(yè)主的承受能力，因此缺乏實(shí)際的意義。

四、建立健全維護(hù)業(yè)主“公民權(quán)”的有效機(jī)制

（一）強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)自身的建設(shè)

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主更好的維護(hù)業(yè)主“公民權(quán)”的主要組織機(jī)構(gòu)和平臺(tái)。業(yè)主委員會(huì)的組織性建設(shè)以及能力的水平直接決定著業(yè)主的維權(quán)能力。

首先健全完善業(yè)主委員會(huì)的工作機(jī)制和相關(guān)規(guī)章制度。業(yè)主委員會(huì)通過(guò)民主協(xié)商和集體投票等方式健全完善業(yè)主維權(quán)工作機(jī)制等相關(guān)規(guī)章制度，主要包括《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會(huì)會(huì)議制度》、《業(yè)主委員會(huì)公章使用制度》、《業(yè)主委員會(huì)發(fā)史制度》、《財(cái)務(wù)預(yù)算與報(bào)銷制度》、《業(yè)主投訴處理制度》、《秘書制度》、《查閱文件和檔案制度》、《監(jiān)督制度》等規(guī)則，并且在實(shí)踐中進(jìn)行完善從而保證業(yè)主委員會(huì)在工作中的每一個(gè)細(xì)節(jié)都有規(guī)可守有章可循，從而從制度上保證業(yè)主維權(quán)的順利進(jìn)行。

其次加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)組織機(jī)構(gòu)的建設(shè)，健全資金補(bǔ)貼制度以及薪金考評(píng)制度。根據(jù)實(shí)際情況和實(shí)際需要給予業(yè)主委員會(huì)成員一定的勞務(wù)補(bǔ)貼和通訊以及交通補(bǔ)貼，從而給予業(yè)主委員會(huì)相關(guān)成員一定的激勵(lì)。健全薪金考評(píng)制度，根據(jù)業(yè)主委員會(huì)成員的業(yè)績(jī)以及相關(guān)工作成果進(jìn)行一定的薪金獎(jiǎng)勵(lì)，從而激勵(lì)業(yè)主委員會(huì)成員的工作動(dòng)力和積極性。

最后，強(qiáng)化業(yè)主以及業(yè)主委員會(huì)對(duì)于法律法規(guī)以及政策的了解程度和認(rèn)知程度。當(dāng)前，業(yè)主維權(quán)是一項(xiàng)法制的實(shí)踐過(guò)程，因此業(yè)主以及業(yè)主委員會(huì)要加強(qiáng)對(duì)于法律法規(guī)以及政策的了解程度和認(rèn)知程度。業(yè)主委員會(huì)要組織定期法律法規(guī)宣傳和講解，使業(yè)主對(duì)于相關(guān)的法律法規(guī)有著深入的了解，主要包括《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》、《合同法》，從而能夠在相關(guān)的協(xié)議以及合同工作中能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)一定的法律漏洞或者法律陷阱，從而從根源上避免法律缺陷，從根源上保障了業(yè)主的合法權(quán)益。

（二）健全業(yè)主維權(quán)的法律制度體系

立法機(jī)關(guān)通過(guò)多渠道的立法渠道和立法形式來(lái)汲取、反應(yīng)協(xié)調(diào)和整合業(yè)主的意見(jiàn)，在此基礎(chǔ)之上建立健全相關(guān)的法律法規(guī)，中心是理順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及物業(yè)公司和業(yè)主之間的利益關(guān)系。

首先要明確開(kāi)發(fā)商的法律責(zé)任。第一，要規(guī)定開(kāi)放商在設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收以及房屋交付等方面的法律原則以及法律責(zé)任，以法律法規(guī)來(lái)約束開(kāi)發(fā)商的行為，進(jìn)一步促進(jìn)房屋工程質(zhì)量的提高，從源頭上以及質(zhì)量上保障業(yè)主的權(quán)利；第二，國(guó)家要真正做到“建管分離”，不僅要監(jiān)督房屋的質(zhì)量，更加要保證物業(yè)公司的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

其次政府需要加強(qiáng)對(duì)于行政權(quán)力的制約以及行為約束，從根本上提高行政單位的行為公正性以及自覺(jué)性，避免在業(yè)主維權(quán)過(guò)程的當(dāng)中出現(xiàn)權(quán)利偏移的現(xiàn)象。一方面政府等相關(guān)部門要真正樹立“以人為本”的行政理念以及執(zhí)政理念，在業(yè)主和開(kāi)發(fā)商以及物業(yè)之間真正站在公正公平的角度尊重和保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益和合法利益；另一方面要及時(shí)發(fā)現(xiàn)并且嚴(yán)格懲罰部分行政官員的腐敗行為以及違法行為，加大打擊力度，保證業(yè)主維權(quán)的公正和公平。

（三）完善業(yè)主的維權(quán)表達(dá)機(jī)制

完善業(yè)主的維權(quán)表達(dá)機(jī)制，豐富業(yè)主維權(quán)的各種橫向組織?！霸谝粋€(gè)共同體中，此類網(wǎng)絡(luò)越密，其公民就越有町能進(jìn)行為了共同利益的合作”，一方面加強(qiáng)業(yè)主之間的交流和溝通，另一方面加強(qiáng)業(yè)主和政府，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商以及業(yè)主和物業(yè)之間的交流和溝通，從而有利于業(yè)主表達(dá)自身的利益；以及有利于開(kāi)發(fā)商和物業(yè)在交流和溝通的過(guò)程中，及時(shí)發(fā)現(xiàn)自身工作的不足，從而及時(shí)的糾正自身的錯(cuò)誤，從而多方位保證業(yè)主的權(quán)利。

另一方面提供給業(yè)主不同的參與渠道與多樣化的信息反饋和利益表達(dá)載體.把具有不同利益訴求的分散的個(gè)人聯(lián)合起來(lái)，讓他們彼此協(xié)商，進(jìn)行既集中又兼顧個(gè)人價(jià)值觀和利益的表達(dá)，通過(guò)集體選擇作決策。同時(shí)，鑒于業(yè)主和其他社區(qū)主體參與的程序性規(guī)定對(duì)于完善社區(qū)治理微觀過(guò)程、推進(jìn)基層民主建設(shè)所具有的重要作用，還應(yīng)當(dāng)依托利益機(jī)制展斤社區(qū)治理程序性制度建設(shè).創(chuàng)新制度規(guī)范.通過(guò)合法的方式、途徑、程序改變現(xiàn)行的關(guān)系模式和行為模式，形成多樣化的利益表達(dá)和協(xié)調(diào)機(jī)制.增強(qiáng)決策的包容性，使每一個(gè)利益相關(guān)者自身的獲利動(dòng)機(jī)或價(jià)值理念，在新的制度框架內(nèi)得到滿足。

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