文／徐小飛

購買小產(chǎn)權(quán)房面臨多重法律風(fēng)險

文／徐小飛

“不限購”“拎包入住”“臨近地鐵”“買到就等于賺到”，北京有的郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房的廣告讓潛在購房者不由心動，難抑購買的沖動。

小產(chǎn)權(quán)房以其價格低廉的特點受到許多中低收入者的青瞇。各地出臺的房屋限購政策也使得一部分人把眼光投向小產(chǎn)權(quán)房。一些不法房地產(chǎn)企業(yè)趁機以低價質(zhì)優(yōu)、能辦理產(chǎn)權(quán)證為誘餌欺騙消費者購買小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房，真的能夠成為這些購房者的樂土嗎？其實不然，消費者購買小產(chǎn)權(quán)房面臨多重法律風(fēng)險。

一是購房合同無效。小產(chǎn)權(quán)房的存在，一方面挑戰(zhàn)了法律權(quán)威，損害了國家法律法規(guī)的威信和尊嚴(yán)；另一方面擾亂了國家土地開發(fā)利用規(guī)劃，影響城市建設(shè)及房地產(chǎn)市場正常發(fā)展。對購房者來說，小產(chǎn)權(quán)房存在諸多法律風(fēng)險。由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定，購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看，如果購房人明知所購房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯，人民法院可能不會支持其要求賠償損失的請求。根據(jù)我國《合同法》第58條的規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。” 即使開發(fā)商違約導(dǎo)致合同無效，購房人的權(quán)利也將無法得到有效保障。

二是面臨被強拆的風(fēng)險。國家土地管理部門三令五申，禁止小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)。一些地方政府對小產(chǎn)權(quán)房進行強制拆除。消費者如果購買的是在建小產(chǎn)權(quán)房，在與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可能就會導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的“賠了夫人又折兵”的境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比是微乎其微的。

三是難以進入市場交易。小產(chǎn)權(quán)房無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。由于所購小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護，沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因為小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護。購買小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，加大購房人的資金壓力，增加購房風(fēng)險。另外，小產(chǎn)權(quán)房對房屋的保值和升值也有很大影響，這些都直接制約小產(chǎn)權(quán)房交易成功。

四是存在監(jiān)管風(fēng)險。目前，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)還沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預(yù)交給沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位，對消費者而言，資金的安全、開發(fā)商資金是否按時到位，是否能夠按質(zhì)按時地交付房屋存在著很大的風(fēng)險。同時，開發(fā)單位沒有資質(zhì)，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證，而且入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機構(gòu)監(jiān)督管理范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題及公共設(shè)施維護問題，其法律救濟途徑就非常有限。

【法官提示】根據(jù)我國土地管理法的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建設(shè)建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。國務(wù)院多部委多次明確指出，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房?！靶‘a(chǎn)權(quán)”實際上并不是真正的產(chǎn)權(quán)，這種房屋既沒有土地使用證和預(yù)售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案。如果非集體經(jīng)濟組織成員購買了此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護。有些項目允諾辦理所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“村產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護。法官提醒消費者，最好不要購買小產(chǎn)權(quán)房。

凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。廣大消費者在購買房屋的過程中，要注意加強風(fēng)險意識和維權(quán)意識，自覺守法，遇事找法，解決問題靠法，不輕信口頭宣傳和承諾，最好要求開發(fā)商以書面合同形式予以確定有關(guān)的權(quán)利義務(wù)，否則很難受到法律保護。更重要的是，買房前一定要查驗房地產(chǎn)企業(yè)是否具備銷售房屋的主體資格，應(yīng)認(rèn)清開發(fā)商是否具有“五證”，即建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國有土地使用證以及商品房預(yù)售（銷售）許可證。

責(zé)任編輯／鄭潔