王小飛 羅朝陽(yáng)

摘 要：自1998年中國(guó)停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。房?jī)r(jià)隨著政策制度的放開也逐步市場(chǎng)化，呈現(xiàn)顯著上漲的趨勢(shì)。而1998年后的中國(guó)綜合國(guó)力大幅提高，從當(dāng)時(shí)的世界第六位，躍居現(xiàn)在的第二。人民生活水平顯著改善，人均可支配收入大幅調(diào)高。在火熱的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展高速的同時(shí)也產(chǎn)生了許多問題，尤其是房?jī)r(jià)泡沫問題。中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否要靠房地產(chǎn)業(yè)來推動(dòng)，房?jī)r(jià)過高是否會(huì)影響人們的收入水平和生活質(zhì)量。文章從動(dòng)態(tài)的VAR模型對(duì)上述問題進(jìn)行了量化分析，以期回答上述問題做出依據(jù)。

關(guān)鍵詞：商品房?jī)r(jià)格;可支配收入;互相關(guān);因果檢驗(yàn);脈沖反映

一、理論背景、意義

在可支配收入、信貸、利率等各方面因素影響下，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，而住房問題也成為當(dāng)前社會(huì)所關(guān)注的一大問題，其中，城鎮(zhèn)人均可支配收入對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不可謂不大，從反方向進(jìn)行思考，是否中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的變化也對(duì)城鎮(zhèn)人均可支配收入產(chǎn)生了很大的影響也值得進(jìn)一步探討。以往學(xué)界對(duì)房?jī)r(jià)的分析主要關(guān)注在房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系上，但是伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，居民可支配收入也進(jìn)一步提高，購(gòu)買住房的能力也進(jìn)一步增加，所以近些年來關(guān)于人均可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響也逐漸的受到關(guān)注。因此，探尋中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與城鎮(zhèn)人均可支配收入的因果關(guān)系對(duì)于中國(guó)未來房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀分析和可支配收入產(chǎn)生的影響都具有重要意義。

近幾年來，國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)于影響商品房?jī)r(jià)格的因素，采用了不同的理論分析方法和實(shí)證模型，也得出了不同的結(jié)果。王海滋，崔恩澤通過對(duì)北京市2001—2012年的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析與時(shí)間序列分析，得出北京的人均可支配收入與房?jī)r(jià)的關(guān)系。他們認(rèn)為，未來幾年內(nèi)北京的房?jī)r(jià)將會(huì)隨著人均可支配收入的增加而持續(xù)增長(zhǎng)，且增速會(huì)超過人均可支配收入的增速。中國(guó)人民大學(xué)許光建認(rèn)為城鎮(zhèn)居民可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)的上升有推動(dòng)的作用，及居民可支配收入的增加提高了其對(duì)高房?jī)r(jià)的忍受能力。沈悅、劉洪玉（2004）對(duì)中國(guó) 14個(gè)城市 1995～2002 年住房?jī)r(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面進(jìn)行關(guān)系分析，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入、總?cè)丝?、失業(yè)率等變量對(duì)住房?jī)r(jià)格影響顯著。張夕棍、繆小林（2007）運(yùn)用面板單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)，建立長(zhǎng)期模型檢驗(yàn)，驗(yàn)證了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格和居民可支配收入的關(guān)系，得到我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)居民可支配收人的彈性為0.23，即我國(guó)居民可支配收人每增長(zhǎng) 1%，房地產(chǎn)價(jià)格將上漲0.23%。Case和 Mayer（1996）利用 TSLS 方法對(duì)美國(guó)波士頓地區(qū)年度數(shù)據(jù)進(jìn)行的實(shí)證分析中發(fā)現(xiàn)，中等家庭收入對(duì)住房?jī)r(jià)格影響不顯著。而 Holly 和 Jones（1997）的研究結(jié)果表明收入對(duì)住房?jī)r(jià)格影響顯著。

針對(duì)于不同的關(guān)于商品房?jī)r(jià)格和城鎮(zhèn)人均可支配收入之間關(guān)系的不同觀點(diǎn)，到底房?jī)r(jià)和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在這一時(shí)期同步上升還是具有一定的滯后性，兩者之間是否存在一定關(guān)系？誰(shuí)是因，誰(shuí)是果？我們搜集了從2002年到2014年各個(gè)時(shí)期季度的數(shù)據(jù)，建立時(shí)間序列模型，并以季度作為時(shí)間單位，進(jìn)行一定程度的考察。

二、數(shù)據(jù)分析與模型建立、檢驗(yàn)

（一）根據(jù)前面我們對(duì)房?jī)r(jià)（主要是商品房?jī)r(jià)格）和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（以下簡(jiǎn)稱收入）的關(guān)系的設(shè)想，我們收集了季度數(shù)據(jù)，建立計(jì)量模型來量化它們之間的關(guān)系。

大致上，從折線圖中可以看到收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響可能存在著滯后效應(yīng)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和收入增長(zhǎng)率之間也分別存在著自相關(guān)關(guān)系和互相關(guān)關(guān)系。

（二）那么房?jī)r(jià)（商品房為主）和收入之間的這種因果關(guān)系具體是怎么樣的，收入變動(dòng)是造成當(dāng)期房?jī)r(jià)變動(dòng)的原因，還是當(dāng)期房?jī)r(jià)變動(dòng)客觀影響了收入。那么我們利用模型VAR模型設(shè)定在控制了一些其他外生變量，對(duì)其進(jìn)行Granger因果性檢驗(yàn)。選取的數(shù)據(jù)是從2002第一季度到2014年第三季度，這一階段政治結(jié)構(gòu)也較為一致。變量主要有商品房均價(jià)（PRICE），城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（INCOME）居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI），和信貸額度（XINDAI）其中我們更關(guān)注的是它們之間的因果關(guān)系，為了減少誤差，我們用log模型對(duì)變量對(duì)數(shù)化，衡量變量之間增長(zhǎng)率之間的關(guān)系。模型建立：

logy1t=β11logy2t+β12logy2t-1+...+β1qlogy2t-q+α11logy1t-1+...+

α1qlogy1t-q+α1q+1z1t+α1q+2logz2t+ν1t

logy2t=β21logy1t+β22logy1t-1+...+

β2qlogy1t-q+α21logy2t-1+...+α2qlogy2t-q+α2q+1z1t+α2q+2logz2t+ν2t

y1t是商品房?jī)r(jià)格（均價(jià)）y2t是城鎮(zhèn)居民人均可支配收入y1t-1，y1t-2......y1t-q商品房?jī)r(jià)格滯后階數(shù)，z1t環(huán)比CPI指數(shù)，z2t是信貸額度，y2t-1，y2t-2......y2t-q是城鎮(zhèn)居民人均可支配收入滯后期。所有數(shù)據(jù)是基于全國(guó)范圍的宏觀數(shù)據(jù)。我們目的是研究房?jī)r(jià)和收入之間的關(guān)系，需要控制其他因素的影響，在宏觀經(jīng)濟(jì)中外生變量的選取時(shí)很困難的，斟酌后在模型中加入信貸，因?yàn)樾刨J對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著顯著的影響。加入cpi是要考慮通脹的影響。在時(shí)間序列模型中，當(dāng)期的房?jī)r(jià)和收入有可能受到滯后期的影響，所以加入滯后項(xiàng)。

在對(duì)模型進(jìn)行因果檢驗(yàn)之前，先檢驗(yàn)一下收入和房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)是否平穩(wěn)，即是否存在單位根問題，從下表中我們可以看到，房?jī)r(jià)（對(duì)數(shù)形式）數(shù)據(jù)和收入（對(duì)數(shù)形式）均存在著單位根問題，怎么解決呢，嘗試去一階差分后DLPRICE=y1t-y1t-1和DLINCOME=y2t-y2t-1。

進(jìn)行單位根檢驗(yàn)我們可以看到：Lprice和Lincome的Prob分別是0.8342和0.9840單位根檢驗(yàn)不顯著，差分后Dlprice） 和Dlincome再進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，可以看到單位根問題解決，Prob為0.0832和0.0002，顯著拒絕單位根，數(shù)據(jù)變得平穩(wěn)。

接下來我們對(duì)差分后的DPRICE和DINCOME進(jìn)行Granger因果檢驗(yàn)：

因?yàn)槲覀兪羌径葦?shù)據(jù)，根據(jù)SC準(zhǔn)則我們選定3階滯后。

這時(shí)整個(gè)VAR也是平穩(wěn)的。

Vector Autoregression Estimates

Granger因果檢驗(yàn)：

VAR Granger Causality/Block Exogeneity Wald Tests：

Dependent variable： dlincome Explained variable：Dlprice prob 0.0000

dlprice dlincome 0.0413

Granger因果檢驗(yàn)表明城鎮(zhèn)居民可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響是聯(lián)合顯著的，而房?jī)r(jià)對(duì)收入的影響也是顯著的。

那么我們就可以用Cholesky分解來識(shí)別方程，在Eviews 中我們利用脈沖反映來判斷。分別給DPRICE和DINCOME沖擊，看其未來的變動(dòng)影響。

從圖中可以看到：給DLINCOME一個(gè)沖擊 DLPRICE在未來2期內(nèi)都有正向影響，且顯著，在30期后慢慢的逐漸趨向平穩(wěn)。這說明收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響存在著長(zhǎng)時(shí)滯效應(yīng)，給DLPRICE一個(gè)沖擊，我們可以看到DLINCOME在未來兩期內(nèi)是負(fù)向的影響，但是不顯著。這和我們預(yù)想的經(jīng)濟(jì)意義是一致的。

我們可以看到城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是因，房?jī)r(jià)是果，且是可以識(shí)別的。即可支配收入的增長(zhǎng)會(huì)給房?jī)r(jià)帶來正向沖擊。

回歸結(jié)果如下：

OLS1：

LOG（PRICE）∧= β1*LOG（INCOME） +γ1 *LOG（XINDAI） + γ2*LOG（CPI） + β2*LOG（INCOME（-1）） + β3*LOG（INCOME（-2）） + β4*LOG（INCOME（-3）） + α1*LOG（PRICE（-1）） + α2*LOG（PRICE（-2）） + α3*LOG（PRICE（-3）） + C

LOG（PRICE）∧=0.0682*LINCOME + 0.0270*LCPI + 0.1173*LXINDAI + 0.6361*LINCOME（-1） - 0.0303*LINCOME（-2） + 0.0288*LINCOME（-3） + 0.0836*LPRICE（-1） + 0.1207*LPRICE（-2） - 0.0759*LPRICE（-3） + 0.4971

OLS2：LPRICE∧= β*LINCOME + α*LCPI + γ*LXINDAI + C

LPRICE∧= 0.2596*LINCOME - 0.6483*LCPI + 0.4240*LXINDAI + 6.3181

這個(gè)模型不考慮滯后期的，簡(jiǎn)單看出比模型一要非常顯著，收入在1%的水平的上顯著的，說明收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響是非常顯著的，但是經(jīng)濟(jì)意義不明顯。

三、結(jié)果分析

從Granger 因果檢驗(yàn)上我們可以看到人均城鎮(zhèn)居民可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響是顯著的，但是我們從脈沖反應(yīng)上看出收入的沖擊對(duì)房?jī)r(jià)未來3期內(nèi)確實(shí)是有正向的沖擊。

我們?cè)诶碚摫尘安糠痔岬浇榻B過其他的前人的經(jīng)驗(yàn)研究。從個(gè)別具體城市和面板數(shù)據(jù)的一些研究，可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響是顯著的，另外房子是非常缺乏彈性的，人的一生終究要買房，但是絕大部分市民來說一生可能只買兩套，收入的存款期很長(zhǎng)，滯后效應(yīng)很大。近年來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)膨脹發(fā)展，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的同時(shí)，人民可支配收入確實(shí)也在提高，人民更加富裕。但是我們并不能說房?jī)r(jià)上漲的主要因素是人均可支配收入的增長(zhǎng)帶動(dòng)的，因?yàn)槲覀兊臄?shù)據(jù)過于宏觀，且由于宏觀經(jīng)濟(jì)變量多為內(nèi)生性，選取外控制變量很難，模型并不完善。但是我們還是能夠具有簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)價(jià)值，還是很具有經(jīng)濟(jì)意義的。

房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)確實(shí)造成了房地產(chǎn)泡沫的存在，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要推動(dòng)力之一。正是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展使得居民的收入不斷增加，居民逐步富裕，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況的變化，自然推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升。政府應(yīng)該做的不是過度打壓房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而是進(jìn)一步提高人民的收入水平，一方面刺激了內(nèi)需，另一方面也可緩解居民的買房壓力。（作者單位：河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

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