劉澤華

本文從定性與定量兩個角度建立綜合模型評估土地儲備方案風(fēng)險，選取盈虧平衡點(diǎn)率、動態(tài)資金回收周期和財務(wù)內(nèi)部收益率三個評價指標(biāo)對土地儲備方案的風(fēng)險做定性分析，采用模糊綜合評價與多變量模型等方法建立多變量線性模型，以此作為對土地儲備風(fēng)險的定量評估。

土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進(jìn)行儲存或前期開發(fā)整理，并向社會提供各類建設(shè)用地的行為。

土地儲備過程中存在風(fēng)險，土地儲備風(fēng)險是指土地儲備運(yùn)營過程中事先無法預(yù)料的不確定性因素帶來的影響，使土地儲備的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生一定偏差，從而有蒙受損失的可能性，或者造成相應(yīng)城市、環(huán)境與社會等問題的可能性。土地儲備風(fēng)險的正確甄別與有效規(guī)避，是土地儲備工作實(shí)踐面臨的重要問題，也是土地儲備制度完善急需解決的關(guān)鍵問題。

模型的假設(shè)

假定在計算期內(nèi)不考慮政策變動對土地儲備風(fēng)險的影響，即不考慮政策風(fēng)險；假定在計算期內(nèi)不考慮市場變化對土地儲備風(fēng)險的影響，即不考慮市場風(fēng)險；假定在計算期內(nèi)不考慮經(jīng)營狀況對土地儲備風(fēng)險的影響，即不考慮經(jīng)營風(fēng)險；假定在計算期內(nèi)，折現(xiàn)率為一個常量，可認(rèn)為是不變的；假定在計算期內(nèi)，項(xiàng)目規(guī)劃用途不影響土地儲備方案的風(fēng)險；假定在計算期內(nèi)，設(shè)計拆遷補(bǔ)償?shù)娜丝跀?shù)目不影響土地儲備方案的風(fēng)險；假定題目所給的數(shù)據(jù)均準(zhǔn)確無誤。

模型的建立與求解

土地儲備風(fēng)險的定性評估

指標(biāo)一：盈虧平衡點(diǎn)率。計算公式： （1）

式中： ——第 組的盈虧平衡點(diǎn)率； ——第 組盈虧平衡點(diǎn)； —— 第 組面積的大小； ——第 組表示預(yù)期成本； ——第 組表示預(yù)期收益

按照式（1），分別計算出各組方案的盈虧平衡點(diǎn)率。將其導(dǎo)入 之后，做出柱狀圖（見圖1）。以盈虧平衡點(diǎn)率等于60%作為標(biāo)準(zhǔn)對數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選，盈虧平衡點(diǎn)率的數(shù)值越大，表示風(fēng)險越大。將計算后的盈虧平衡點(diǎn)率大于60%的土地儲備方案去除后，剩下的即為風(fēng)險較小的方案。

指標(biāo)二：動態(tài)資金回收周期。計算公式： （2）

式中： ——表示第i組的動態(tài)資金回收周期； ——表示第i組的當(dāng)年凈現(xiàn)金流量； ——表示第i組的第一年凈現(xiàn)金流量； ——表示第i組的第二年凈現(xiàn)金流量； ——基準(zhǔn)收益率。

按照式（2），分別計算出各組方案的動態(tài)資金回收周期，將其導(dǎo)入 之后，做出柱狀圖（見圖2）。我們以動態(tài)資金回收周期等于1.40年作為標(biāo)準(zhǔn)對數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選，動態(tài)資金回收周期數(shù)值越大，表示風(fēng)險越大。將計算后的動態(tài)資金回收周期大于1.40年的土地儲備方案去除后，剩下的即為風(fēng)險較小的方案。

指標(biāo)三：財務(wù)內(nèi)部收益率。計算公式：

（3）

式中： ——財務(wù)內(nèi)部收益率； ——表示當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量； ——表示第一年的凈現(xiàn)金流量； ——表示第二年的凈現(xiàn)金流量。

按照式（3），分別計算出各組方案的財務(wù)內(nèi)部收益率。將其導(dǎo)入 之后，做出柱狀圖（見圖3）。我們以財務(wù)內(nèi)部收益率等于40%作為標(biāo)準(zhǔn)對數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選，財務(wù)內(nèi)部收益率的數(shù)值越小，表示風(fēng)險越大。將計算后的財務(wù)內(nèi)部收益率小于40%年的土地儲備方案去除后，剩下的即為風(fēng)險較小的方案。

土地儲備風(fēng)險的定量評估

多變量線性模型。利用模糊綜合評價法以及層次分析法可得到定量評估土地儲備風(fēng)險的多變量線性模型。假設(shè)所求的模型表達(dá)式為 其中： 為 所占的權(quán)重； 為 所占的權(quán)重； 為 所占的權(quán)重； 為 所占的權(quán)重； 為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

計算過程如下：

模型的層次結(jié)構(gòu)

一致性檢驗(yàn)

由于正負(fù)反矩陣是以上一層次因素為準(zhǔn)則，本層次因素進(jìn)行比較的賦值，因此數(shù)據(jù)有一定的主觀，所以必須進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。

令 為一致性指標(biāo)。當(dāng) 時，令 ，稱CR為一致性比例，當(dāng) 時認(rèn)為比較判別矩陣的一致性可以接受，否則，對判斷矩陣做適當(dāng)修正。RI為平均隨機(jī)一致性指標(biāo)，如表16-4所示：

平均隨機(jī)一致性指標(biāo)

n 1 2 3 4 5 6 7 8 9

RI 0 0 0.58 0.94 1.12 1.24 1.32 1.41 1.45

故將 帶入 = 中，以及

得到 =0.018<0.1，故可認(rèn)為這些權(quán)重可以使得土地儲備風(fēng)險評估達(dá)到滿意一致性

結(jié)論。盈虧平衡點(diǎn)的權(quán)重為0.0603；財務(wù)內(nèi)部收益率的權(quán)重為0.2879；動態(tài)資金回收周期的權(quán)重為0.1623；財務(wù)凈現(xiàn)值的權(quán)重為0.4895。所以，土地儲備風(fēng)險定量評估的多變量線性模型為

（5）

（作者單位：安徽財經(jīng)大學(xué)）

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