鄭然

前言

投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產(chǎn)增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。隨著我國社會經(jīng)濟發(fā)展和人們投資觀念的進步，越來越多的企業(yè)開始對房地產(chǎn)進行投資。目前持有投資性房地產(chǎn)較多，所占資產(chǎn)比例較大的企業(yè)轉(zhuǎn)變計量模式會對自身業(yè)績有較大影響。企業(yè)之前采用成本法對投資性房地產(chǎn)計價，投資性房地產(chǎn)會被低估，一旦采用了公允價值計價模式，資產(chǎn)的價值會由原先被低估值猛增至現(xiàn)行市值，從而可實現(xiàn)企業(yè)業(yè)績的大幅攀升。

1.上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式選擇現(xiàn)狀

表1是我國上市公司投資性房地產(chǎn)采用計量模式情況的統(tǒng)計表，該表顯示雖然采用公允價值計量模式的企業(yè)數(shù)量呈上升的趨勢，但總數(shù)量很少。

多數(shù)上市公司不采用公允價值計價模式有著兩個方面的原因，（1）客觀因素的制約，限制了部分企業(yè)不能采用公允價值模式對其擁有的投資性房地產(chǎn)計價；（2）企業(yè)主觀選擇的影響。

1.1客觀因素

1.1.1公允價值計量模式的弊端制約

如前文所述，首先，會計準則中規(guī)定的公允價值計量模式本身使用范圍與條件存在問題。其次，采用公允價值模式計量將大大增加企業(yè)支付評估費用的成本和信息披露成本。再次，公允價值計價模式使企業(yè)利潤波動較大，承擔風險較大。最后，公允價值計價模式使企業(yè)放棄折舊抵稅的機會，增加稅收負擔。與成本計價模式相比，產(chǎn)生更多的利益流出，因此將挫傷企業(yè)選擇公允價值計量模式的積極性。

當上市公司持有的投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比例很小時，公司變更計量模式的影響并不大。而對于持有大量物業(yè)資產(chǎn)的房地產(chǎn)公司來講，他們所擁有的房地產(chǎn)是用于出售的存貨，不屬于投資性房地產(chǎn)之一類型。即使房地產(chǎn)公司將部分物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，并且投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量，在轉(zhuǎn)換的第一年，轉(zhuǎn)換后公允價值多于賬面價值的部分也不計入利潤，而是調(diào)整當期股東權益，因此對此類上市公司影響也比較小，一般管理層不會選擇變更計量模式。

1.2主觀因素

基于公司不同的業(yè)績情況，公司管理層會進行不同的主觀選擇。一般來講，上市公司的經(jīng)營情況有兩種：盈利，或虧損。

1.2.1公司虧損取得負收益時的決策變更影響

當公司產(chǎn)生虧損時，投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計價使資產(chǎn)價值得到迅速提升，能夠扭轉(zhuǎn)公司業(yè)績不佳的局面。可改善公司相關財務指標（如前文提到的資產(chǎn)負債率），避免當期產(chǎn)生負利潤，便于公司在后續(xù)年度進行配股融資。

1.2.2公司盈利取得正收益時的決策變更影響

當公司盈利時，投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計價能使公司在原來經(jīng)營業(yè)績的基礎上，利潤得到更高地提升?？稍诟纳葡嚓P財務指標欠佳的情況確保企業(yè)貸款融資和增配股的資格。并且，公司在盈利的情況下采用公允 價值模式計價投資性房地產(chǎn)會進一步增加公司利潤，導致繳納更多的企業(yè)所得稅。采用公允價值計量后，公司喪失成本法下折舊抵稅的好處，增加了公司利益流出，削減了投資者對資產(chǎn)的可控數(shù)量。由此我們看出，雖然采用公允價值模式計價能夠提升利潤，但同時會導致稅負加重資產(chǎn)流出，并且計價模式的更換增加的利潤并不是真實的利益流入，而是資產(chǎn)價值的再評估。因此可以認為，當公司處于盈利狀態(tài)，稅負不多的情況下，計價模式的轉(zhuǎn)換對公司意義不大，甚至可以說近似無影 響。

另外，由于新會計準則規(guī)定計價模式一旦更改不得轉(zhuǎn)變，企業(yè)將失去在未來需要的時刻通過變更計價模式來改善業(yè)績的機會。

綜上所述，在產(chǎn)生虧損或需要再融資時企業(yè)傾向選擇公允價值計價模式，在企業(yè)盈利同時不需要再融資時，由成本法變更為公允價值計價模式的舉措對企業(yè)業(yè)績幾乎無影響，企業(yè)不會變更計價模式。在我國的上市公司中，既持有投資性房地產(chǎn)又出現(xiàn)經(jīng)營虧損的公司比較少，在公司總數(shù)中所占比例較低，繼而數(shù)據(jù)中顯示的選用公允價值計價模式的上市公司數(shù)量也較少。

由上述分析還可得出結論，即客觀制約因素對企業(yè)計價模式的選擇起著很少的影響，多數(shù)量的上市公司主要由于公司基于自身利益考慮而沒有實行變更決策，即主觀因素才是制約企業(yè)計價模式選擇的主要原因。

2.對于完善投資性房地產(chǎn)公允價值模式的建議

2.1完善會計準則和相關法律法規(guī)

新頒布的會計準則對投資性房地產(chǎn)的相關規(guī)定存在著界定不清的問題。如前文提到的“活躍”的定義，以及“同類或類似”的房地產(chǎn)價格，新會計準則都需要進行更明確的規(guī)定。準則可以按持有投資性房地產(chǎn)的目的分類，對其分別進行詳細規(guī)定。例如，對于企業(yè)為賺取租金而持有的投資性房地產(chǎn)，由于租金在較長時期內(nèi)不會發(fā)生較大波動，其變動與資產(chǎn)市值也并非緊密相關，因此可以規(guī)定企業(yè)將其按成本模式計價；對于企業(yè)為實現(xiàn)資產(chǎn)增值而獲取差價的投資性房地產(chǎn)，準則可規(guī)定其按公允價值計價，賬面價值與公允價值差額計入當期損益；對于企業(yè)同時為上述兩種目的而持有的投資性房地產(chǎn)，準則可規(guī)定其按公允價值計價，公允價值的變動計入資本公積。準則還可對這三種模式轉(zhuǎn)換限制嚴格的規(guī)定和轉(zhuǎn)換條件。

2.2完善房地產(chǎn)市場信息，合理降低評估成本

由于企業(yè)需要每年對投資性房地產(chǎn)公允價值進行披露，企業(yè)對資產(chǎn)的評估成本大幅增加，成為計量模式轉(zhuǎn)換的重要阻力。為減輕評估成本對企業(yè)造成的負擔，政府應加大力度整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，為企業(yè)提供真實合理的公允價值信息，還可以建立全國范圍的房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)庫，使企業(yè)在確定公允價值時有科學的數(shù)據(jù)參考，從而降低評估成本。另一方面，政府采取措施加快建立和培養(yǎng)公正的第三方評估機構，對于評估對象、評估方法、評估步驟都進行嚴格規(guī)定，對有資格的評估人員評估機構頒發(fā)資質(zhì)證書，以規(guī)范評估市場，合理收費，降低企業(yè)計價模式轉(zhuǎn)換所產(chǎn)生的不必要的費用。

2.3規(guī)范市場秩序，促進合理的公允價值形成

在當前房地產(chǎn)價格奇高，與居民購買能力比例嚴重失調(diào)的情況下，企業(yè)投資性房地產(chǎn)計價模式的轉(zhuǎn)換會帶來利潤巨幅攀升。而現(xiàn)實情況是房價高而有價無市，不斷升高的房價也不會長久維持，因此企業(yè)計價模式轉(zhuǎn)換會有很大的風險和不確定性，相比成本模式下利潤的波動較大。因此政府應采取措施積極規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，使得物業(yè)資產(chǎn)能夠按照平穩(wěn)合理的公允價值計量。

2.4 政府采取稅收優(yōu)惠政策，減輕公允價值計價模式產(chǎn)生的稅收負擔

企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用公允價值計價模式使得原本采用成本法計價模式可以抵稅的好處喪失，致使企業(yè)放棄采用公允價值模式。政府可以對此采取措施，如在轉(zhuǎn)換年度對企業(yè)實施稅收優(yōu)惠政策，或暫不計征因采用公允價值計價模式而增加的利潤產(chǎn)生的所得稅。但是這一切的前提是企業(yè)公允價值計量模式的采用是合理合法，不存在人為操縱利 潤的嫌疑。

2.5加強會計人員隊伍建設，規(guī)范企業(yè)管理結構，預防利潤操縱

我國公允價值計量模式尚不成熟，為了公允價值計量模式的正確規(guī)范地使用，需要會計人員對公允價值的正確判斷并減少選擇的偏差以及技術性失誤，因此需要加強會計人員專業(yè)技能培養(yǎng)和職業(yè)道德建設，通過對會計人員的培訓提高其職業(yè)判斷能力，減少上述差錯的出現(xiàn)。其次，規(guī)范企業(yè)管理結構，加強企業(yè)內(nèi)部管理監(jiān)督機制，從主觀上預防舞弊行為的發(fā)生，避免利潤操縱的出現(xiàn)。

公允價值作為一種重要的計量模式引入投資性房地產(chǎn)準則中，使得投資性房地產(chǎn)能夠以更加真實的價值反映在報表中，提高了報表信息的相關性。這是資產(chǎn)計價模式的重大突破。公允價值計量模式相比成本法來說有許多優(yōu)越之處，但是在我國現(xiàn)有環(huán)境下也存在著很多弊端和不利因素，需要完善體制和機制。就目前企業(yè)對公允價值計價模式的選用情況來看，由于存在多方面的主客觀因素，多數(shù)企業(yè)還繼續(xù)使用成本法進行投資性房地產(chǎn)的計量。在我們還沒有合理有效的機制來彌補公允價值帶來的缺陷的時候，企業(yè)應該慎用此方法，使得計量方法由成本向公允平穩(wěn)合理地過渡。 （作者單位：航天科技集團六院101所）