李經(jīng)

【摘要】本文首先闡述了有關(guān)土地增值稅清算的理論，然后分析了貴陽(yáng)市房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算方面的現(xiàn)狀，然后分析了土地增值稅清算給貴陽(yáng)市房地產(chǎn)企業(yè)所帶來(lái)的影響，最后提出了有關(guān)土地增值稅清算完善的幾點(diǎn)建議。希望能夠給相關(guān)人士提供一些幫助。

【關(guān)鍵詞】土地增值稅清算；房地產(chǎn)企業(yè)；影響

緒論

土地增值稅清算指的是納稅人符合土地增值稅清算的條件之后，依照相關(guān)的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需納的土地增值稅的稅額進(jìn)行計(jì)算，并且進(jìn)行《土地增值稅清算申報(bào)表》的填寫(xiě)，將有關(guān)資料報(bào)送給主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，將土地增值稅清算的手續(xù)辦理好，結(jié)清房地產(chǎn)項(xiàng)目需繳納的土地增值稅稅款的行為。

一、土地增值稅清算的理論基礎(chǔ)

（一）土地增值稅的稅率與扣除項(xiàng)目

按照《中國(guó)土地增值稅的暫行條例》規(guī)定，土地增值稅的稅率是四級(jí)超率累進(jìn)稅率。也就是增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%，稅率是30%；增值額在扣除金額的50% 到100%之間的，稅率是40%；增值額在扣除金額的100% 到200%之間的，稅率是50%；增值額超過(guò)200%的，稅率是60%。

（二）土地增值稅的清算單位與條件

土地增值的清算是將國(guó)家相關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為單位來(lái)進(jìn)行的，對(duì)分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，將分期項(xiàng)目作為單位來(lái)進(jìn)行清算。

按照規(guī)定，納稅人需進(jìn)行土地增值稅清算的主要有3種情況：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已竣工、銷(xiāo)售已完成的；（2）直接將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的；（2）整體轉(zhuǎn)讓沒(méi)有竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的。

二、貴陽(yáng)市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算現(xiàn)狀

土地增值稅清算的工作在內(nèi)地的很多省份開(kāi)展的比較早，貴陽(yáng)市雖然以前也要求開(kāi)展土地增值稅清算，但是開(kāi)展工作比較滯后。自從公告出臺(tái)之后，通過(guò)清晰的土地增值稅清算流程及相關(guān)政策，土地增值稅清算的工作全面地展開(kāi)了。但是隨著土地增值稅清算工作的深入開(kāi)展，出現(xiàn)了很多的問(wèn)題，使土地增值稅清算工作的開(kāi)展受到影響。主要有以下兩個(gè)方面的表現(xiàn)：

（一）政策宣傳的力度不夠，清算項(xiàng)目積壓的時(shí)間長(zhǎng)，清算的工作量大

在土地增值稅政策宣傳以及培訓(xùn)輔導(dǎo)方面，稅務(wù)機(jī)關(guān)的力度不夠，導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)人員不了解土地增值稅清算的政策，填報(bào)土地增值稅的申報(bào)表及提供相關(guān)的資料較難，清算的阻力比較大。因?yàn)榍逅愎ぷ鞯臏?，稅?wù)機(jī)關(guān)有很多符合清算條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目積壓。

（二）納稅人清算申報(bào)的質(zhì)量較低，鑒證報(bào)告的漏洞比較多。

出于土地增值稅計(jì)算具有復(fù)雜性和特殊性的考慮，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是委托中介機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行代理申報(bào)，但從審核情況來(lái)看，中介機(jī)構(gòu)提供給納稅人的鑒證報(bào)告存在很多的漏洞，納稅人申報(bào)的質(zhì)量普遍較低。主要的表現(xiàn)有：一是存在不合理低價(jià)銷(xiāo)售的情況，沒(méi)有按規(guī)定進(jìn)行收入的調(diào)整；二是對(duì)分期開(kāi)發(fā)及滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地成本沒(méi)有在各項(xiàng)目間進(jìn)行正確地分?jǐn)?；三是成本扣除的?xiàng)目沒(méi)有合法有效的憑證。

三、土地增值稅清算對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

（一）促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變

土地增值稅的嚴(yán)格清算，使僅依靠土地增值進(jìn)行盈利的模式變得很困難，專(zhuān)門(mén)以倒地為生的公司生存空間將縮小。未來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)的贏利靠的是自己的開(kāi)發(fā)能力，而不是土地的升值。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)將部分開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)成企業(yè)自用或者用于出租等用途，若產(chǎn)權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移，不進(jìn)行土地增值稅征收，在清算稅款時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)費(fèi)用與成本。所以土地增值稅征收將會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)改變運(yùn)營(yíng)模式。部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將從以前單純投資性增長(zhǎng)向長(zhǎng)線(xiàn)布局方向進(jìn)行發(fā)展，很有可能會(huì)長(zhǎng)期地持有部分的地產(chǎn)，租售并舉。

（二）降低行業(yè)的利潤(rùn)率，促進(jìn)行業(yè)的整合

很多地方對(duì)土地增值稅原來(lái)只按照銷(xiāo)售收入的1～3% 核定征收，原來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利潤(rùn)在50% 或以上有很多。所以此次的土地增值稅清算將降低行業(yè)的平均利潤(rùn)，影響開(kāi)發(fā)商的收益預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度投資有抑制作用。在實(shí)際操作中，因?yàn)橐郧安](méi)有嚴(yán)格地征收土地增值稅，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)的土地增值稅準(zhǔn)備金太少，所以將會(huì)用大量資金進(jìn)行土地增值稅支付，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難。

四、完善土地增值稅清算的幾點(diǎn)建議

（一）有施工能力的集團(tuán)公司進(jìn)行內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價(jià)

一直以來(lái)內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價(jià)都是大型公司減少納稅額、進(jìn)行稅務(wù)籌劃的工具。對(duì)有施工能力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型的集團(tuán)公司來(lái)講，工程的施工大部分都是內(nèi)部的施工企業(yè)來(lái)完成的。這樣集團(tuán)公司可通過(guò)轉(zhuǎn)移定價(jià)，增加工程施工單價(jià)，從而使增值額降低，把部分利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到內(nèi)部施工企業(yè)，可少繳納土地增值稅。

（二）建立土地增值稅清算審核數(shù)據(jù)模型。

利用前期清算的數(shù)據(jù)，通過(guò)同行業(yè)縱向、橫向稅負(fù)比對(duì)及成本費(fèi)用的分析比較，設(shè)定土地增值稅清算的重要指標(biāo)的預(yù)警值，對(duì)出現(xiàn)異常的納稅人，有針對(duì)性地開(kāi)展納稅評(píng)估或者推送中介機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行鑒證，使清算審核的有效性和科學(xué)性提高。

（三）加大清算檢查力度。

通過(guò)安排專(zhuān)項(xiàng)督察、專(zhuān)項(xiàng)檢查、日常檢查的方式，重點(diǎn)對(duì)于符合土地增值稅清算的條件但不進(jìn)行自查申報(bào)的；自查申報(bào)要求抵稅、退稅；有異常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施稅務(wù)的檢查或者稅務(wù)的稽查。及時(shí)地查處納稅人偷漏稅的行為，使得土地增值稅征管的工作逐步程序化和規(guī)范化。

小結(jié)

土地增值稅清算是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的工具，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該遵守國(guó)家相關(guān)規(guī)定不可以違反。企業(yè)追求利益，必然要在既定的規(guī)定下，爭(zhēng)取利潤(rùn)最大。為了可以應(yīng)對(duì)這些影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)可使用集團(tuán)內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價(jià)的方式，有利于合法地降低稅負(fù)水平。此外，建立土地增值稅清算審核數(shù)據(jù)模型，建立土地增值稅清算審核數(shù)據(jù)模型，加大清算檢查力度等也是不可少的。

參考文獻(xiàn)

[1]董琳琳.土地增值稅，開(kāi)發(fā)商面臨的成本壓力[J].國(guó)際市場(chǎng)，2007，（3）.

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