陳霞勤

摘 要：市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)追求利潤最大化，就需要從各個(gè)方面精細(xì)化控制，其中成本預(yù)算管理是保證企業(yè)利益最基礎(chǔ)的工作內(nèi)容之一。文章由我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后的主要原因入手進(jìn)行分析，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制整體思路方向，結(jié)合地產(chǎn)項(xiàng)目各生產(chǎn)流程，總結(jié)出與成本間的密切關(guān)系，最后，提出如何解決房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的具體辦法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)成本；控制；管理

引言

地產(chǎn)行業(yè)不斷成熟，并且逐漸向規(guī)范化過渡。市場上房地產(chǎn)企業(yè)五花八門，國營和民企交叉關(guān)聯(lián)，造成了地產(chǎn)行業(yè)間競爭的無序性，這種日趨激烈的競爭，壓縮了本就利潤不高的空間。地產(chǎn)企業(yè)在這樣的競爭條件下，要想取得好的成績，打敗競爭對(duì)手、贏得市場空間，一方面靠自身優(yōu)勢(shì)尋求市場和項(xiàng)目，不斷開發(fā)適合企業(yè)發(fā)展的新項(xiàng)目，建設(shè)符合市場需要的新房源；另一方面就是在內(nèi)部實(shí)行精細(xì)化管理，劃小核算單元，通過內(nèi)部成本核算，加大內(nèi)部預(yù)算供給，對(duì)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，向管理要效益，只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的市場競爭中立于不敗。

1 房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成

企業(yè)成本有固定成本和變動(dòng)成本兩部分構(gòu)成。固定成本是不變的，主要指土地成本、設(shè)計(jì)成本、建設(shè)成本，這些成本可以在不變成本中，通過預(yù)算就可以簡便計(jì)算出來的，相對(duì)固定，成本能最直接的衡量出建筑利潤多少。在拍賣土地時(shí)，土地成本就已經(jīng)確定了，拍賣成功后，這項(xiàng)成本就是不變的，固定的。建材價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的情況下，可以不用考慮建筑材料因素，大體估算出建設(shè)成本，那么一個(gè)建筑方案，在設(shè)計(jì)風(fēng)格上就大體基本確定了，如果控制好建筑級(jí)別，那么就完成了建設(shè)成本估算，這項(xiàng)成本也算是固定成本了。變動(dòng)成本就是融資成本，包含銀行貸款利息和投資方利息兩部分。可以說，市場經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，使銀行業(yè)介入了地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)，成為了地產(chǎn)企業(yè)的強(qiáng)大后盾，銀行貸款也是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資渠道之一。這種成本的發(fā)生是不確定的。所以說，把其列入可變量，假如在工程設(shè)計(jì)時(shí)，前期策劃能夠精確計(jì)算出項(xiàng)目所需資金，還款總額，受進(jìn)度、環(huán)境、檢測、改進(jìn)等各種因素影響，就成為不變成本。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制重要性

銷售收入對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來說，市場已經(jīng)定位、地段價(jià)格差別不大，那么就直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入不會(huì)有一個(gè)較大的變動(dòng)，加上國家各種稅收是按銷售額度比例收取上繳的，面對(duì)激烈的市場競爭和無法突破的利潤，一個(gè)地產(chǎn)企業(yè)要想贏得市場，獲得競爭勝利，就必然依靠成本預(yù)算來完成。一個(gè)成本控制好的企業(yè)，能夠在保證工程質(zhì)量的前提下，獲得比其他企業(yè)更多的利潤。所以說，成本控制管理對(duì)地產(chǎn)企業(yè)健康生產(chǎn)、順利經(jīng)營、有效管理起著重要的作用。

3 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

3.1 制定目標(biāo)成本

制定一個(gè)可實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，要讓參與工程施工的全體管理、技術(shù)、施工人員全部了解，把這個(gè)可行性目標(biāo)放在考核中，與每一個(gè)人的切身利益緊密相連，督促施工參與所有人員，能夠自覺的向這個(gè)總目標(biāo)邁進(jìn)。企業(yè)管理人員要把這些目標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目分解，在成本預(yù)算的前提下，通過目標(biāo)成本結(jié)構(gòu)使其落實(shí)下去，一層一層分解到最基層施工中。然后賦予目標(biāo)預(yù)算，把目標(biāo)預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到行動(dòng)上，這樣就把看不見的目標(biāo)變成了可以馬上執(zhí)行的計(jì)劃，不斷通過檢測，完善目標(biāo)管理，找到目標(biāo)差距與現(xiàn)實(shí)進(jìn)度的不協(xié)調(diào)，通過不斷改進(jìn)，大大提升目標(biāo)管理內(nèi)容，完成工程建設(shè)任務(wù)。

3.2 制定正確合理的流程程序

對(duì)開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行各和氣細(xì)化，把不符合本工程需要的無用流程盡可能刪除，使工程控制變被動(dòng)為主動(dòng)，讓復(fù)雜的生產(chǎn)過程簡單化、程序化、規(guī)范化，通過對(duì)流程的規(guī)范，進(jìn)一步減少內(nèi)耗、節(jié)省精力、控制成本。然后建立可執(zhí)行的管理制度，在制度約束下，建立起企業(yè)的成本互控體系。成本互控體系能夠有效保證成本管理工作落實(shí)，為建立合理科學(xué)的成本管理基礎(chǔ)起到推動(dòng)作用。體系構(gòu)成是由成本控制部門為核心，由管理部門、工程部門、財(cái)務(wù)部門互為監(jiān)督的管理體系，成本控制體系的建立，不僅能夠做好成本控制工作落實(shí)，更能在工程進(jìn)度控制、質(zhì)量安全控制和成本統(tǒng)籌管理方面形成合力，做到統(tǒng)一協(xié)調(diào)這三項(xiàng)有機(jī)融合，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出了問題，都會(huì)影響到整體成效。如果成本性質(zhì)對(duì)其它兩個(gè)性質(zhì)有影響，那么整體任務(wù)就無法協(xié)調(diào)進(jìn)度，有的時(shí)候還會(huì)向相反方向發(fā)展。舉例說明，企業(yè)的材料購買情況，如果為了買到物美價(jià)廉的建材，而誤了工期，這就要考慮到質(zhì)量問題和成本問題，而不能單純考慮工期進(jìn)度，所以三者必須要統(tǒng)籌考慮，使其融合促進(jìn)整體發(fā)展。

3.3 做好配合

成本控制一定要有工程載體才能實(shí)現(xiàn)，一項(xiàng)工程完成的好壞，決定的不僅僅是成本，而是各個(gè)部門的協(xié)調(diào)配合，只有將項(xiàng)目進(jìn)度管理和成本管理、資金管理有機(jī)結(jié)合，才能使企業(yè)的效益實(shí)現(xiàn)預(yù)想的最大化；通過科學(xué)合理的監(jiān)控工作，做好成本分析預(yù)警，把整體成本控制到規(guī)定范圍內(nèi)，成本管理部門定位一定要精確，既要保證工程成本，又要保證人員開支成本，通過不同層次的工作分配，使企業(yè)所有人員參與其中，以日?？己思佣ㄆ诳己藶楣芾硎侄危瑢?duì)不合理、不規(guī)范的流程重新設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目成本管控完成預(yù)定計(jì)劃。

3.4 動(dòng)態(tài)、靜態(tài)雙重控制

只有把各個(gè)環(huán)節(jié)有機(jī)聯(lián)系起來，才能有效協(xié)調(diào)整體進(jìn)度，把握生產(chǎn)質(zhì)量，任何一個(gè)任務(wù)成本改動(dòng)了，事先設(shè)計(jì)好的模型就會(huì)改變，自動(dòng)計(jì)算項(xiàng)目總預(yù)測成本，把整體成本控制在可操作范圍，這種方式適合用在對(duì)公司多個(gè)成本的預(yù)測上，通過可能產(chǎn)生的的利潤預(yù)測，指導(dǎo)企業(yè)的未來發(fā)展。把額定成本、最高成本、最低成本按市場情況進(jìn)行精確設(shè)定，使任務(wù)時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃在成本最高、最低范圍內(nèi)受控。單項(xiàng)子目的成本按當(dāng)前實(shí)際發(fā)生精確設(shè)定，滿足單子項(xiàng)進(jìn)度計(jì)劃成本在最高、最低范圍內(nèi)都是受控的，這就是靜態(tài)控制法。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制具體措施

4.1 財(cái)務(wù)成本控制

財(cái)務(wù)成本有兩方面，一是資金成本；二是稅務(wù)成本?？梢酝ㄟ^對(duì)可行性報(bào)告、現(xiàn)金流量等情況，分析得到資金投放明細(xì)，通過控制調(diào)配資金，對(duì)整體工程應(yīng)使用的資金發(fā)揮到最大化；了解并研究新出臺(tái)的稅務(wù)法規(guī)，根據(jù)項(xiàng)目成本指標(biāo)進(jìn)行稅基籌劃，合理、合法降低適用稅率，達(dá)到節(jié)稅目標(biāo)。

4.2 工程成本控制

工程成本由建沒成本和配套成本兩部分組成，成本管理部門要對(duì)成本經(jīng)濟(jì)進(jìn)行測算、分解，進(jìn)行可行性、科學(xué)、詳細(xì)化的成本控制指標(biāo)，指導(dǎo)工程進(jìn)度。根據(jù)成本確定施工標(biāo)準(zhǔn)、選擇施工工藝、組建施工隊(duì)伍、做好工程發(fā)包招投標(biāo)。施工過程中，需要不斷完善設(shè)計(jì)，做好現(xiàn)場簽證流程、制度管理。明確各施工隊(duì)伍和人員的層級(jí)權(quán)力。比如工程設(shè)計(jì)部門方案若有變更，須報(bào)請(qǐng)公司部門簽字，涉額巨大的，公司就無權(quán)確認(rèn)簽字，要上報(bào)集團(tuán)公司認(rèn)定，從根本上解決并控制好成本目標(biāo)。

4.3 管理成本控制措施

只有全體施工人員樹立降低成本、增加效益的理念，加大對(duì)開發(fā)間接費(fèi)監(jiān)控，才能提高效率、減少浪費(fèi)。

5 結(jié)束語

地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還需要進(jìn)一步完善，與國際先進(jìn)的管理企業(yè)相比，尚存集中度不夠、專業(yè)化不強(qiáng)、精細(xì)管理不深的問題。國家不斷調(diào)控地產(chǎn)行業(yè)，通過制度約束提高行業(yè)進(jìn)步，企業(yè)也要在市場中不斷創(chuàng)新，加大管理和控制，只有成本核算與開發(fā)同步進(jìn)行，才能保證項(xiàng)目成本核算準(zhǔn)確性和一致性，真正做到加強(qiáng)成本控制，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的目的。

參考文獻(xiàn)

[1]黃巖.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制[J].經(jīng)營管理者，2010，13.

[2]呂萍萍.房地產(chǎn)開發(fā)成本核算與控制[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2010，12.