楊云霞 劉寶 宋艷杰

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要支柱，有必要對(duì)它進(jìn)行認(rèn)真研究。本文從我國(guó)現(xiàn)存住房結(jié)構(gòu)狀況和人口狀況的角度分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)，又借鑒外國(guó)城市化發(fā)展情況，為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)調(diào)整提供經(jīng)驗(yàn)。

關(guān)鍵詞：住房結(jié)構(gòu)；人口狀況

1.引言

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有非常重要的地位。從本世紀(jì)初至今，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)總體呈現(xiàn)快速甚至火熱發(fā)展的局勢(shì)，并受到業(yè)內(nèi)外人士廣泛關(guān)注。但過(guò)熱發(fā)展的結(jié)果就是全國(guó)多地陷入“空城”狀態(tài)。與此同時(shí)，城市中仍有大量的“剛需族”沒有自需住宅。因此政府和房產(chǎn)企業(yè)當(dāng)務(wù)之急是如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。

2.文獻(xiàn)回顧

學(xué)者夏大慰主編的《產(chǎn)業(yè)組織學(xué)》中指出：所謂結(jié)構(gòu)，通常是指構(gòu)成某一系統(tǒng)的諸要素之間的內(nèi)在聯(lián)系方式及其特征。而市場(chǎng)結(jié)構(gòu)往往是概括為：在特定市場(chǎng)中，廠商或產(chǎn)品在數(shù)量、份額、規(guī)模上的關(guān)系，以及由此決定的競(jìng)爭(zhēng)形式。所以，在本文中筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)是指：在房地產(chǎn)的供應(yīng)市場(chǎng)中，商品住宅中新建住宅和二手住宅，以及按住宅面積劃分的住宅與需求類型在數(shù)量、份額和規(guī)模上的比例狀況。

在對(duì)房地產(chǎn)的研究中，國(guó)外理論集中于對(duì)房地產(chǎn)周期的研究，他們認(rèn)為：房地產(chǎn)周期波動(dòng)從根本上說(shuō)是由供求變動(dòng)決定的。

在供求關(guān)系上，國(guó)內(nèi)學(xué)者劉祥錕等認(rèn)為現(xiàn)階段剛需族逐漸成為樓市的主力軍，地產(chǎn)商應(yīng)該聚焦于剛需族，分析“剛需族”當(dāng)前的購(gòu)房境況，并找出有效措施解決問(wèn)題。

在房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)影響因素的研究中，國(guó)內(nèi)學(xué)者張友志等認(rèn)為人口、家庭收入及消費(fèi)是影響城鎮(zhèn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重要因素。學(xué)者孫明哲認(rèn)為人口狀況是影響房地產(chǎn)需求的重要因素，他基于第六次人口普查數(shù)據(jù)構(gòu)建出歷史數(shù)據(jù)，同時(shí)預(yù)測(cè)出未來(lái)人口規(guī)模，發(fā)現(xiàn)：2020 年以后，中國(guó)人口規(guī)模均呈快速衰減趨勢(shì)。

3.對(duì)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因分析

根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)表明：目前住宅市場(chǎng)的供應(yīng)，無(wú)論是存量還是增量都已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)需求，但是城市中還是有大量的人群沒有自己的住宅，除了房?jī)r(jià)的因素外，合理的住宅供需結(jié)構(gòu)也是一個(gè)非常重要的因素。

對(duì)目前的市場(chǎng)現(xiàn)象進(jìn)行分析：

3.1現(xiàn)有住房結(jié)構(gòu)狀況及其影響

城鎮(zhèn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的分類和現(xiàn)狀分析：

我國(guó)城鎮(zhèn)住房結(jié)構(gòu)按市場(chǎng)化程度劃分：由高到低可分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和保障房。但是這些住房供應(yīng)的群體和現(xiàn)狀都不同，主要表現(xiàn)為：經(jīng)適房和保障房面向中低收入群體，但是它們的建設(shè)持續(xù)萎縮，而且位置偏僻且基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不完善，不能滿足消費(fèi)者需求，同時(shí)它們的分配更是受到嚴(yán)格的控制和限制；商品房面向中高收入群體，由于開發(fā)商的趨利行為，住宅市場(chǎng)的大戶型和豪華型占據(jù)較大比例，小戶型住宅開發(fā)量較少。所以整體來(lái)看，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)偏高，即使存在的普通小戶型住房，單價(jià)價(jià)依然是普通消費(fèi)群體難以承受的。所以相對(duì)整個(gè)住房需求市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，住宅供應(yīng)市場(chǎng)的戶型結(jié)構(gòu)和價(jià)格并不合理。所以，我國(guó)城鎮(zhèn)住房建設(shè)雖取得斐然成績(jī)，但是供應(yīng)結(jié)構(gòu)并不均衡。

3.2人口狀況及其影響

中國(guó)人口狀況，主要是指現(xiàn)階段中國(guó)人口年齡的結(jié)構(gòu)狀況。從中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的30多年來(lái)看，能夠構(gòu)成房產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求者就是：有勞動(dòng)能力的、具有較強(qiáng)住房需求的人。通常表現(xiàn)為20歲到50歲的消費(fèi)人群。但是，中國(guó)現(xiàn)行的年齡結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，中國(guó)的人口紅利即將消失，“劉易斯拐點(diǎn)”已經(jīng)到來(lái)。在此，我們借鑒來(lái)自《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》的2006年—2013年的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和來(lái)源于馬忠東、呂智浩、葉孔嘉的數(shù)據(jù)來(lái)做定量和定性分析：

定量分析：

從表中我們可以看出：中國(guó)的65歲以上人口在不斷增加，而且增速都在3.5%左右，說(shuō)明中國(guó)的老年人口不斷增多，老年撫養(yǎng)比不斷增加，總撫養(yǎng)比也不斷增加。由上圖可以看出2010—2050年，中國(guó)65歲以上人口在不斷上升，25—34歲人口在不斷下降，35—44歲人口總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)?？傊?，上述表和圖意味著，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體需求和未來(lái)需求在不斷減少。

定性分析：

筆者對(duì)以上圖表分析得出房地產(chǎn)市場(chǎng)總體需求和未來(lái)長(zhǎng)期需求在減少。原因在于：人口老齡化使得社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求降低。同時(shí)，青壯年人口規(guī)模降低使得剛性需求總體減少。

3.3借鑒歐美發(fā)達(dá)國(guó)家預(yù)測(cè)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)——郊區(qū)城市化

從我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的主要集中地—城市—來(lái)看，商品房需求的對(duì)象主要是城鎮(zhèn)居民，所以我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然要受到城鎮(zhèn)化水平的影響。對(duì)城市化的發(fā)展，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家先于中國(guó)幾百年，基于城市化發(fā)展的相似性，中國(guó)可以借鑒歐美城市化的發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)。對(duì)西方發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化進(jìn)程，大致分三個(gè)階段： 一，城市化興起的準(zhǔn)備階段：大量的農(nóng)村勞動(dòng)力開始涌入城市； 二，城市化的快速發(fā)展階段：工業(yè)發(fā)展推動(dòng)農(nóng)村勞動(dòng)力的就業(yè)，開始出現(xiàn)密集的城鎮(zhèn)；三，城市化的快速發(fā)展時(shí)期：城市中大量的產(chǎn)業(yè)和人口向外轉(zhuǎn)移，出現(xiàn)了大城市邊緣的郊區(qū)城市，也就是逆城市化現(xiàn)象。[8]

對(duì)比歐美城市化進(jìn)程的三階段，我們可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)的城市化進(jìn)程正處于第二階段的后期，準(zhǔn)備向第三階段發(fā)展，所以我國(guó)政府和房地產(chǎn)上應(yīng)該充分注意城市化的發(fā)展趨勢(shì)：逆城市化。所以，我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)要預(yù)先根據(jù)這個(gè)趨勢(shì)，在住宅建設(shè)的位置和戶型方面做出調(diào)整，以適應(yīng)市場(chǎng)的需求，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

4.結(jié)論與建議

房地產(chǎn)業(yè)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)我國(guó)社會(huì)發(fā)展非常重要，本文通過(guò)研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀的不合理性，分析得出市場(chǎng)供給超過(guò)市場(chǎng)需求，而且總體需求和長(zhǎng)遠(yuǎn)需求還在不斷減少，所以面對(duì)目前已有的大量的存量房和增量房以及未來(lái)增量房，我國(guó)的政府和房地產(chǎn)商應(yīng)該積極采取有效措施消化存量和調(diào)整未來(lái)供應(yīng)。（作者單位：河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工商管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]杜好晨，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)行為研究[D]，西安建筑科大學(xué)，2010：24

[2]劉祥錕，汪 洋，曹 銳，王子豪，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)下“剛需族”購(gòu)房境況分析[J]，時(shí)代金融，2012（7）：285

[3]張友志，顧紅春，我國(guó)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題的初步研究[J]，基建優(yōu)化，2007（1）：85-87

[4]孫明哲，使用六普數(shù)據(jù)對(duì)中國(guó)未來(lái)人口規(guī)模趨勢(shì)的預(yù)測(cè)——兼論未來(lái) 50年中國(guó)人口規(guī)模衰減的程度[J]，北京社會(huì)科學(xué)，2014（5）：85

[5]中國(guó)城市年鑒社，《2014年中國(guó)城市年鑒》，鄭州：中國(guó)城市年鑒，2014

[6]馬忠東，呂志浩，葉孔嘉，勞動(dòng)參與率與勞動(dòng)增長(zhǎng)：1982—2050年[J].中國(guó)人口科學(xué)，2010，（1）

[7]孟祥林，郊區(qū)城市化： 從發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展模式論中國(guó)的發(fā)展選擇[J]，中國(guó)發(fā)展，2014（4）：69