郭樹祥

摘 要：所謂采光權(quán)，是指不動產(chǎn)的所有人或使用人享有從室外獲取適度光源、熱源的權(quán)利。采光權(quán)為基本人權(quán)之一種，是人類固有的自然權(quán)利。采光權(quán)受到侵害的人完全可以依照相關(guān)法律法規(guī)獲取應(yīng)有的補(bǔ)償。文章試圖就采光權(quán)是否被實(shí)際侵害，侵害對住戶究竟有多大的影響，賠償額具體應(yīng)該怎么計(jì)算的問題進(jìn)行探究。并對不同的損害評估方法進(jìn)行分析比較，以示例的方法說明其適用性。

關(guān)鍵詞：采光權(quán)；損害；評估方法；探究

1 采光權(quán)簡介

所謂采光權(quán)，是指不動產(chǎn)的所有人或使用人享有的從室外直接獲取適度光源、熱源的權(quán)利。采光權(quán)損害，是指在相鄰不動產(chǎn)之間所形成的采光權(quán)益的不恰當(dāng)限制和影響。隨著我國城市化進(jìn)程的加速發(fā)展，因?yàn)椤安晒馇謾?quán)”所引起的法律糾紛也是越來越多。

陽光是屬于全人類的共同資源。陽光在人們的生活中是必需的，是任何人在生存過程中都不可或缺的。有句老話叫作“萬物生長靠太陽”，采光好的房子不僅有利于室內(nèi)殺菌，進(jìn)而創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于人體的生理和心理健康，同時(shí)會使房間內(nèi)的冬季室內(nèi)溫度有保障，進(jìn)而節(jié)約能源。如有缺乏，居住者個(gè)人的生活質(zhì)量必將遭到嚴(yán)重影響。從這種意義上說，采光權(quán)為基本人權(quán)的重要組成部分，是人類固有的自然權(quán)利，是人類賴以生存的具有完全排他性的物權(quán)和基本人權(quán)，與全人類的共同財(cái)富——空氣、水一樣，不需要任何人的恩賜。因此，房屋采光條件一直是人們衡量房屋價(jià)值的關(guān)鍵因素之一。

但住宅的采光權(quán)不同與公民個(gè)人的采光權(quán)，住宅的采光僅是公民個(gè)人獲取光照之途徑之一。即人的能動性可以使其獲得住宅以外的光照，況且隔著玻璃或窗戶紙獲得的陽光，除了可以獲取一定的熱量外，對人體健康并沒有太大的幫助。因而住宅的采光權(quán)可以通過契約約定而放棄。放棄的代價(jià)可以雙方約定，也可以按采光權(quán)受到侵犯時(shí)的賠償標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算，甚至可以花費(fèi)更高或者低廉的價(jià)格買鄰人放棄的采光權(quán)。據(jù)此，采光權(quán)對健康、心理及精神的損害是難以成立的。

對于公民的采光權(quán)，公法與私法均作出了規(guī)定。從公法的角度講，主要是從城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)要求上對公民的采光權(quán)加以規(guī)定，目的在于保障公民的人身健康，提高生活質(zhì)量。從私法的角度看，主要是從相鄰關(guān)系著眼，賦予公民平等的采光權(quán)。因采光權(quán)受到侵害的人完全可以依照相關(guān)法律法規(guī)與對方當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商，如協(xié)商不成可以投訴到政府行政部門或者到人民法院起訴。如果是非法建筑，法院可以判令造成侵權(quán)的停止侵害、排除妨礙，使得被侵權(quán)的一方重新獲得采光權(quán)。然而現(xiàn)實(shí)中，有很大一部分侵權(quán)建筑是經(jīng)過有關(guān)部門審批的合法建筑，不可能拆除以恢復(fù)原狀，只有以賠償損失的方式使被侵權(quán)方放棄采光權(quán)。然而，由于法律法規(guī)對采光權(quán)侵害的賠償缺少詳盡的規(guī)定，因此在侵害采光、通風(fēng)權(quán)要求賠償損失的案件中，會遇到很多法律上的難點(diǎn)。如住宅的采光權(quán)是否被實(shí)際侵害，侵害對住戶究竟有多大的影響，賠償具體應(yīng)該怎么計(jì)算等問題，都需要進(jìn)行細(xì)致的界定和測算。

2 采光權(quán)受影響程度的測量

2.1 采光權(quán)是否受到影響的問題

根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部、中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局2005年頒發(fā)的GB50352-2005《民用建筑設(shè)計(jì)通則》關(guān)于民用建筑采光問題的相關(guān)規(guī)定，普通居住型民用建筑以大寒日有一個(gè)小時(shí)的滿窗日照為最低采光要求標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)此，只有采光被遮擋后，建筑底層向陽的底沿高于0.8米的窗戶在大寒至冬至日無法享有二個(gè)小時(shí)的滿窗日照時(shí)間的時(shí)候，才能認(rèn)定采光權(quán)受到了侵害，才可以討論侵害賠償問題。同時(shí)，賠償?shù)念~度應(yīng)該與光照被減少的時(shí)間相適應(yīng)，即被影響后光照時(shí)間減少的幅度越大，賠償額度也應(yīng)該越高。由于日照被影響程度是確定損害賠償額度的基礎(chǔ)，所以，對該影響程度的測定就非常重要。作者認(rèn)為，這個(gè)日照被影響程度應(yīng)該從兩個(gè)方面來測度。一是遮擋率，即受影響后可獲得日照的面積占全窗面積的比例。二是遮擋的時(shí)間，即全年采光被遮擋的日歷日數(shù)。

2.2 賠償要素的確定問題

即確定采光權(quán)的失去，到底給被侵害方帶來了哪些現(xiàn)實(shí)的損失。部分司法工作者認(rèn)為，對采光糾紛的賠償應(yīng)考慮以下三個(gè)因素之總和：（1）受侵害方房屋貶值部分。是指因侵害方的建筑物向高空發(fā)展，充分利用了空間，使其所建房屋有了較大幅度的增值，而相鄰方的房屋因采光受到影響，房屋價(jià)值有大幅的下降，與同區(qū)域、同檔次的房屋市場價(jià)格產(chǎn)生的差額。（2）受侵害方采取工程補(bǔ)救措施的所需的費(fèi)用。受害方因采光的需要，需改變原有房屋的采光方式，如增大門窗面積，開天窗等所需的工程建設(shè)費(fèi)用。（3）如果因條件所限，不能采取補(bǔ)救措施，受害方因采光不足，室內(nèi)照明及采暖設(shè)備使用時(shí)間相對延長，對照明及采暖設(shè)備及能源消耗都有較大幅度的增加而使房屋的使用費(fèi)高出同區(qū)域、同檔次的房屋。

作為專業(yè)的房地產(chǎn)價(jià)格評估人員，作者認(rèn)為如果以上述三個(gè)因素總和作為補(bǔ)償額，在價(jià)值構(gòu)成上就會出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算的問題。原因在于，采光受到影響后，房屋價(jià)值之所以會有貶損，是購買方認(rèn)定在購買該房屋后，想要享有預(yù)期的使用價(jià)值，必須通過追加相關(guān)使用費(fèi)，改善房屋的采光條件；在改善房屋采光條件的過程中，如果一次性投入的工程建設(shè)措施能奏效，則能使房屋不再有采光權(quán)受影響的問題，房屋價(jià)值就能得以恢復(fù)；在工程建設(shè)措施不能奏效時(shí)，相關(guān)使用人才會考慮采用增加照明及采暖的方式來補(bǔ)救。因此，采光權(quán)受限房屋的貶值部分，是購買方對改善其采光條件所需費(fèi)用的預(yù)扣，預(yù)扣數(shù)額應(yīng)該是采取某一種改善方法所需的費(fèi)用，而不應(yīng)該是兩種改善方法費(fèi)用之和。

2.3 賠償額度的評估方法問題

雖然以房屋貶值、工程補(bǔ)救措施及增加采暖照明三個(gè)因素總和作為補(bǔ)償額思路不足取，但每個(gè)因素的提出，都給了我們一種確定采光權(quán)價(jià)值的技術(shù)思路：即針對房屋貶值部分，可以采用市場比較法；針對工程補(bǔ)救措施和增加采暖照明，可以采用成本法來測算。采用市場比較法，需要采集同質(zhì)房屋的交易案例。但在評估實(shí)踐中，同區(qū)域內(nèi)，結(jié)構(gòu)、朝向、建設(shè)規(guī)模，微觀環(huán)境等都相同，同時(shí)采光權(quán)又被影響的交易案例的確很難找到。所以，市場比較法只能是一種理論上可行的方法。如果工程補(bǔ)救措施能夠恢復(fù)房屋的采光，那么只要有具體的工程施工方案，采用成本法確定其所需費(fèi)用，應(yīng)該是比較容易的一件事。但很多時(shí)候，采光權(quán)被影響的時(shí)候，我們采用工程補(bǔ)救措施也難以奏效。比如一樓住戶，開不了天窗，擴(kuò)大窗口面積也無效。因而，大多數(shù)情況下，確定增加采暖照明所需的成本，就成了一種現(xiàn)實(shí)可行的評估方法。正常情況下，采光權(quán)被損害，現(xiàn)實(shí)損失有兩個(gè)方面：一是熱能損失；二是光照損失。

光照損失：指因陽光被遮擋，需要增加輔助光源才能保證室內(nèi)光亮度而額外支出的費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用可以按房屋需要增加照明的程度和時(shí)間來確定其能源及照明器具所需的費(fèi)用。

熱能損失：指因陽光被遮擋，在采暖季節(jié)需要增加輔助熱源方能保證室內(nèi)溫度而需要增加的額外支出。該項(xiàng)費(fèi)用可以按需要增加的采暖時(shí)間、區(qū)域溫差及空氣熱容比、采暖器具熱效率等計(jì)算其能源及采暖器具所需的費(fèi)用。

2.4 計(jì)算方法示例

以光照被遮擋的還有20年有效使用權(quán)的某建筑面積60m2的住宅為例：

建筑面積60m2房屋的有效使用面積為45m2，用合計(jì)100W的普通照明光源，每天增加照明時(shí)間10小時(shí)即可恢復(fù)其被遮擋的光照。即每天增加電能消耗1千瓦/時(shí)，光源消耗年增加費(fèi)用支出額為365×0.6+40=259元。

該房屋需要加熱的空氣體積則為45×2.5×1000=112500升，每天10小時(shí)需加熱2次，溫度由0℃提高到16℃，采暖期為120天。因此，每年需要消耗的熱能為120×2×1.4×112500×16/22.4=27000千焦，在使用熱效率50%的普通采暖爐的情況下，需要增加2×27000×239.005736/8000=1.6噸標(biāo)準(zhǔn)煤的消耗。另加計(jì)每年200元的采暖器具損耗。按當(dāng)時(shí)的煤炭市價(jià)，即年增加采暖費(fèi)用1.6×1200+200=2120元。

因?yàn)榉课莸氖褂脵?quán)尚有20年，該房屋采光權(quán)補(bǔ)償額應(yīng)該為：（259+2120）×20=47580元。