鄧單月

摘要：2015年3月5日，李克強總理作政府工作報告時強調(diào)，要促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。作為我國國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)營改增的推行從長遠上看符合中央?yún)f(xié)調(diào)推動經(jīng)濟穩(wěn)定增長和結(jié)構(gòu)優(yōu)化的戰(zhàn)略目標(biāo)，但短期內(nèi)勢必對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境造成一定程度的影響，從而進一步影響到我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。通過分析營改增對我國房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期影響，例如稅負與經(jīng)營成本的變化、財務(wù)管理和會計處理的變化、企業(yè)融資與現(xiàn)金流的變化等，以期對房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)渡過營改增政策過渡期，促進房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，保障房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定增長提供一定程度的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營改增；影響

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是推動我國經(jīng)濟增長關(guān)鍵點之一，扮演著我國國民經(jīng)濟中至關(guān)重要的角色，可謂是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來我國房價一路攀升，資本對利潤的追逐特性導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)自身競爭壓力的增加。與此同時，房價的不斷升高也帶來了一系列的經(jīng)濟和社會問題。因此，我國近年來對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度也在不斷加強。而“營改增”政策的推出勢必對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成一定程度的影響，平穩(wěn)度過“營改增”政策過渡期間成為我國房地產(chǎn)業(yè)未來幾年發(fā)展的重點所在。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）經(jīng)營成本上升

在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)企業(yè)不是孤立存在的，從上游行業(yè)來說，建筑業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)影響最大關(guān)系最廣的上游行業(yè)。建筑業(yè)的營改增必然會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大影響。如果上游行業(yè)的稅負增加，那么其增加部分將轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)業(yè)，造成房地產(chǎn)行業(yè)成本上升。具體說來，包括以下幾個方面的成本的影響。

首先是材料成本的上升。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅[2009]9號）規(guī)定，建筑業(yè)在購入建筑用主要原材料時，原材料企業(yè)可以選擇簡易辦法依照6%計算繳納增值稅。在此假設(shè)建筑業(yè)企業(yè)購入原材料均能取得正規(guī)的增值稅發(fā)票，因此建筑企業(yè)這6%的進項稅額可以完全被抵扣，營改增前后建筑企業(yè)由3%的營業(yè)稅率變?yōu)?1%的增值稅銷項稅率減去6%進項稅額。建筑業(yè)稅負的增加將轉(zhuǎn)嫁到下游的房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)建安材料成本的上升。

其次是人工成本的上升。除材料成本外，人工成本也是構(gòu)成建筑成本的重要組成部分。當(dāng)下，人工成本不斷上漲，建筑工程人工費占工程總造價的比重越來越大，部分地區(qū)甚至達到20%～30%的高占比。而對建筑業(yè)來說，勞務(wù)用工的來源主要為勞務(wù)公司和零散的農(nóng)民工，人工成本無法抵扣進項稅，必然使建筑施工企業(yè)的人工費稅負增加。建筑業(yè)人工成本的增加，亦會隨之轉(zhuǎn)嫁于房地產(chǎn)企業(yè)。

最后是費用成本的上升。除材料成本和人工成本外，建安企業(yè)成本中還有一種無法忽視的直接費用——機械設(shè)備費，包括設(shè)備租賃費和自有設(shè)備維護修理費用。目前建安企業(yè)機械設(shè)備的租賃情況在實際中占比較高，而機械費在工程總造價中也有相當(dāng)程度的占比，“營改增”后有形資產(chǎn)租賃增值稅稅率的上升也勢必造成建筑業(yè)成本費用的上升，從而轉(zhuǎn)嫁到下游的房地產(chǎn)企業(yè)。

綜上所述，“營改增”之前，建筑企業(yè)只需繳納3%的營業(yè)稅；“營改增”后，因支付給建筑工人的人工成本無法取得增值稅發(fā)票而無法抵扣，所以其進項稅只能抵扣購入原材料和租賃設(shè)備取得的進項稅額，其增值稅稅負將占到工程總造價的6%左右，“營改增”后稅負較“營改增”之前大幅升高。況且這是在假設(shè)建筑業(yè)可以完全取得增值稅進項稅額的情況下，但事實上建筑企業(yè)要完全取得增值稅發(fā)票是不可能的，這部分增加的稅負最終很可能轉(zhuǎn)嫁為房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本。

（二）短期內(nèi)面臨稅負上升風(fēng)險

據(jù)統(tǒng)計，在上海實施“營改增”試點兩年后，約90%試點企業(yè)都實現(xiàn)了“稅收減負”的目標(biāo)，但也有不少企業(yè)出現(xiàn)了稅負沒有減少反而增加的現(xiàn)象，因此也使許多房地產(chǎn)企業(yè)對“營改增”增加了許多顧慮。而造成稅負上升的原因，主要有以下幾個方面：一是稅率過高。目前房地產(chǎn)業(yè)以及主要上下游企業(yè)現(xiàn)行營業(yè)稅率在3%～5%之間?！盃I改增”后，根據(jù)財稅[2011]110號文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將適用17%或11%的增值稅稅率，那么企業(yè)稅收負擔(dān)將普遍提高。二是抵扣困難。目前“營改增”還在試點過程中，房地產(chǎn)業(yè)上下游行業(yè)還未被完全納入試點，完整的增值稅抵扣鏈條尚不能形成，因而會出現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈增值稅抵扣困難的情況。例如之前提到的建筑人工費，目前仍然無法直接開具增值稅專用發(fā)票。再如，所購買的原材料不可能全部取得增值稅專用發(fā)票。這些問題都可能進一步增加房地產(chǎn)“營改增”后的稅負。

（三）財務(wù)管理與會計處理的影響

營業(yè)稅是按應(yīng)稅營業(yè)收入的全額計稅，而增值稅則采用的是差額征稅，其應(yīng)繳稅款金額應(yīng)當(dāng)?shù)扔阡N項稅與進項稅差額，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)會計核算必將增加不少于十個會計科目，核算難度將大幅度增加。此外，面對新舊稅制的銜接與過度，以及政策變化，財務(wù)工作者自身素質(zhì)的提升將會被提高到空前重要的高度。稍有不慎就會帶來財務(wù)核算不合規(guī)，納稅申報不準(zhǔn)確等風(fēng)險。

（四）土地成本可能無法抵扣進項稅

營改增對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響首先取決于企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成中，土地成本、建安成本以及財務(wù)成本所占比例較大。其中，土地成本依據(jù)現(xiàn)行政策法規(guī)無法進行進項稅抵扣。對于我國一、二線城市而言，土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)成本中占比較高，“營改增”實施后房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的稅收負擔(dān)可能大幅提高。而對于三四線城市的房地產(chǎn)市場，土地成本占總成本比例較低，從而導(dǎo)致建安成本占比較高，如果建安成本增值稅可以進行進項抵扣，那么實施營改增三低線城市對房地產(chǎn)企業(yè)影響不大。

從中長期來看，如果房地產(chǎn)企業(yè)土地成本不能進行進項稅抵扣，“營改增”將很有可能改變房地產(chǎn)企業(yè)的拿地策略，從而改變土地的市場價格。如果高價地塊項目最終稅負明顯高于低價地塊，房地產(chǎn)企業(yè)將逐漸放棄獲取高價地塊，轉(zhuǎn)而購買低價地塊，從而使土地價格回歸到一個更合理的水平。

（五）可能引起房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺

如果房地產(chǎn)企業(yè)采用項目公司形式運營，則房地產(chǎn)項目需要先就預(yù)售收入預(yù)繳稅款，待項目竣工結(jié)算完成時才能獲取較大金額的進項稅款。即房地產(chǎn)企業(yè)可能在進項稅可抵扣前先繳納了增值稅銷項稅，加之房地產(chǎn)企業(yè)成本增加，相應(yīng)地會影響到企業(yè)的現(xiàn)金流，再結(jié)合目前我國房地產(chǎn)信貸政策的收緊，房地產(chǎn)企業(yè)將可能面臨資金短缺的困難局面。

（六）政策過渡階段房地產(chǎn)企業(yè)可能遭遇重大損失

針對在建、在售的房地產(chǎn)開發(fā)項目缺少相應(yīng)過渡政策。例如某房地產(chǎn)開發(fā)項目已竣工，但尚未銷售清盤完成收入結(jié)算，此時實施“營改增”，由于項目已完工，無法再取得任何增值稅進項稅發(fā)票進行抵扣，同時項目仍然在銷售，銷售價格基本鎖定，則企業(yè)最終可能需要按銷售額全額承擔(dān)11%的增值稅銷項稅。同樣，如果房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”實施前收購的房地產(chǎn)項目，又在“營改增”后轉(zhuǎn)讓項目，也將面臨全額繳納增值稅銷項稅、且沒有相應(yīng)進項稅進行抵扣的局面，如果沒有相應(yīng)的過渡政策，企業(yè)稅負將大幅提高。（作者單位：云南大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院）

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