孟丹丹　李夢琳

作者簡介：孟丹丹（1991-），女，漢族，河北省石家莊市，金融碩士研究生，河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)，研究方向：農(nóng)村金融。

摘 要：本文首先通過對2014年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款等數(shù)據(jù)來分析我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀。基于限購政策的放開，主要分析了來自購房者、開發(fā)商和商業(yè)銀行三方面的風(fēng)險變化，從而提出相關(guān)的意見和建議。

關(guān)鍵詞：個人住房貸款； 風(fēng)險分析； 商業(yè)銀行

一、我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀

截至2014年12月末，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額5.63萬億元，同比增長22.6%，增速比上年末高7.9個百分點；其中，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額 4.28萬億元，同比增長21.7%，增速比上年末高5.3個百分點；地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.35萬億元，同比增長25.7%，增速比上年末高 15.9個百分點?？梢?，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速明顯上升。

而我國個人購房貸款繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢。2014年末，我國個人購房貸款余額為11.52萬億元，同比增長17.5%，增速高于同期各項貸款增速3.9個百分點；全年增加1.72萬億元，同比多增196億元。

隨著限購政策在各大城市相繼解除，我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)回升，使得房地產(chǎn)企業(yè)的信心得以恢復(fù)，拿地熱情較高，融資需求有所增加，因此地產(chǎn)開發(fā)貸款增速較大，而限購松綁并沒有沖垮人民大眾的理性思維，大家普遍持觀望態(tài)度，因此個人購房貸款依舊保持平穩(wěn)增長。

二、商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險分析

面對樓市下行，不少地區(qū)放開了此前的限購政策，因此房地產(chǎn)風(fēng)險已經(jīng)成為某些地區(qū)商業(yè)銀行不良貸款上升的主要原因。前幾年，部分地區(qū)在房地產(chǎn)市場膨脹和銀行短期效益激勵下，大量企業(yè)和個人參與房地產(chǎn)投資，銀行貸款激增，風(fēng)險迅速上升。2014年以來，隨著國內(nèi)經(jīng)濟下行，房地產(chǎn)價格回落，出現(xiàn)經(jīng)濟增長乏力、投資回報下降等情況，這樣的風(fēng)險迅速波及銀行體系，銀行貸款隨之過度緊縮甚至凍結(jié)，加劇了金融和經(jīng)濟波動，造成不良貸款上升。

由萬德數(shù)據(jù)顯示，2014年第四季度末，商業(yè)銀行不良貸款余額比第一季度增加1064.22億元，增長26.62%，不良貸款率為1.04%，比年初上升0.04個百分點。本文預(yù)計，銀行業(yè)金融機構(gòu)不良貸款增長仍將繼續(xù)。

（一）購房者引發(fā)的風(fēng)險

對于購房者來說，由于投資渠道相對比較狹窄，而房地產(chǎn)具有很好的保值增值功能，許多人就把購買房地產(chǎn)當做一種投資手段。但是對于那些具有剛性需求的購房者來說，限購松綁并不能使他們獲得真正的優(yōu)惠，反而會放進來一部分投機者。如果消費者購房屬于自住的，對還款相對重視，逾期或不還款的情況相對較?。坏绻M者買房是投機之用，可能會對市場的行情判斷不準確，投資不理性，加之房價波動較大，會導(dǎo)致投資失敗，違約概率上升。正是因為很多投機性購房者的炒房資金很大比例來自于商業(yè)銀行。因此，商業(yè)銀行需要承擔更多的風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險

由于房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營管理不善，也會導(dǎo)致銀行風(fēng)險上升。經(jīng)營不善導(dǎo)致樓盤爛尾、施工企業(yè)的工程款未結(jié)、未及時給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證、或是因房屋的質(zhì)量問題影響交房日期，繼而使已購房者不能按期入住。這時購房者可能會提出解除購房合同的要求，從而造成銀行的損失。而且，在實際商品房建設(shè)中，通常都是由施工方墊錢修建的，或者是開發(fā)商以各種理由拖欠施工款，在一段時間內(nèi)開發(fā)商手中就會擁有銀行貸款。如果開發(fā)商把這些資金用了，就會導(dǎo)致在經(jīng)營上出現(xiàn)了混亂，最終導(dǎo)致銀行的風(fēng)險不斷升高，造成重大的經(jīng)濟損失。

（三）商業(yè)銀行內(nèi)部的風(fēng)險

商業(yè)銀行為了追逐利潤而激烈競爭，銀行信貨部門為完成專項考核任務(wù)，降低貨款準入門檻并對借款人的貨款資料放松審查，尤其是商業(yè)銀行沒有嚴格的個人住房抵押貸款審核制度，或者只是宏觀的制度，沒有能細化到商業(yè)銀行員工的操作中，那么個人住房抵押貸款的規(guī)模越增大，銀行所承擔的風(fēng)險就會相應(yīng)的提高。此外，個人住房貨款業(yè)務(wù)的檔案管理非常重要，因為在如此長的借款期內(nèi)，銀行工作人員必然產(chǎn)生變動，領(lǐng)導(dǎo)或客戶經(jīng)理都會更換，目前已發(fā)生的因工作人員變動而造成個人住房貨款業(yè)務(wù)檔案流失的案例也很多。銀行內(nèi)部有人與外部勾結(jié)，問題會更加嚴重，若出現(xiàn)個人住房貨款業(yè)務(wù)檔案的失真、失實，銀行的貨款就會面臨極大的風(fēng)險。

三、防范個人住房貸款風(fēng)險的建議

（一）建立完善的個人信用體系

首先，建立個人信息共享平臺。在各金融機構(gòu)內(nèi)部建立信息資源庫，通過對信息共享平臺的運用，盡快在全國范圍內(nèi)實施各商業(yè)銀行個人信用檔案聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)信息的共享。力爭通過一個透明公平的公共平臺，促使貸款雙方可以真實詳細的獲取有關(guān)信息，增強個人住房抵押貸款的透明化。其次，制定完善的個人信用制度評估標準，在個人住房貨款業(yè)務(wù)的受理過程中，客戶經(jīng)理對貨款申請者的個人信用評估是不可缺少的環(huán)節(jié)因此，建立一套實用、客觀、定性、定量的個人信用評估體系，對于防范住房貨款中的信用風(fēng)險是非常重要的。最后，完善個人信用體系的法律環(huán)境。通過法律手段維護個人信用系統(tǒng)的正常運行，制定相關(guān)法律法規(guī)，對違背誠信原則的個人給予嚴厲懲罰，使個人違約成本大于違約收益，降低個人住房貨款的違約風(fēng)險。對守約的借款人，根據(jù)其信用評定等級，給予延長貨款期限、降低利率水平等優(yōu)惠政策。

（二）加強對房地產(chǎn)開發(fā)商的審查與監(jiān)管

加強開發(fā)商的貨款申請審查，應(yīng)重點審查開發(fā)商的資質(zhì)、實力、誠信情況、股東構(gòu)成等，選擇有實力、重誠信、管理規(guī)范的開發(fā)商做為合作對象，這對防范爛尾樓的出現(xiàn)、開發(fā)商為套取信貸資金實施的“假個貸”行為的發(fā)生具有較好的防范作用。另外，建立對開發(fā)商的動態(tài)跟蹤系統(tǒng)，商業(yè)銀行應(yīng)該通過定期調(diào)閱財務(wù)報表、實地走訪樓盤現(xiàn)場等管理手段，實時掌握開發(fā)商所開發(fā)項目的工程進度、資金投放運用等重大的企業(yè)行為，避免出現(xiàn)不能完工的項目。

（三）改善商業(yè)銀行內(nèi)部管理體系

首先，完善商業(yè)銀行對于貨款機制的建立。建立償還比例機制，根據(jù)借款人的收入、負債、支出、資產(chǎn)、貸款用途、擔保情況等條件進行分析對比，對借款人申請的借款金額進行風(fēng)險衡量，給出合理的貸款額度與貸款年限，控制好每一筆房貸每月的支出與收入的比例，保證借款人每月實際收入足以償還每月的房貸支出。其次，建立個人住房貨款前期評估制度，通過對按揭項目的建設(shè)條件評價、市場前景分析、開發(fā)商信譽和業(yè)績評價，可以判斷項目是否具備給予按揭支持的條件，從而擇優(yōu)選擇好項目。最后，強化對個人住房貨款業(yè)務(wù)的檔案管理，銀行應(yīng)由專人負責保管個人住房貨款業(yè)務(wù)檔案，加強內(nèi)部監(jiān)督、內(nèi)部牽制，對每月施欠銀行貨款的借款人進行及時催收，加強貸后管理工作。

（作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)）

參考文獻：

[1] 杜凌翼.住房個人貸款的風(fēng)險種種及對策[J].企業(yè)家天地，2009，（8）：200—201.

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